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An information meeting was held in the fall for the future neighbourhood known as Stittsville South (W-4) and branded by Caivan as “Magnolia”. This future community has been moving through the City’s development approval process for more than a year.
Caivan, the landowner and applicant, shared new and updated information about what has progressed since the two open house meeting held in 2024, outlining key elements of a draft plan of subdivision application.
Thanks to everyone who attended the meeting. Caivan has provided written responses to questions from residents at the meeting.
Q: What impacts can we expect from construction and how will you mitigate impacts on our homes from dust, blasting, etc.
A: Caivan is committed to maintaining a safe and clean site. Measures may include regular waste collection, use of bins, and dust control efforts such as watering or street sweeping.
Q: How many homes will be built here?
A: When the entire community is completed, there will be a total of approximately 2000 homes in the community.
Q: What do you have planned for commercial space?
A: Plans for the commercial space are still being developed, with a preliminary location anticipated to be closer to the eastern portion of the community, to allow for access closer to Shea Road.
Q: When is the Shea/Flewellyn intersection being upgraded?
A: The City is finalizing design for the intersection (a round-about or a re-aligned intersection with a traffic light) and work to rebuild the intersection is expected in 2026 or 2027.
Q: How are you going to deal with traffic on Flewellyn, Shea, Fernbank, and other local streets.
A: A traffic impact assessment has been completed and is being reviewed by the City of Ottawa. As the community grows, recommendations from the traffic impact assessment will be implemented.
Q: Will Shea be upgraded? Will Flewellyn be upgraded?
A: The Transportation Master Plan includes urbanization of Shea Road to include sidewalks, a multi-use pathway, and stormwater infrastructure. Design will begin in 2026. The intersection of Shea and Flewellyn is scheduled to be upgraded in the next few years (see above). The City may require additional upgrades on Shea and Flewellyn for this development.
Q: Blasting: Is blasting required? How is this being approved before you have done blasting studies? How will you protect our homes – there are rocks right up to the property line.
A: Caivan is still completing studies and construction plans, and exact details of blasting is still to be determined.
(Under municipal rules, blasting companies are required to complete a pre-blast survey for all structures within 75 metres of a blasting site, and are required to provide notification about the blasting to everyone within 150 metres of the blasting site. The City of Ottawa requires that the developer/builder has a 3rd party blasting consultant retained to monitor the blasting activities. The blasting monitoring consultant sets up monitors at various locations near the blasting site to monitor the blasts and ensure they are below maximum vibration limits.)
Q: What will the construction fencing look like?
A: A variety of fencing will be used throughout construction on the property. Silt fence will be installed adjacent to the municipal drain, with snow fencing (typically orange in colour) installed to delineate construction areas. As Caivan continues working through approvals with the City of Ottawa, it will be determined if other fencing is required on site.
Q: Will there be a privacy fence? Where will it be built?
A: Caivan is working with the City of Ottawa on finalizing the approvals for the community, which will determine and delineate location of privacy fencing. It is anticipated these recommendations and locations will be finalized early in 2026.
Q: Is there adequate servicing capacity for water and sewer requirements?
A: Servicing capacity is being evaluated as part of the City’s development review process.
Q: What is the height and density of condo blocks
A: The current planning applications, that are being reviewed by City of Ottawa staff, show a height of 4-storey product within the condo blocks, with a density of approximately 45 units per acre.
Q: Will the park be built as part of Phase 1?
A: Caivan is working with the City of Ottawa on finalizing the location of the first phase of development in the community, however, currently it is anticipated that the park will be include in Phase 1 of the community.
Q: What is the timing for the park consultation?
A: Timing is to be determined. Typically the City will conduct a park consultation about one year before start of construction.
Q: Will there be walkout basements on property backing onto Parade Drive or Painted Sky?
A: Caivan will be progressing with detailed engineering design of the phases adjacent to the property backing onto Parade Drive and Painted Sky in early 2026, which will provide further information regarding the grading relationship between the new community and the adjacent properties.
Q: On the Phase 3 lands, in the upper right there is currently a chain link fence near the forest / naturalized area. What does that fence delineate? Will the fence be removed?
A: The fence was determined to be installed by a previous owner to assist with delineation for farming activities. The fence will be removed as part of the construction and restoration of the area.
Q: Will Phase 1 have road access only to Flewellyn? Will it have stop signs?
A: Caivan is working with the City of Ottawa on finalizing the location of the first phase of development in the community, however, it is anticipated vehicular access for Phase 1 will be to Flewellyn Road. Requirements for stop signs will be determined by the recommendations from the traffic impact assessment that is under review with the City of Ottawa.
Q: What is the distance between homes on Parade, and the new fence/new homes?
A: The new homes in the new community will have rear yards of approximately 6 metres, which may be reduced to 4.5 metres for a portion of the lot width of the new home.
Q: I’m concerned about flooding due to grade change. How is that being managed?
A: Caivan is required to design and install stormwater infrastructure so that all water is captured and managed on their site, with no impact to existing homes or properties.
Q: Could all traffic be directed down to Flewellyn, instead of to the north? Was that reviewed?
A: A traffic impact assessment has been completed and is being reviewed by the City of Ottawa. There are road connections planned to Flewellyn, Shea, and Painted Sky. Caivan would restrict vehicle access to Painted Sky while the development is under construction.
Q: How often do stormwater ponds need to be drained? Has that been taken into account for the new homes?
A: Stormwater ponds need regular maintenance every few years including sediment clean-up. The ponds have been designed to accommodate this maintenance.
Q: Has Hydro Ottawa approved this plan?
A: Servicing capacity is being evaluated as part of the City’s development review process.
Q: What will the walkway look like? Asphalt or stone dust?
A: Caivan is working with the City of Ottawa to finalize the detailed design of the walkway, however, currently it is anticipated to be a stone dust pathway.
Q: When will tree removal begin?
A: Tree removal operations will begin starting the week of January 5, 2026. The work is anticipated to take a few weeks to complete.
FAQ sur la réunion d’information concernant Stittsville-Sud (quartier 4)
Une réunion d’information sur le quartier projeté Stittsville-Sud (quartier 4) a eu lieu cet automne. Caivan a baptisé ce quartier « Magnolia ». Le processus d’approbation des demandes d’aménagement de la Ville est enclenché depuis plus d’un an.
Caivan, le propriétaire foncier et requérant, a communiqué les progrès réalisés depuis les deux réunions portes ouvertes de 2024, décrivant les principaux éléments de l’ébauche du plan de lotissement.
Merci à toutes les personnes qui ont assisté à la réunion. Caivan a répondu par écrit aux questions posées par les résidentes et résidents à la réunion.
Q : À quelles conséquences peut-on s’attendre en raison des travaux? Que ferez-vous pour atténuer les répercussions découlant de la poussière, du dynamitage, etc.?
R : Caivan s’engage à assurer la sécurité et la propreté du site. Les mesures prises peuvent comprendre la collecte régulière des déchets, l’utilisation de bacs et des efforts de contrôle des poussières par l’arrosage ou le balayage des rues.
Q : Combien de maisons seront construites?
R : Quand il sera terminé, le quartier comptera environ 2 000 maisons au total.
Q : Que prévoyez-vous sur le plan commercial?
R : Rien n’est définitif sur ce plan. Pour l’instant, il est prévu que les commerces se trouvent surtout dans l’est afin de faciliter l’accès par le chemin Shea.
Q : Quand l’intersection des chemins Shea et Flewellyn sera-t-elle modernisée?
R : La Ville est en train de terminer la conception de l’intersection (un carrefour giratoire ou une intersection reconfigurée avec un feu de circulation). Les travaux de modernisation devraient commencer en 2026 ou 2027.
Q : Comment allez-vous gérer la circulation sur les chemins Flewellyn, Shea et Fernbank ainsi que sur les autres rues locales?
R : Nous avons réalisé une évaluation des répercussions sur la circulation, actuellement examinée par la Ville d’Ottawa. À mesure que le quartier évoluera, nous en appliquerons les recommandations.
Q : Est-ce que les chemins Shea et Flewellyn seront modernisés?
R : Le Plan directeur des transports comprend l’urbanisation du chemin Shea, ce qui inclut des trottoirs, un sentier polyvalent et une infrastructure de gestion des eaux pluviales. La conception débutera en 2026. L’intersection des chemins Shea et Flewellyn devrait être modernisée dans les prochaines années (voir ci-dessus). La Ville aura peut-être besoin d’apporter d’autres améliorations à ces deux chemins.
Q : Dynamitage : Le dynamitage est-il nécessaire? Comment le projet peut-il être approuvé avant que vous n’ayez étudié la question? Comment protégerez-vous les maisons? Il y a des roches jusqu’à la limite de propriété.
R : Caivan n’a pas encore terminé les études et les plans de construction : les détails exacts du dynamitage n’ont pas encore été déterminés.
(En vertu des règles municipales, les entreprises de dynamitage sont tenues de réaliser une évaluation préalable au dynamitage pour toutes les structures situées dans un rayon de 75 mètres du site concerné et d’informer toutes les personnes qui se trouvent dans un rayon de 150 mètres. La Ville d’Ottawa exige que le promoteur ou le constructeur fasse appel à un expert-conseil en dynamitage externe pour superviser les activités de dynamitage. Ce dernier installe des appareils à divers endroits près du site pour contrôler les explosions et vérifier qu’elles ne dépassent pas les niveaux de vibration autorisés.)
Q : À quoi ressembleront les clôtures de construction?
R : Plusieurs clôtures seront utilisées pendant les travaux. Une clôture anti-érosion sera installée près du drain municipal, et des clôtures à neige (généralement orange) serviront à délimiter la zone de construction. À mesure que Caivan continue à obtenir les approbations nécessaires de la Ville d’Ottawa, il sera déterminé si d’autres clôtures sont requises.
Q : Une clôture d’intimité sera-t-elle installée? Si oui, quand?
R : Caivan travaille avec la Ville d’Ottawa pour terminer les approbations, qui détermineront et délimiteront l’emplacement de la clôture d’intimité. Il est prévu que les recommandations et emplacements soient connus au début de 2026.
Q : La capacité des services publics pour l’eau et les égouts est-elle adéquate?
R : La capacité est en cours d’évaluation dans le cadre du processus d’examen des demandes d’aménagement de la Ville.
Q : Quelles seront la hauteur et la densité de l’immeuble en copropriété?
R : La demande d’aménagement actuelle, en cours d’évaluation par le personnel de la Ville d’Ottawa, montre un immeuble en copropriété de quatre étages et d’environ 45 logements par acre.
Q : Le parc sera-t-il construit à la phase 1?
R : Caivan travaille avec la Ville d’Ottawa pour déterminer l’emplacement de la première phase d’aménagement. Cela étant dit, actuellement, il est attendu que le parc soit inclus à la phase 1.
Q : Quand aura lieu la consultation pour le parc?
R : Le calendrier n’a pas encore été déterminé. Habituellement, la Ville organise les consultations pour les parcs environ un an avant le début de travaux.
Q : Les propriétés donnant sur la promenade Parade ou la voie Painted Sky auront-elles un sous-sol avec entrée directe?
R : Caivan avancera la conception technique détaillée des phases adjacentes à la propriété donnant sur la promenade Parade et la voie Painted Sky au début de 2026. Cette conception donnera plus d’information sur le nivellement entre le nouveau quartier et les propriétés adjacentes.
Q : Sur les terrains de la phase 3, en haut à droite, il y a actuellement une clôture à mailles losangées près de la forêt ou de la zone laissée à l’état sauvage. Que délimite cette clôture? Sera-t-elle retirée?
R : La clôture a été installée par un ancien propriétaire pour aider à délimiter les activités agricoles. Elle sera retirée dans le cadre des travaux de construction et de restauration de cette zone.
Q : À la phase 1, aura-t-on uniquement accès au chemin Flewellyn? Est-ce que des panneaux d’arrêt seront installés?
R : Caivan travaille avec la Ville d’Ottawa pour officialiser l’emplacement de la première phase d’aménagement. Cela dit, il est prévu que le chemin Flewellyn soit la voie d’accès pour les automobiles à la phase 1. Les besoins en panneaux d’arrêt seront déterminés grâce à l’évaluation des répercussions sur la circulation en cours d’examen par la Ville d’Ottawa.
Q : Quelle est la distance entre les maisons sur la promenade Parade et la nouvelle clôture ou les nouvelles maisons?
R : Les nouvelles maisons auront une cour arrière d’environ six mètres. Cette distance pourrait être réduite à quatre mètres et demi pour une partie de la largeur de lot.
Q : Les inondations m’inquiètent à cause du changement de nivellement. Comment gérez-vous les risques d’inondation?
R : Caivan doit concevoir et installer une infrastructure de gestion des eaux pluviales pour que l’eau soit captée et traitée sur son site et qu’il n’y ait aucune incidence pour les maisons et propriétés existantes.
Q : La circulation pourrait-elle être dirigée vers le chemin Flewellyn plutôt que vers le nord? Cette option a-t-elle été envisagée?
R : Une évaluation des répercussions sur la circulation a été réalisée et est en cours d’examen par la Ville d’Ottawa. Des voies de raccordement vers les chemins Flewellyn et Shea ainsi que vers la voie Painted Sky sont prévues. Toutefois, Caivan restreindra l’accès des véhicules à la voie Painted Sky pendant les travaux.
Q : Quelle est la fréquence de drainage des bassins de rétention des eaux pluviales? Cela a-t-il été pris en considération pour les nouvelles maisons?
R : Un bassin de rétention des eaux pluviales nécessite un entretien régulier à quelques années d’intervalle, ce qui comprend l’enlèvement des sédiments. Le bassin est conçu pour permettre cet entretien.
Q :Est-ce qu’Hydro Ottawa a approuvé le plan?
R : La capacité des services publics est actuellement évaluée dans le cadre du processus d’examen des demandes d’aménagement de la Ville.
Q : À quoi ressemblera l’allée piétonnière? Sera-t-elle faite d’asphalte ou de poussière de pierre?
R : Caivan travaille avec la Ville d’Ottawa pour terminer la conception détaillée de l’allée piétonnière. Cela dit, actuellement, il est prévu qu’elle soit en poussière de pierre.
Q : À quelle date commencera l’abattage des arbres?
R : L’abattage des arbres commencera durant la semaine du 5 janvier 2026. Les travaux devraient durer quelques semaines.