NOTEBOOK: My comments to staff on the Hazeldean-Savage development

by | Feb 1, 2026 | Development, Notebook

NOTEBOOK: My comments to staff on the Hazeldean-Savage development

La version française suit

Last week was the official deadline for comments on the proposed Zoning By-law Amendment for the proposed development at Hazeldean and Savage. Here are the comments that I provided to City staff.

Resident parking

  • A total of 148 resident parking spaces and 86 visitor parking spaces are proposed, for a total of 234 parking spaces.
  • 148 parking spaces for 421 units = 0.35/unit
  • The Official Plan and Draft Zoning By-law support a reduction in parking requirements, however the proposed reduction in this case goes too far.
  • The 2022 Origin-Destination survey found that 31% of Stittsville apartment households did not own a vehicle. 56% owned a single vehicle; 13% owned two vehicles or more.
  • Based on that data, the current market demand for parking would suggest a ratio of at least 0.70/unit, or a minimum 295 parking spaces to meet market demand.
  • The applicant should include dedicated spaces for car share parking.

 

Commercial parking

  • Concerns with the reduction of commercial parking spaces proposed. Section 3.3 of the planning rationale states that “there appears to be ample on-street parking capacity within the adjacent residential area to accommodate occasional visitor or short-term commercial parking demand”. However, Savage Drive does not have sidewalks on either side of the road, and the road is relatively narrow (approximately 6 metres) – not friendly to pedestrians.
  • For commercial parking spaces, the current Zoning By-law requires a minimum of 3.4 parking spaces per 100m2 of gross floor area; whereas the new Zoning By-law proposes a maximum of 4 parking spaces per 100m2. Based on the proposed size of 438m2, the applicant should provide at least a dozen on-site parking spaces for commercial use, including employee parking.

 

 Building height

  • The applicant proposes three buildings, with heights of 4, 19, and 25 storeys.
  • The latest draft of the new Zoning By-law includes a height limit of 18 storeys along Hazeldean Road.
  • Maximum height for this development should be capped at 18 storeys.

 

Unit mix and affordability

  • The applicant should include 3-bedroom units as part of the unit mix. Most applications for multi-story projects in Stittsville and Kanata have included larger units. This project should have a minimum 5-10% 3-bedroom units.
  • I encourage the applicant to participate in the Affordable Housing Community Improvement Plan (CIP), and ensure that a minimum 15% of units in the building are below Average Market Rent.

 

Traffic

  • Savage Drive access to Hazeldean Road remains a significant concern for the community. This intersection needs to be upgraded to a signalized intersection to ensure safe access for pedestrians, cyclists, and drivers.
  • I am glad to see the additional “right-out only” access proposed for Hazeldean Road.

 

Conclusion / recommendations

  • The applicant has indicated that the zoning being sought is for a development that would occur over a very long timeframe.
  • Their intention is to build the 4-storey building as a first phase, and each of the taller buildings when market conditions in Stittsville make them viable, particularly with the parking ratio proposed. This part of Stittsville has a potential to evolve into a more walkable neighbourhood, but it will take at least a decade or more to get there.
  • My recommendation is for staff to cap building heights at 18 storeys, to align with the limits in the draft Zoning By-law.
  • This would give permission to build Building “C” at 4 storeys and potentially “Building A” at 18 storeys rather than 19.
  • Rough calculation: Building “A” (reduced unit count of 164 apartments) + Building “C” (35 apartments) = 199 units.
  • Visitor spaces required for 199 units (0.2/unit) = 40 spaces. That leaves 194 spaces (out of the 234 currently proposed), or a 0.97 parking ratio for 199 units –> more than reasonable for the current environment in Stittsville.
  • Building “B” (proposed at 25 storeys), in addition to being capped at 18 storeys, should have a provision that prevents development until the Hazeldean LRT station is funded via a firm commitment from the provincial and federal governments. By that time, a lower parking ratio may be viable.

 

Note: You can still register for future notifications about this application and provide your comments by contacting Colette Gorni at 613-580-2424, ext. 21239 or Colette.Gorni@ottawa.ca and including File No. D02-02-25-0070 in the subject line. You can copy Councillor Glen at glen.gower@ottawa.ca. Since the official deadline for comments have passed, your feedback may not be reflected in the staff report. 

CARNET DE NOTES : Mes commentaires au personnel sur le projet d’aménagement à l’intersection de Hazeldean et Savage

Nous avions officiellement jusqu’à la semaine dernière pour commenter la demande de modification du Règlement de zonage pour le projet d’aménagement proposé à l’intersection du chemin Hazeldean et de la promenade Savage. Voici les commentaires que j’ai fournis au personnel de la Ville.

Stationnement pour les résidentes et résidents

  • Le projet prévoit 148 places pour les résidentes et résidents et 86 places pour les visiteurs, pour un total de 234 places de stationnement.
  • Il y aurait donc 148 places de stationnement pour 421 logements, soit 0,35 place par logement.
  • Le Plan officiel et la version provisoire du Règlement de zonage tendent vers une réduction des places de stationnement exigées, mais la réduction proposée dans ce projet va trop loin.
  • Selon l’enquête Origine-Destination 2022, 31 % des ménages vivant en appartement dans Stittsville ne possèdent pas de véhicule, 56 % en ont un seul, et 13 % en ont deux ou plus.
  • D’après ces données, pour répondre à la demande actuelle du marché, il faudrait un ratio d’au moins 0,70 place par logement, soit un minimum de 295 places de stationnement.
  • Le requérant devrait prévoir des places réservées à l’autopartage.

 

Stationnement commercial

  • La réduction proposée du nombre de places de stationnement commerciales pose problème. La section 3.3 de la justification de l’aménagement indique ceci : « il semble y avoir suffisamment de places de stationnement sur rue dans le secteur résidentiel adjacent pour accueillir les visiteurs occasionnels ou répondre à la demande de stationnement commercial de courte durée ». Cependant, il n’y a pas de trottoir sur la promenade Savage, ni d’un côté ni de l’autre, et la chaussée est plutôt étroite (environ 6 mètres) – les piétons n’y sont pas à leur aise.
  • Pour les places de stationnement commerciales, le Règlement de zonage actuel exige un minimum de 3,4 places par 100 m² de surface brute, tandis que le nouveau prévoit un maximum de 4 places par 100 m². Sur la superficie proposée de 438 m², le requérant devrait fournir au moins 12 places de stationnement commerciales sur le site, celles pour les employés comprises.

 

Hauteur de bâtiment

  • Le requérant propose trois bâtiments de 4, 19 et 25 étages respectivement.
  • La dernière version du nouveau Règlement de zonage prévoit une limite de hauteur de 18 étages sur le chemin Hazeldean.
  • La hauteur de ce projet devrait se limiter à 18 étages.

 

Composition et abordabilité des logements

  • Le requérant devrait inclure des logements de trois chambres dans son projet. La plupart des projets de plusieurs étages dans Stittsville et Kanata comptent de grands logements. Celui-ci devrait comporter au moins 5 à 10 % de logements de trois chambres.
  • J’encourage le requérant à participer au Plan d’améliorations communautaires pour le logement abordable (PAC) et à prévoir pour au moins 15 % des logements un prix inférieur au loyer moyen du marché.

 

Circulation

  • L’accès au chemin Hazeldean sur la promenade Savage reste une préoccupation importante pour la population. Il faudra moderniser cette intersection pour la munir de feux afin de garantir la sécurité des piétons, des cyclistes et des automobilistes.
  • Je suis heureux de voir que l’on propose d’ajouter une voie où seul le virage à droite sur le chemin Hazeldean serait autorisé.

 

Conclusion et recommandations

  • Le requérant a indiqué que le projet d’aménagement visé par le zonage demandé s’étalerait sur une très longue période.
  • Son intention est de construire le bâtiment de quatre étages dans un premier temps, puis chacun des bâtiments plus hauts lorsque les conditions du marché dans Stittsville le permettront, notamment en ce qui concerne le ratio proposé pour le stationnement. Cette partie de Stittsville a le potentiel de devenir un quartier plus propice à la marche, mais il faudra au moins une décennie, voire plus, pour y parvenir.
  • Ma recommandation au personnel serait de limiter la hauteur des bâtiments à 18 étages, conformément aux limites prévues dans la version provisoire du Règlement de zonage.
  • Cela permettrait au requérant de construire le bâtiment « C » de 4 étages, et le bâtiment « A » compterait possiblement 18 étages au lieu de 19.
  • Calcul approximatif : bâtiment « A » (nombre de logements réduit à 164) + bâtiment « C » (35 logements) = 199 logements.
  • Le nombre de places requises pour les visiteurs pour 199 logements est de 40 places (0,2 place par logement). Il reste donc 194 places (sur les 234 proposées), soit un ratio de 0,97 pour 199 logements, ce qui est plus que raisonnable compte tenu du contexte actuel dans Stittsville.
  • Pour le bâtiment « B » (de 25 étages dans la proposition, mais qui serait limité à 18 étages), la construction devrait aussi être conditionnelle à l’obtention, pour la station Hazeldean du TLR, d’un engagement ferme de financement de la part des gouvernements provincial et fédéral. À ce moment-là, un ratio de stationnement moins élevé pourrait être envisageable.

 

Nota : Pour recevoir les prochains avis sur cette demande d’aménagement ou pour nous transmettre vos commentaires, veuillez communiquez avec Colette Gorni au 613‑580‑2424, poste 21239, ou écrire à Colette.Gorni@ottawa.ca en inscrivant le numéro de dossier D02-02-25-0070 dans la ligne d’objet. Vous pouvez aussi mettre en copie conforme le conseiller Glen Gower (glen.gower@ottawa.ca). Étant donné que la date limite officielle pour transmettre des commentaires est dépassée, votre avis pourrait ne pas être pris en compte dans le rapport du personnel.