La version française suit
City Council will be making a decision next week (Friday, November 7) on the future of Lansdowne Park. This week at committee, we’re hearing from nearly 90 delegations, asking questions to city staff, and debating the pros and cons of the plan in front of us. This post is the first of two parts.
Part 1: How we got here
📆 May 2022: Do we need to redevelop the arena and stands at Lansdowne?
- The municipally-owned arena and north side stands that were built in 1967 are in poor shape:
❌ Can’t host events at the arena and stadium at the same time due to load restrictions.
❌ Inadequate dressing room space for major sports events and touring concerts; cannot host para sports (sledge hockey, wheelchair basketball, wheelchair curling).
❌ Accessibility: seating does not meet modern accessible standards; inadequate elevator access.
❌ Washrooms do not meet building code requirements; insufficient capacity for large events.
❌ Lack of premium suites and no press box in arena.
❌ Load-in / infrastructure does not support modern concert requirements.
❌ Arena does not meet modern energy efficiency standards = high heating & cooling costs.
❌ Concession (food) areas are substandard with health and safety issues.
❌ Physical deficiencies: Water infiltration, lack of insulation, undersized HVAC. - 🏟️ City Council considered several options including “do nothing”, “refurbishment” and “rebuild”.
- ✅ City Council voted to build new facilities, and directed staff to come up with a concept plan and funding strategy.
📆 November 2023: Staff present a concept plan and funding strategy for “Lansdowne 2.0”
- 🏟️ Includes a new arena/event centre, new north side stands, two high-rise residential towers, new retail space, and public realm enhancements.
- 💵 The construction would be funded from a variety of sources including new property tax revenue, developer air rights for the residential towers, and revenue from sports and events. The City would continue a partnership with OSEG to operate the site. Goal is to make the City’s costs as low as possible, by offsetting expenses with revenue from Lansdowne Park operations.
- ✅ City Council approved the concept and strategy, and directed staff to obtain bids for construction and air rights, negotiate terms of contracts, and refine financial projections, and bring final recommendations to Council in 2025.
🔎 Due diligence
- The Lansdowne 2.0 financial strategy was reviewed by a third-party evaluator (Ernst & Young) who tested assumptions on revenue and expenses, and advised Council on potential areas of risk.
- The financial strategy was also reviewed by the City’s Auditor General (AG), who reported to Council in June 2024.
- The AG concluded that “many of the assumptions that supported the financial information were reasonable and were supported by detailed analysis and evidence”, and provided several findings and recommendations.
- These included risk with construction costs; assumptions about the long-term partnership agreement with OSEG; the developer air rights valuation; and other aspects.
- The AG’s recommendations are incorporated into the October 2025 report to Council.
📆 October 2025: Staff present the final Lansdowne 2.0 plan and finances
With construction and air rights bids received, and refinements to the financial model, various aspects of the plan have come more into focus:
- ✅ Residential air rights revenue is $65-million (higher than the estimated $39-million).
✅ Construction costs for the North Side Stands and Event Centre is $313-million (lower than the estimate of $316-million). - 💡 Additional refinement to the financial model based on Auditor General recommendations and new information.
- 💵 Final capital cost $419-million, including $331-million of debt.
💵 Total debt payments are $17.4-million per year.
💵 After accounting for new revenue, the final cost to the city is estimated at $4.3-million per year. - 📒 The latest staff report and documentation on Lansdowne 2.0 is available here…
I’m publishing this on Thursday morning, still in the midst of the multi-day committee meeting. I’ll publish Part 2 after committee wraps up, with a focus on how I’m balancing risk and opportunity for Lansdowne 2.0.
Update – here’s Part 2: : Balancing risk and opportunity
CARNET DE NOTES : Le Conseil municipal s’apprête à voter sur le projet Lansdowne 2.0 (partie 1)
Le Conseil municipal se prononcera la semaine prochaine (le vendredi 7 novembre) sur l’avenir du parc Lansdowne. Cette semaine, les membres du Comité entendront près de 90 personnes, poseront des questions au personnel de la Ville et discuteront des avantages et des inconvénients du plan qui leur a été présenté. Ce message est le premier de deux.
Partie 1 : Démarche
📆 Mai 2022 : Faut-il rénover l’aréna et les gradins du parc Lansdowne?
- L’aréna municipal et les gradins du côté nord, qui datent de 1967, sont en mauvais état.
❌ Il est impossible de tenir des événements à l’aréna et au stade en même temps vu les restrictions de charge.
❌ L’espace dans les vestiaires est insuffisant pour les grands événements sportifs et les concerts. L’aréna ne peut pas non plus accueillir d’activités parasportives (hockey sur luge, basketball et curling en fauteuil roulant).
❌ Les sièges ne répondent pas aux normes d’accessibilité modernes, et le nombre d’ascenseurs ne suffit pas.
❌ Les toilettes ne sont pas conformes au Code du bâtiment; la capacité est inadaptée aux grands événements.
❌ Il manque de loges VIP dans l’aréna, qui ne contient d’ailleurs aucune tribune des journalistes.
❌ La zone de montage et l’infrastructure ne sont plus adaptées à la tenue de concerts.
❌ L’aréna ne satisfait pas aux normes modernes d’efficacité énergétique (coûts élevés de chauffage et de refroidissement).
❌ La qualité des casse-croûtes est médiocre; des problèmes de santé et de sécurité ont été signalés.
❌ Lacunes physiques : infiltration d’eau, mauvaise isolation, système de CVC sous-dimensionné. - 🏟️ Le Conseil municipal a étudié plusieurs options, dont ne rien faire, rénover et reconstruire.
- ✅ Il a voté en faveur de la construction de nouvelles installations et demandé au personnel de lui présenter un plan conceptuel et une stratégie de financement.
📆 Novembre 2023 : Le personnel présente un plan conceptuel et une stratégie de financement pour le projet Lansdowne 2.0
- 🏟️ Le plan prévoit un nouvel aréna et un centre d’événements, de nouveaux gradins du côté nord, deux tours d’habitation de grande hauteur, de nouveaux espaces commerciaux et des améliorations au domaine public.
- 💵 Les travaux seraient financés par diverses sources, notamment un nouvel impôt foncier, les droits de propriété aériens du promoteur pour les tours d’habitation et les recettes provenant des activités sportives et des événements. La Ville poursuivrait son partenariat avec l’OSEG pour l’exploitation des lieux. L’objectif est de réduire au minimum les coûts pour la Ville en compensant les dépenses avec les recettes tirées des activités au parc Lansdowne.
- ✅ Le Conseil municipal a approuvé le plan conceptuel et la stratégie, et demandé au personnel d’obtenir des soumissions pour les travaux et les droits de propriété aériens, de négocier les conditions contractuelles, de resserrer les projections financières et de lui présenter ses recommandations finales en 2025.
🔎 Examen préalable
- La stratégie financière du projet Lansdowne 2.0 a été analysée par un évaluateur indépendant (Ernst & Young), qui a vérifié les hypothèses de recettes et de dépenses et mis le Conseil en garde contre certains risques.
- La stratégie a aussi été examinée par la vérificatrice générale (VG) de la Ville, qui a présenté un rapport au Conseil en juin 2024.
- La VG a conclu que « de nombreuses hypothèses étayant l’information financière étaient vraisemblables et justifiées par une analyse et des statistiques détaillées » et formulé plusieurs constats et recommandations.
- Parmi ces constats et recommandations, signalons le risque associé aux coûts de construction; les hypothèses relatives au partenariat à long terme avec l’OSEG; l’estimation des droits de propriété aériens du promoteur; etc.
- Les recommandations de la VG figurent dans le rapport d’octobre 2025 présenté au Conseil.
📆 Octobre 2025 : Le personnel présente le plan et les données financières finaux du projet Lansdowne 2.0
Après l’obtention des soumissions pour les travaux et les droits de propriété aériens, ainsi que l’amélioration du modèle financier, divers aspects du plan se sont précisés :
- ✅ Les recettes tirées des droits de propriété aériens se chiffrent à 65 millions de dollars (ce qui est supérieur à l’estimation de 39 millions).
✅ Les coûts de construction des gradins du côté nord et du centre d’événements s’élèvent à 313 millions de dollars (ce qui est inférieur à l’estimation de 316 millions). - 💡 Le modèle financier a été resserré à la lumière des recommandations de la vérificatrice générale et des nouveaux renseignements.
- 💵 Les coûts d’immobilisation totalisent 419 millions de dollars, ce qui comprend la dette de 331 millions de dollars.
💵 Le remboursement de la dette s’élève à 17,4 millions de dollars par année.
💵 Après la prise en compte des nouvelles recettes, le coût final pour la Ville est estimé à 4,3 millions de dollars par an. - 📒 Le dernier rapport du personnel et la documentation sur le projet Lansdowne 2.0 se trouvent ici
Je publie ce message jeudi matin, pendant la réunion de plusieurs jours du Comité. Je publierai le deuxième une fois la réunion terminée, en mettant l’accent sur la façon dont j’équilibre les risques et les retombées du projet Lansdowne 2.0.
Mise à jour – voici la partie 2: Équilibrer les risques et les retombées