The City has received a Site Plan Control application for 5000 Robert Grant Avenue, located along the east side of Robert Grant Avenue, between Abbott Street East and Bobolink Ridge, in the Fernbank neighbourhood.

The applicant is planning to build three apartment buildings surrounding an internal courtyard space and private roundabout road; the proposed buildings are being referred to as “Pavilions”.

Pavilion ‘A’ is a six-storey building with 122 apartments located along Livery Street. Pavilion ‘B’ is a nine-storey building with 163 apartments located along the southern property line. Pavilion ‘C’ is 18-storeys with 219 apartments and 203 square metres of at grade commercial space, located along Robert Grant Avenue.

A total of 651 parking spaces are proposed, which are mainly provided in an underground parking garage; 16 spaces are provided on the surface. The parking garage would be accessed from both Robert Grant Avenue and Livery Street, with most cars anticipated to use the Robert Grant Avenue access. A total of 254 bicycle parking spaces are also proposed.

The development would be constructed in two phases. Phase 1 includes Pavilions ‘A’ and ‘B’, the podium portion of Pavilion ‘C’, and the underground parking for all buildings. Phase 2 includes the tower portion of Pavilion ‘C’. Pedestrian pathways and the inner courtyard would be constructed at the same time as each building. Temporary secure fencing would be installed around the podium portion of Pavilion ‘C’ until tower portion is completed in Phase 2.

More information about the proposal is available on the City’s DevApps site…

Background

In 2021 City Council approved a re-zoning for this property, and added a condition to delay construction of the tallest building (Paviliion ‘C’) in this proposal until Robert Grant Avenue is complete to Maple Grove. Almost half of the 504 apartments are planned for the tallest building.

What’s next

This development has not been approved. City staff will be reviewing the application to ensure it complies with applicable provincial policy and city policy and by-laws. Councillor Glen will also be reviewing this application with his team.

Note that under Bill 109 enacted by the Provincial government in 2022, City Councils no longer have final say on Site Plan Control approvals. Although councillors can provide feedback and comments, the final decision rests with City staff.

Stay informed and share your feedback

The site plan control process allows the City to influence land development so that it is safe, functional and orderly. It is also used to ensure that the development standards approved by the City and other agencies are implemented and maintained. Building location, landscape treatment, pedestrian access, drainage control and parking layout are a few of the items addressed during review. Issues such as building height or building use (residential versus commercial, ownership versus rental, etc.) are not a part of the site plan review.

For additional information or to provide your comments contact planner Colette Gorni at 613-580-2424, ext. 21239 or Colette.Gorni@ottawa.ca. Please quote File No. D07-12-24-0172 in the subject line. You can copy Councillor Glen at glen.gower@ottawa.ca. 

Please provide comments by January 27, 2025. Comments received after this date will be accepted and considered, however, may not be reflected in the staff report.

5000, avenue Robert-Grant : Demande de réglementation du plan d’implantation

La Ville a reçu une demande de réglementation du plan d’implantation concernant la propriété située au 5000, avenue Robert-Grant, qui se trouve du côté est de l’avenue Robert-Grant entre la rue Abbott Est et la côte Bobolink, dans le voisinage de Fernbank.

Le demandeur prévoit bâtir trois immeubles d’habitation au centre desquels il y aura une cour intérieure et un carrefour giratoire privé; les bâtiments proposés seront appelés « pavillons ».

Situé le long de la rue Livery, le pavillon A aura 6 étages et comprendra 122 logements. Le pavillon B aura quant à lui 9 étages et 163 logements et sera situé le long de la limite sud de la propriété. Le pavillon C aura 18 étages, 219 logements et un espace commercial au rez-de-chaussée d’une superficie de 203 mètres carrés; il sera situé le long de l’avenue Robert-Grant.

On propose d’aménager un total de 651 places de stationnement, principalement dans un garage souterrain; 16 places seront aménagées en surface. Le garage sera accessible par l’avenue Robert-Grant (accès principal) et par la rue Livery. On propose également un total de 254 places de stationnement pour vélos.

Le projet sera construit en deux étapes. La première étape comprendra l’aménagement des pavillons A et B, du socle du pavillon C et du stationnement souterrain pour tous les bâtiments. La deuxième étape comprendra l’aménagement de la tour du pavillon C. Les sentiers pour piétons et la cour intérieure seront aménagés en même temps que chaque bâtiment. Une clôture de sécurité temporaire sera installée autour du socle du pavillon C jusqu’à ce que la tour soit achevée dans le cadre de la deuxième étape des travaux.

Vous trouverez de plus amples renseignements sur la proposition sur le site DemDam de la Ville.

CONTEXTE

En 2021, le Conseil municipal a approuvé un changement de zonage pour cette propriété et a ajouté une condition visant à retarder la construction du bâtiment le plus haut (pavillon C) de la proposition jusqu’à ce que l’avenue Robert-Grant soit achevée jusqu’au chemin Maple Grove. Près de la moitié des 504 logements prévus seront aménagés dans le bâtiment le plus haut.

PROCHAINES ÉTAPES

Ce projet d’aménagement n’a pas été approuvé. Le personnel de la Ville examinera la demande pour s’assurer qu’elle respecte la politique applicable du gouvernement provincial, ainsi que la politique et les règlements de la Ville. Le conseiller Glen Gower examinera également la demande avec son équipe.

Veuillez noter que conformément au projet de loi 109 adopté par le gouvernement provincial en 2022, les conseils municipaux n’ont plus le dernier mot sur les approbations liées à la réglementation du plan d’implantation. Bien que les membres du Conseil municipal puissent faire des observations et fournir des commentaires, la décision finale appartient au personnel municipal.

RESTEZ INFORMÉS ET TRANSMETTEZ-NOUS VOS COMMENTAIRES

Le processus de réglementation du plan d’implantation permet à la Ville d’influer sur l’aménagement du territoire afin de veiller à ce que celui-ci soit sécuritaire, fonctionnel et harmonieux. Il sert également à garantir l’application et le respect des normes d’aménagement approuvées par la Ville et d’autres organismes. L’examen porte notamment sur l’emplacement des bâtiments, le traitement du paysage, l’accès piétonnier, la régulation du drainage et la disposition des stationnements. Les questions telles que la hauteur ou l’utilisation des bâtiments (à usage résidentiel ou commercial, achat ou location, entre autres) ne font pas partie de l’examen du plan d’implantation.

Pour en savoir plus ou transmettre vos commentaires, communiquez avec Colette Gorni, urbaniste, au 613-580-2424, poste 21239, ou à l’adresse Colette.Gorni@ottawa.ca, en mentionnant dans l’objet le numéro de dossier D07-12-24-0172. Vous pouvez mettre le conseiller Glen Gower en copie conforme (glen.gower@ottawa.ca).

Veuillez faire part de vos commentaires d’ici le 27 janvier 2025. Les commentaires reçus après cette date seront acceptés et examinés, mais pas nécessairement pris en compte dans le rapport du personnel.

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We’ve had a few questions from residents about work happening along Robert Grant between Bobolink and the Trans Canada Trail.

There is site preparation and tree removal work happening at 360 Bobolink in anticipation of future development. The owner (Broadview Properties) has obtained the required permits for tree removal. Their development application has not been approved and is still being evaluated by City staff.

At 5000 Robert Grant Avenue, crews have been removing soil from the site, and transporting it for use in another location. This is part of early site preparation but is not the start of construction on the approved apartment buildings. Lépine says it will be another couple of years before construction will begin on any of the buildings planned for the site.

Residents may recall that City Council added a condition to the development approval to delay construction of the tallest building in their proposal until Robert Grant Avenue is complete to Maple Grove. About half of the 500 apartments are planned for the tallest building.

We’ll continue to share updates on both of these files via our web site and email newsletter.

360, côte Bobolink et 5000, avenue Robert-Grant
Nous avons reçu quelques questions de la part de résidents au sujet des travaux qui ont lieu sur l’avenue Robert-Grant, entre la côte Bobolink et le Sentier transcanadien.

Des travaux de préparation du site et d’enlèvement d’arbres sont en cours au 360, côte Bobolink, en prévision d’un futur aménagement. Le propriétaire (Broadview Properties) a obtenu les permis nécessaires pour l’enlèvement des arbres. Sa demande d’aménagement n’a pas été approuvée et est toujours en cours d’évaluation par le personnel de la Ville.

Au 5000, avenue Robert-Grant, des équipes ont enlevé de la terre du site et l’ont transportée pour l’utiliser sur un autre site. Ces travaux font partie de la préparation précoce du site, mais ne constituent pas le début de la construction des immeubles d’habitation approuvés. Selon Lépine, il faudra encore quelques années avant que la construction de l’un ou l’autre des bâtiments prévus sur le site ne commence.

The post UPDATE: 360 Bobolink and 5000 Robert Grant appeared first on Glen Gower | Councillor / Conseiller | Stittsville.

Today at Planning Committee, I introduced an important motion that will delay construction of Lépine’s 18-storey tower until the end of the decade.

The motion says that Lépine can’t proceed with the tallest building in their proposal until Robert Grant Avenue is complete to Maple Grove. Since this is the last phase of the road construction, it means that Robert Grant will be finished before the tower is built, and it closes the gap for construction of bus rapid transit to the Fernbank area.

Planning Committee unanimously supported my motion and approved Lépine’s zoning amendment for 5000 Robert Grant Avenue.  Next it goes to City Council for final approval at the end of the month.

We cast our votes after 90 minutes of discussion—listening directly to concerns from residents and getting an overview on concessions Lépine offered to make this proposal more compatible with the community.

This has been one of the most controversial files in our community. We received a ton of feedback. Thank you to everyone who wrote in, signed petitions, and presented at committee. I’m very appreciative of all the time and effort you put in to reach out and articulate your concerns. I understand the frustration you’ve had over this process. Your feedback helped improve this development and has helped me advocate with Lépine for the many concessions that they made.

There’s still lots of work to come to make this development fit with Stittsville. Let’s look at what the issues have been and what we can expect going forward.

Concerns about height
The main challenge with this proposal was the height involved and the rationale made by the applicant to support it: that they could ask for a higher building because the location is within 400m of a future rapid transit station.

The fact is Robert Grant doesn’t currently act like an arterial—and won’t for many years. Only a stub is built so far, between Abbott and Fernbank. As for the rapid transit station, it’s currently just a dot drawn on a map. The best-case scenario would be bus rapid transit lanes on Robert Grant Avenue connected to the O-Train extension into Stittsville sometime in the 2030s.

How can we tell residents this applicant is allowed more height based on proximity to transit, when the transit is still years away and the arterial road isn’t even built yet? There’s a problem we have with planning where there’s a huge gap between when homes are built and when the roads and transit are there to serve residents. The motion I introduced that committee passed helps close this gap.

Improvements to the application
The initial Lépine proposal from 2019 was flawed and premature. We worked with them—thanks to strong engagement from residents—to improve it.

Lépine could have built multiple 9-storey buildings by default — yes, a 9-storey building across from the townhomes on Livery.  Instead, they’ve brought that down to 4-storeys on Livery, stepping up gradually to 6-storeys.

They also reduced density by about 10% to 504 apartments, and they agreed to drop their request for reduced parking.

They had agreed to hold off on construction of the tallest tower until Robert Grant was built as far as Hazeldean, but that would have only delayed it by 4 or 5 years.  My motion ensures that the tallest building (about half the apartments on the site) won’t be built before Robert Grant is finished – likely sometime after 2029.

By then, Robert Grant will be an arterial main street as designed, and Stittsville will be well on its way to having rapid transit connections to the rest of the city, along with stores and services that will allow for a more walkable community.

With these changes, this is the type of development we should be encouraging. We want to locate people close to public transit options in mixed-use communities so that they can live a “car-light” lifestyle and do most of their errands and commuting by walking, riding a bike, or taking a bus or a train. This will help us prevent further sprawl and address our climate change goals.

What’s next
On Lépine’s side, there is still work to be done through the Site Plan Approval process to address neighbourhood parking and traffic concerns, in particular to ensure that Robert Grant remains the primary entrance for this site, and not Livery.

On the City side, we need to speed up the process to build the infrastructure, services, and transit Stittsville needs to match our growth and to make all this new development make sense.

Here’s the full debate and discussion at Planning Committee today:

Carnet de notes : Une motion retarde les travaux de construction au 5000, avenue Robert-Grant

Aujourd’hui, j’ai présenté au Comité de l’urbanisme une motion importante qui repoussera la construction de la tour de 18 étages de Lépine jusqu’à la fin de la décennie.

La motion stipule que Lépine ne peut pas procéder à l’érection de l’immeuble le plus haut de son projet tant que l’avenue Robert-Grant n’est pas achevée jusqu’au chemin Maple Grove. Comme il s’agit de la dernière phase de construction de cette avenue, cette dernière sera terminée avant que la tour ne soit construite, ce qui permettra la mise en place d’un système de transport rapide par autobus dans le secteur de Fernbank.

Les membres du Comité de l’urbanisme ont soutenu à l’unanimité ma motion et ont approuvé la modification du zonage de Lépine pour le 5000, avenue Robert-Grant.    Le projet sera soumis au Conseil municipal pour approbation finale à la fin du mois.

Nous avons voté après 90 minutes de discussions — nous avons reçu directement les préoccupations des résidents et obtenu un aperçu des concessions offertes par Lépine pour faire en sorte que le projet soit plus adapté à la communauté.

Ce dossier est l’un des plus controversés qu’ait connu notre communauté. Nous avons reçu une multitude de commentaires. Merci à tous ceux qui ont écrit, signé des pétitions et fait des présentations devant le Comité. Je vous suis très reconnaissant du temps et des efforts que vous avez consacrés pour exprimer vos préoccupations. Je comprends la frustration que vous avez ressentie tout au long du processus. Vos commentaires ont contribué à améliorer le projet et m’ont aidé à obtenir de nombreuses concessions de Lépine.

Il reste encore beaucoup à faire pour que cet aménagement s’intègre bien à Stittsville. Voyons quels ont été les problèmes et ce à quoi nous pouvons nous attendre.

Préoccupations concernant la hauteur
Le principal enjeu associé à ce projet était la hauteur de l’immeuble et l’argument avancé par le promoteur pour justifier cette hauteur, à savoir qu’il pouvait demander un immeuble plus haut parce que l’endroit se trouvait à moins de 400 mètres d’une future station de transport en commun rapide.

Dans les faits, l’avenue Robert-Grant ne constitue pas une artère à l’heure actuelle et n’en sera pas une pendant encore de nombreuses années. Seul un tronçon de cette avenue a été construit jusqu’à présent, entre la rue Abbott et le chemin Fernbank. Quant à la station de transport en commun rapide, elle n’est actuellement qu’un point dessiné sur une carte. Dans le meilleur des cas, des voies de transport rapide par autobus sur l’avenue Robert-Grant pourraient être reliées au prolongement de l’O-Train vers Stittsville dans les années 2030.

Comment pouvons-nous dire aux résidents que ce promoteur a droit à une plus grande hauteur en raison de la proximité du transport en commun, alors que le transport en commun ne sera pas offert avant des années et que l’artère n’est même pas encore construite? Nous sommes en présence d’un problème de planification où il existe un écart énorme entre le moment où les maisons sont construites et celui où les routes et le transport en commun seront là pour desservir le secteur. La motion que j’ai présentée et que le Comité a adoptée aide à corriger cet état de fait.

Améliorations apportées à la demande
La proposition initiale que Lépine a présentée en 2019 était imparfaite et prématurée. Nous avons travaillé avec eux — grâce à la mobilisation des résidents — pour l’améliorer.

Lépine aurait pu construire plusieurs immeubles de 9 étages par défaut — oui, un immeuble de 9 étages en face des maisons en rangée sur la rue Livery.   Au lieu de cela, ils ont réduit le nombre d’étages à 4 sur la rue Livery et augmenté progressivement jusqu’à 6 étages.

Ils ont également réduit la densité d’environ 10 %, soit à 504 appartements, et ont accepté d’abandonner leur demande de réduction du nombre de places de stationnement.

Ils avaient accepté de reporter la construction de la tour la plus haute jusqu’à ce que l’avenue Robert-Grant soit construite jusqu’au chemin Hazeldean, mais cela n’aurait retardé la construction que de 4 ou 5 ans. Ma motion fait en sorte que l’immeuble le plus haut (environ la moitié des appartements du site) ne sera construit qu’une fois la construction de l’avenue Robert-Grant terminée — probablement après 2029.

D’ici là, l’avenue Robert-Grant sera une artère principale telle qu’elle a été conçue, et Stittsville sera en passe d’avoir des liaisons de transport en commun rapide avec le reste de la ville ainsi que des commerces et des services qui rendront la communauté plus propice à la marche.

Voilà le type de projet que nous devrions encourager — avec les changements apportés bien entendu. Nous voulons que les gens s’installent à proximité des infrastructures de transport en commun dans des communautés à vocation polyvalente afin qu’ils puissent adopter un mode de vie « sans voiture » et faire la plupart de leurs courses et déplacements à pied, à vélo, en autobus ou en train. Nous pourrons ainsi éviter l’étalement urbain et atteindre nos objectifs en matière de changement climatique.

Prochaines étapes
Du côté de Lépine, du travail reste à faire dans le cadre du processus d’approbation du plan d’implantation pour répondre aux préoccupations du voisinage en matière de stationnement et de circulation, en particulier pour s’assurer que l’avenue Robert-Grant demeure la porte d’entrée principale de ce secteur et non la rue Livery.

Du côté de la Ville, nous devons accélérer le processus de construction de l’infrastructure et de mise en place des services publics et de l’offre de transport en commun dont Stittsville a besoin pour répondre à notre croissance et pour que l’ensemble de ce nouvel aménagement soit logique.

Voici le débat complet et les discussions qui ont eu lieu au Comité de planification aujourd’hui :

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Several residents have asked us about the status of the “village green” for the Fernbank area.  Here’s the latest status:

In city planning, a “village green” is defined as “a civic gathering place and passive public open space for residents.” (To get a better sense of what a village green can look like, you can visit Kavanagh Green which is located at the corner of Stittsville Main Street and Hazeldean. This blog post from Stittsville Central has a picture of the area.)

The land located between the Trans-Canada Trail and Bobolink Ridge along Robert Grant Avenue is made up of several parcels, and all are zoned “AM” for Arterial Main. This zone is meant to permit a broad range of uses, from high density residential to commercial. The Fernbank Community Design Plan (CDP) – the master plan for the area developed by the City of Ottawa – does not specify what should be built on these lands. It could be all commercial, or all residential, or a mixture of both.

The City can permit and prohibit certain uses but within what is permitted, the City cannot compel a landowner to build one specific thing. As the different landowners bring forth their plans for the land, the City planning department will make sure that enough space is dedicated to the village green and that plans to that effect are included in the applications.

At this point, one parcel (closest to the Trans-Canada Trail) is owned by Lépine Apartments. Lépine is planning to build a residential complex made of several apartment buildings. So far there are no applications for the remaining portions.

So far none of the property owners have submitted plans for the kind of low-rise commercial and retail space that residents of Fernbank are hoping for. I have seen promotional material by homebuilders in Fernbank Crossing showing greenspace and retail for that area, but no one can compel the owners to build specific kind of amenities within a certain timeline. These promotional materials are not exactly misleading but they only show a selective view of what is possible in that location.

So far Lépine is the only landowner who has submitted a plan for their property. I have encouraged them to include local retail service such a coffee shop, hair salon, fitness studio, etc. however they still have not finalized their plans.

In summary: the space for the village green is guaranteed but the timeline is uncertain. Local retail and services would be a real benefit at this location, but there are currently no plans for this from any of the landowners, and no timelines.

In my opinion, this part of the Fernbank area should have included land zoned either exclusively for neighbourhood retail, or with a requirement for neighbourhood retail on the ground floor with housing on top. That was a real miss in the 2009 master plan. To not have any local shops or services developed in this central part of the community would be a lost opportunity to create a more walkable and healthy community.

Carnet de notes : où en est le « Village Green » de Fernbank?

Plusieurs résidents nous ont demandé où en était le « Village Green » du secteur de Fernbank.  Voici le dernier état d’avancement du projet :

En urbanisme, un « village green » est défini comme un « espace public de rassemblement actif ou passif pour les résidents ». (Pour avoir une meilleure idée de ce à quoi peut ressembler un village green, vous pouvez visiter Kavanagh Green qui est situé à l’angle de la rue Stittsville Main et du chemin Hazeldean. Cet article du blogue de Stittsville Central contient une photo du secteur.)

Le terrain situé entre le Sentier transcanadien et la côte Bobolink, le long de l’avenue Robert-Grant, est composé de plusieurs parcelles, toutes désignées en tant que zone d’artère principale (AM). Ce zonage a pour but de permettre une vaste gamme d’utilisations, d’aménagements résidentiels de grande densité à des aménagements commerciaux. Le Plan de conception communautaire (PCC) de Fernbank – le plan directeur du secteur élaboré par la Ville d’Ottawa – ne précise pas ce qui devrait être construit sur ce terrain. Celui-ci pourrait être entièrement commercial, ou entièrement résidentiel, ou un mélange des deux.

La Ville peut autoriser et interdire certaines utilisations, mais dans la mesure de ce qui est admis, elle ne peut pas obliger un propriétaire foncier à construire une chose en particulier. Au fur et à mesure que les différents propriétaires fonciers présenteront leurs plans d’aménagement pour le terrain, la Direction générale de la planification veillera à ce qu’un espace suffisant soit consacré au Village Green et que les plans à cet effet soient inclus dans les demandes.

À l’heure actuelle, une parcelle (la plus proche du Sentier transcanadien) appartient aux Appartements Lépine. Lépine envisage de construire un complexe résidentiel composé de plusieurs immeubles d’appartements. Jusqu’à présent, il n’y a pas de demandes pour les parcelles restantes.

Aussi, jusqu’à présent, aucun des propriétaires fonciers n’a soumis de plans pour le type d’espace commercial et de vente au détail de faible hauteur que les résidents de Fernbank espèrent voir construire. J’ai vu du matériel promotionnel de constructeurs d’habitations de Fernbank Crossing montrant des espaces verts et des commerces dans cette zone, mais personne ne peut obliger les propriétaires à construire des types d’aménagement spécifiques dans un certain délai. Ce matériel promotionnel n’est pas exactement trompeur, mais il ne montre qu’une possibilité d’aménagement parmi tant d’autres à cet emplacement.

Jusqu’à présent, Lépine est le seul propriétaire foncier à avoir soumis un plan pour sa propriété. Je les ai encouragés à inclure un service de vente au détail local tel qu’un café, un salon de coiffure, une salle de conditionnement physique, etc., mais ceux-ci n’ont toujours pas finalisé leurs plans. 

En résumé : l’espace pour le Village Green est garanti, mais l’échéancier est incertain. Des commerces de vente au détail et des services locaux seraient un réel avantage à cet endroit, mais il n’existe actuellement aucun projet en ce sens provenant des propriétaires fonciers, ni aucun échéancier.

À mon avis, cette partie du secteur de Fernbank aurait dû inclure des terrains zonés soit exclusivement aux fins de commerces de vente au détail pour le quartier, soit avec une exigence de commerces de vente au détail pour le quartier, situés au rez-de-chaussée et comportant des logements au-dessus. Le plan directeur de 2009 est passé à côté de cela. L’absence de magasins ou de services locaux aménagés dans cette partie centrale de la communauté serait une occasion manquée de créer une communauté plus propice à la marche et plus saine.

The post NOTEBOOK: What’s the status of the “village green” in Fernbank? appeared first on Glen Gower | Councillor / Conseiller | Stittsville.

Lépine’s proposal for 5000 Robert Grant Avenue (formerly known as 1000 Robert Grant) has generated more community feedback than any other recent development in Stittsville, mostly due to the height increase and the lack of transportation infrastructure, both roads and transit.

The City’s Planning Committee will now review the proposed project on May 13, 2021 at 9:30am. City planners are recommending approval, with conditions. You can read the report here…

I am one of 11 members of the Planning Committee and serve as Vice Chair. Every two weeks, we review new development applications from across the city. During the pandemic, the meeting is held via Zoom and broadcast on YouTube and are open to the public. The Committee’s recommendations will then be considered by the full City Council on May 26.

Over the past year, I’ve worked with City staff and Lépine to achieve several significant improvements to the original proposal. These changes are in response to comments from residents in the community and other stakeholders. These changes include:

• They’ve reduced the total number of apartments by about 10% (from 555 to 504) to reduce overall density on the site.
• They’ve redesigned the building on Livery Street to be more compatible with the existing townhomes on Livery, including a “step back” transition to the taller buildings. (Currently a 9-storey building is permitted on Livery.)
• They’ve agreed to hold off construction of the tallest building (about half of the proposed apartments) until the next phase of Robert Grant Avenue is constructed from Abbott Street to Hazeldean Road.
• They’ve withdrawn their request to provide fewer parking spots than the zoning requires, and they will put most of the parking underground.
• They are including recreation pathways to improve connections with the surrounding neighbourhood, and there will be more open space on the site.
• They’ve redesigned the tallest tower to shrink the footprint of the building and reduce the mass of the building.

The City is also requiring a maximum “Floor Space Index” to provide more certainty that Lépine will be sticking to the size and density that they’ve committed to.

I know this is a controversial proposal and there will be many residents who want to make a formal presentation to the committee. You can participate by submitting comments to the committee, or by making a presentation.

Here’s how:

• To submit comments in writing, email the Committee Coordinator (melody.duffenais@ottawa.ca). Comments received by 4:00 PM on Wednesday, May 12, 2021, will be provided to Members of Committee and Council prior to the meeting.
• Submit verbal comments in advance of the meeting:
  Call the Committee Coordinator by 4:00 PM on Wednesday, May 12, 2021 to have comments transcribed (613-580-2424, x20113).
• Register to speak at the committee meeting:
  Register by phone by 4:00 PM on Wednesday, May 12, 2021:
  You may contact the Committee Coordinator 613-580-2424, x20113
  Register by e-mail – prior to 9 AM on Thursday, May 13, 2021:
  You may contact the Committee Coordinator (melody.duffenais@ottawa.ca)

Anyone who participates in the meeting or sends a written comment has the right to appeal Council’s decision to the Local Planning Approval Tribunal.

Even if Lépine is successful at obtaining zoning approval, there is still a lengthy approval process again dealing with site plan control before any construction could begin. The site plan will address many specific details about the proposal including parking, traffic, etc.

In general, we want to see more density near transit stations, and there is currently a strong demand for apartments in Stittsville and Kanata. Lépine’s proposal can meet both objectives… someday.

Lépine is allowed to ask for more height because the building will be within 400 metres of a future rapid transit station on an arterial road (Robert Grant Avenue).  Transit would be a very attractive transportation option for the people living in these apartments—but the station doesn’t exist yet, and it won’t for at least a decade.

Lépine has agreed to hold off construction of the 18-storey tower until the next phase of Robert Grant Avenue is built, from Abbott Street to Hazeldean Road. This is a nice stopgap measure to reduce traffic volume on roads like Iber and Huntmar – but it does nothing to get people out of their cars and onto transit, which is the whole point of encouraging density near transit stations.

Lépine has put forward a proposal that aligns to the City’s Official Plan and the Provincial Policy Statement: It’s a high-density, mixed used apartment building within easy walking distance of a future transit station. Now the City needs to step up and commit to a realistic timeline for connecting rapid transit to Stittsville.

Le projet visant le 5000, avenue Robert-Grant sera soumis à l’examen du Comité de l’urbanisme le 13 mai

La proposition du Groupe Lépine visant le 5000, avenue Robert-Grant (anciennement le 1000, avenue Robert-Grant) a fait l’objet d’un plus grand nombre de commentaires de la part des résidents que tout autre projet d’aménagement récent à Stittsville, essentiellement en raison de l’augmentation de hauteur proposée et du manque d’infrastructures routières et de transport en commun.

Le Comité de l’urbanisme de la Ville prévoit examiner ce projet lors de sa réunion du 13 mai 202, à 9 h 30. Les urbanismes de la Ville recommandent l’approbation de ce projet, sous certaines conditions. Vous pouvez prendre connaissance du rapport en cliquant sur ce lien…

Je suis l’un des 11 membres du Comité de l’urbanisme, dont je suis vice-président. Tous les 15 jours, nous examinons des demandes d’aménagement de partout sur le territoire municipal. Pendant la pandémie, les réunions se tiennent sur Zoom, sont diffusées sur YouTube et sont publiques. Les recommandations du Comité seront examinées le 26 mai par l’ensemble des membres du Conseil municipal.

Au cours de la dernière année, j’ai collaboré avec des représentants de la Ville et du Groupe Lépine en vue d’apporter plusieurs améliorations importantes au projet d’origine. Par suite des commentaires exprimés par des résidents et d’autres parties intéressées, les changements suivants sont proposés :

• Le promoteur a diminué le nombre total de logements d’environ dix pour cent (de 555 à 504 logements) afin de réduire la densité globale sur l’emplacement.
• Le promoteur a remanié la conception de l’immeuble du côté de la rue Livery, afin de le rendre plus compatible avec les habitations en rangée donnant sur cette rue, notamment en prévoyant une transition de « recul » vers les immeubles plus élevés. (Actuellement, une hauteur de neuf étages est autorisée sur la rue Livery.)
• Le promoteur a accepté de suspendre la construction de l’immeuble le plus élevé (devant abriter environ la moitié des logements proposés) jusqu’à la fin de la prochaine étape de construction sur l’avenue Robert-Grant, entre la rue Abbott et le chemin Hazeldean.
• Le promoteur a retiré sa demande visant à aménager moins de places de stationnement que ne l’exige la désignation de zonage, et entend privilégier au maximum le stationnement souterrain.
• Le promoteur a prévu d’aménager des sentiers récréatifs afin d’améliorer les liens vers le quartier environnant, et d’aménager davantage d’espaces ouverts sur l’emplacement.
• Le promoteur a remanié la conception de l’immeuble le plus élevé de manière à en réduire la superficie au sol et la volumétrie.

La Ville exige par ailleurs un « rapport plancher-sol » maximal, afin de s’assurer avec plus de certitude que le Groupe Lépine ne sera pas en mesure de modifier la taille de ses immeubles avant leur construction.

Je sais que ce projet est controversé et que de nombreux résidents souhaiteront faire une présentation officielle devant le Comité. Vous pouvez participer en soumettant vos commentaires au Comité ou en faisant une présentation.

Comment participer :

• Pour soumettre vos commentaires par écrit, envoyez un courriel à la coordonnatrice de comité (melody.duffenais@ottawa.ca). Les commentaires reçus au plus tard le mercredi 12 mai 2021, à 16 h, seront transmis aux membres du Comité et du Conseil avant la réunion.
• Commentaires oraux avant l’audience :
  Appelez la coordonnatrice de comité au plus tard le mercredi 12 mai 2021, à 16 h, pour faire transcrire vos commentaires (613-580-2424, poste 20113).
• Inscription pour prendre la parole :
  Inscrivez-vous par téléphone au plus tard le mercredi 12 mai 2021, à 16 h :
  Vous pouvez appeler la coordonnatrice de comité en composant le 613-580-2424, poste 20113.
  Inscription par courriel au plus tard le jeudi 13 mai 2021, à 16 h :
  Vous pouvez prendre contact avec la coordonnatrice de comité en envoyant un message à l’adresse melody.duffenais@ottawa.ca.

Quiconque participe à la réunion ou transmet un commentaire écrit peut en appeler de la décision du Conseil auprès du Tribunal d’appel de l’aménagement local.

Même si le Groupe Lépine obtient l’approbation de sa demande de zonage, un long processus d’approbation de la réglementation du plan d’implantation doit ensuite être suivi avant le lancement d’éventuels travaux de construction. Le plan d’implantation abordera de nombreux détails propres à la proposition, notamment en matière de stationnement, de circulation, etc.

D’une manière générale, nous souhaitons une densité plus forte à proximité des stations de transport en commun, et la demande de logements est actuellement forte à Stittsville et à Kanata. La proposition du Groupe Lépine pourra répondre, un jour, à ces deux objectifs.

Le Groupe Lépine est en droit de demander une augmentation de la hauteur maximale car l’immeuble serait construit sur une artère (avenue Robert-Grant) et à moins de 400 mètres d’une future station de transport en commun rapide. Le transport en commun serait une option de déplacement très attrayante pour les occupants de ces logements, mais la station n’a pas encore été construite et ne le sera pas avant au moins dix ans.

Le Groupe Lépine a accepté de suspendre la construction de la tour de 18 étages jusqu’à la fin de la prochaine étape de construction sur l’avenue Robert-Grant, entre la rue Abbott et le chemin Hazeldean. Il s’agit là d’une solution provisoire intéressante pour réduire le volume de circulation sur des axes comme le chemin Iber et la promenade Huntmar, mais elle n’incite en rien les usagers de la route à délaisser leur voiture au profit du transport en commun. C’est là tout l’intérêt d’encourager la densité autour des stations de transport en commun.

Le Groupe Lépine a présenté une proposition convenable, conforme aux dispositions du Plan officiel et de la Déclaration de politiques provinciale : il s’agit d’un immeuble résidentiel polyvalent de densité élevée, facile d’accès à pied depuis une future station de transport en commun. La Ville doit maintenant passer à la vitesse supérieure et définir un calendrier réaliste pour relier Stittsville au transport en commun rapide.

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Lépine Group has submitted a revised proposal for their property at 1000 Robert Grant Avenue, in response to feedback from the community, City planners, and me. The revised proposal is available on the City’s DevApps site…

My comments from last fall on the original proposal focused on the need for rental accommodations in our area, the delay in building transportation infrastructure like Robert Grant Avenue and rapid transit, and the size of the buildings fronting Livery Street.

I will be digging into the revisions over the coming weeks with my team. At first glance Lépine has made several significant changes in response to the concerns that I’ve raised. The design for Livery Street is a much better match for the existing townhomes, and they’ve changed the design for parking and driveway access that would keep most access to Robert Grant, rather than Livery. They’ve lowered the density by reducing the overall number of units from about 550 to just over 500 apartments, and they’re proposing to redistribute the height of the buildings (some will be smaller, one will be taller) and would hold off on constructing the tallest building (with about half of the apartments) until Robert Grant Avenue is open from Abbott to Hazeldean.

Keep in mind that the entire site is currently zoned for 9 storeys. Under the Official Plan, Lépine can apply for additional height because the site is adjacent to the site of a future transit station and park-and-ride.

• Withdrawal of the request for reduced parking ratios; the resident and visitor parking requirements will be satisfied;
• 10% reduction in the proposed number of apartment units;
• Additional building setbacks and stepped-back upper floors for Building A along Livery Street, to improve the compatibility with the neighbouring low density residential development;
• Revised building heights with one high-rise 18-storey building (Building C) and one mid-rise 9-storey building (Building B) along Robert Grant Avenue;
• Proposed holding provision in zoning (-h)  that prohibits construction  of  the  tower portion of Building  C  until the opening of the Robert Grant  Avenue  extension between Abbott  Street and Hazeldean Road;
• Reduced building footprints  for  Buildings  B  and  C  along  Robert  Grant  Avenue.
• Reconfigured driveways and garage door entries into the underground parking garage;
• An additional exception to zoning provisions to remove the requirement that 50% of the Robert Grant Avenue frontage be occupied by building walls.

You can share your comments with City planner Kathy Rygus at Kathy.rygus@ottawa.ca or contact me with any questions or concerns.

Soumission par Lépine d’une proposition révisée pour le 1000, avenue Robert-Grant

Le Groupe Lépine a soumis une proposition révisée pour leur propriété au 1000, avenue Robert-Grant, à la suite des commentaires reçus de la collectivité, des urbanistes de la Ville et de moi-même. La proposition révisée est accessible par l’intermédiaire de l’application municipale sur les demandes d’aménagement.

Mes commentaires de l’automne dernier quant à la proposition initiale portaient sur le besoin d’une meilleure offre locative dans notre secteur, les retards dans la construction de l’infrastructure de transport, comme le prolongement de l’avenue Robert-Grant et le transport en commun rapide, et la taille des immeubles qui donnent sur la rue Livery.

Je vais examiner les modifications au cours des prochaines semaines avec mon équipe. À première vue, le Groupe Lépine a apporté des changements considérables en réponse aux préoccupations que j’ai soulevées. Le concept pour la rue Livery s’harmonise beaucoup mieux aux habitations en rangée existantes, et l’accès aux entrées de cour et aux stationnements a été modifié de sorte à être concentré sur l’avenue Robert-Grant plutôt que sur la rue Livery. La densité a été réduite, le nombre global d’appartements passant d’environ 550 à un peu plus de 500, et la hauteur des immeubles est redistribuée (certains sont plus bas, un est plus haut). De plus, la construction de l’immeuble le plus haut (contenant environ la moitié des appartements) est différée jusqu’à l’ouverture du tronçon de l’avenue Robert-Grant entre la rue Abbott et le chemin Hazeldean.

N’oubliez pas que le zonage pour l’ensemble du site permet actuellement des immeubles de 9 étages. Selon le Plan officiel, le Groupe Lépine peut demander une augmentation de la hauteur des immeubles parce que le site est adjacent à un projet de station de transport en commun et de parc-o-bus.

Voici le sommaire des modifications apportées, rédigé par le Service de l’urbanisme de la Ville :

• Retrait de la demande de réduction des ratios pour le stationnement; les exigences en matière de places de stationnement pour les résidents et les visiteurs seront respectées.
• Réduction de 10 % du nombre d’appartements proposés
• Retraits supplémentaires de l’immeuble et étages supérieurs en retrait pour l’immeuble A, sur la rue Livery, afin de mieux l’harmoniser aux résidences à faible densité voisines
• Modification de la hauteur des immeubles, avec une tour d’habitation de 18 étages (immeuble C) et un immeuble de hauteur moyenne de 9 étages (immeuble B), sur l’avenue Robert-Grant
• Disposition d’aménagement différé (-h) empêchant la construction de la tour de l’immeuble C jusqu’à l’ouverture du tronçon de l’avenue Robert-Grant entre la rue Abbott et le chemin Hazeldean
• Réduction de la superficie au sol des immeubles B et C sur l’avenue Robert-Grant
• Reconfiguration des entrées de cour et des entrées du stationnement souterrain
• Exception supplémentaire au Règlement de zonage afin de retirer l’exigence que 50 % de la façade sur l’avenue Robert-Grant doivent être occupés par des murs de bâtiment

Vous pouvez transmettre vos commentaires à Kathy Rygus, urbaniste de la Ville, à kathy.rygus@ottawa.ca, ou communiquer avec moi si vous avez des questions ou préoccupations.

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As a follow-up to the public meeting held last week, I want to share the comments that I sent to planning staff last fall on Lépine’s proposed development at 1000 Robert Grant Avenue. We expect that Lépine will be re-submitting their application in the coming weeks to address concerns raised by the community and planning staff. You can contact me with any of your questions or concerns about this development.

-GG.

Councillor’s comments re: 1000 Robert Grant zoning by-law amendment application

November 26, 2019

My team and I first met with the applicant prior to the submission of their application in the Spring of 2019. We were encouraged by the broad strokes of their proposal to build apartments in Stittsville because it could address a pressing need for rental accommodations in the area. This kind of development is supported by the mixed-use zoning for this site and, done right, could contribute to creating an affordable, environmentally sustainable, and well-serviced community. Unfortunately, I have concerns over the specifics of what’s proposed.

While the intention expressed in the Planning Rationale submitted by Lépine and the principles of the City’s Official Plan support healthy development, together they paint a picture of Stittsville that is not accurate. As the City continues to accept zoning by-law amendments based on existing policy, little consideration is paid to whether those policies are funded or implemented. The result is a growing gap between planning and reality; and an equally growing cynicism from our residents towards land development and intensification.

Last June, Ottawa welcomed its 1,000,000^th resident and projections suggest continued growth from this point on.  Stittsville alone is projected to have an additional 9,600 homes within the next ten years. From a municipal infrastructure and service perspective, Ottawa is already strained by its challenging urban geography and we cannot afford to short-sell density by not living up to the promise of better, more affordable services.Just read the promotional material handed out by home developers on Livery street. The mixed-use area that includes 1000 Robert Grant and 360 Bobolink Ridge is promoted as walkable, low-rise commercial space, connected by pedestrian links and greenspace. The promotion of small-scale grocery stores and gathering space within walking distance of residential areas shows what residents are seeking when they choose where to live and raise their families. Residents are caught by surprise when they see a planning application for apartment buildings on what they thought would be ground-oriented commercial space.

The image of Stittsville as a car-dependant bedroom community is rapidly changing but infrastructure and amenities are not keeping pace. We need to start delivering on the benefits of higher density or continue losing our residents’ acceptance of intensification at a time when their support is crucial to achieving the goals of the Official Plan.

Bringing this type of density to Stittsville without first addressing the missing links in our road network, transit services and active transportation amenities only creates more car dependence in an area already straining under the burden of delayed road infrastructure. If residents need to purchase a car to live in our community, we are unlikely to achieve the modal switch that Ottawa aspires to, even once public transit and active transportation are made available. Car-dependant density packs more homes per hectare but it is still costly, inefficient, and environmentally fragile. Density without amenities is still sprawl.

In this context, I ask the Planning Department to:

1. Postpone the construction of high-density residential buildings in Fernbank until the extension of Robert Grant to Hazeldean is funded, and a clear timeline for construction is approved. This could be achieved by:

• Including a holding (h) provision pertaining to the high-density residential use of the land until:
  • the transit service upon which the application is based is funded and a clear and reasonable timeline for implementation is approved; and
  • the extension of Robert Grant to Hazeldean is funded and a clear timeline for construction is approved.
  • the parcel currently designated in the Fernbank Secondary Plan as a potential rapid transit station and located in the hydro corridor next to 1000 Robert Grant obtains all the necessary clearances from Ontario Hydro to be used to that effect.

2. Limit further residential development in the adjacent lands zoned “AM”. This could be achieved by:

• Incentivizing or protecting the commercial development of the neighbouring properties in the AM zone. A worst-case scenario for this area would be to have all the land zoned for mixed-use proceed as residential. Healthy development in this community requires a variety of uses, including local commercial amenities.
• Encouraging the applicant for 1000 Robert Grant to include ground-floor commercial space to serve the surrounding residential development.

3. Ensure that the height and massing for buildings fronting on Livery Street are closer in size and scale to the existing two-storey homes on the east side of Livery. The current proposal to build a 5-storey step-up from Livery is out of proportion. This could be achieved by:

• Adding a schedule to the zoning by-law to limit the height and massing allowed against Livery street to reflect the height restrictions applicable to land abutting a R1, R2 or R3 zone. Townhomes on Livery street do not benefit from the height restrictions applicable to R3 zones because technically, they do not abut 1000 Robert-Grant. This should be corrected.

4. Require the applicant to demonstrate transit-supportive and car-sharing measures to support the lower parking minimum requested. This could be achieved by:

• Dedicating parking spaces to a car-share service and including a car-share membership in the rent package for some units (see the recent zoning by-law amendment for 800 Eagleson Road, File Number ACS2019-PIE-PS-0081).
• Funding transit passes as part of monthly rental fees to provide up-front revenue that would support expansion of existing transit service.

Commentaires des conseillers concernant la modification du Règlement de zonage pour le 1000, avenue Robert Grant

Pour donner suite à la réunion publique de la semaine dernière, je vous fais part des commentaires que j’ai transmis au personnel de planification l’automne dernier concernant le projet d’aménagement du Groupe Lépine pour le 1000, avenue Robert Grant. Ce dernier devrait soumettre dans les prochaines semaines une demande révisée tenant compte des problèmes soulevés par la population et le personnel de planification. Vous pouvez communiquer avec moi pour toute question concernant ce projet.

– GG.

Commentaires des conseillers concernant la demande de modification du Règlement de zonage pour le 1000, avenue Robert Grant

26 novembre 2019

Mon équipe et moi avons eu une première rencontre avec le promoteur au printemps 2019, avant qu’il ne soumette sa demande. Nous étions encouragés par les grandes lignes de sa proposition de construire des appartements à Stittsville vu le besoin urgent d’une meilleure offre locative dans le secteur. Un tel type d’aménagement serait indiqué pour un zonage polyvalent et, bien réalisé, pourrait contribuer à créer un quartier abordable et écologique offrant tous les services nécessaires. Malheureusement, j’ai des réserves à l’égard de certains aspects de la proposition.

Si l’intention formulée dans la justification de l’aménagement du Groupe Lépine et les principes du Plan officiel de la Ville favorisent tous deux un développement sain, combinés, ils brossent un portrait déformé de Stittsville. La Ville continue d’adopter des modifications du Règlement de zonage en fonction des politiques actuelles, mais s’attarde peu à savoir si ces dernières sont adéquatement financées ou mises en œuvre. Par conséquent, l’écart se creuse entre les principes de planification proposés et la réalité sur le terrain, ce qui fait augmenter le cynisme de la population à l’égard des projets d’aménagement et de la densification.

En juin dernier, Ottawa a accueilli son millionième résident et, selon les projections, la croissance n’est pas près de s’arrêter. Pour Stittsville seulement, on attend la construction de 9 600 résidences dans les 10 prochaines années. Or, la géographie urbaine particulière d’Ottawa vient déjà avec son lot de défis pour les infrastructures municipales et les services, c’est pourquoi nous ne devons pas prendre les questions de densification à la légère et faire des compromis sur notre promesse d’offrir de meilleurs services plus abordables. Il suffit de lire les documents promotionnels distribués par les promoteurs sur la rue Livery. On y parle de la zone polyvalente où se trouvent le 1000, avenue Robert Grant et le 360, côte Bobolink comme d’un secteur commercial de faible hauteur accessible à pied via un réseau piétonnier et des espaces verts. La mise en valeur de petites épiceries et de places publiques à distance de marche des secteurs résidentiels est révélateur de ce qui guide les résidents dans leur choix d’un quartier pour s’établir avec leur famille. C’est pourquoi les résidents sont pris de court lorsqu’un promoteur soumet une demande d’aménagement pour un immeuble d’appartements sur un site qu’ils croyaient destiné à un espace commercial de plain-pied.

L’image de ville-dortoir aménagée pour l’automobile de Stittsville change rapidement, mais les infrastructures et les commodités locales peinent à garder la cadence. Nous devons tenir nos promesses sur les avantages de la densification si nous voulons conserver l’appui de la population, si déterminant pour atteindre les objectifs du Plan officiel.

Donner le feu vert à une telle densification à Stittsville sans d’abord corriger les lacunes du réseau routier, des transports en commun et des infrastructures de transport actif ne fera qu’accroître la dépendance à l’automobile, dans un secteur déjà mis à rude épreuve par les retards dans les projets de voirie. Si les résidents doivent acheter une voiture pour s’établir dans le quartier, nous ne pourrons probablement pas réaliser la transition en transport si chère à la Ville, même si des options de transport en commun et de transport actif sont offertes. Les secteurs de densification où l’automobile est une nécessité comptent davantage de résidences par hectare, mais demeurent plus coûteux et sont inefficaces et fragiles sur le plan environnemental. Sans les commodités, la densification demeure de l’étalement urbain.

Dans ce contexte, voici mes demandes pour l’équipe de planification :

1. Reporter la construction d’immeubles à forte densité à Fernbank jusqu’à l’obtention du financement pour le prolongement de l’avenue Robert Grant jusqu’au chemin Hazeldean et à l’approbation d’un calendrier des travaux. Voici quoi faire pour y arriver :

• Prévoir une disposition d’aménagement différé (« h ») pour les immeubles à forte densité d’ici à ce que :
  • le service de transport en commun sur lequel se fonde la demande soit financé et qu’un échéancier de mise en œuvre raisonnable soit approuvé;
  • le prolongement de l’avenue Robert Grant jusqu’au chemin Hazeldean soit financé et qu’un calendrier des travaux soit approuvé;
  • Ontario Hydro accorde toutes les autorisations requises pour la parcelle actuellement désignée dans le plan secondaire de Fernbank comme site potentiel pour une station de transport en commun rapide, sur le couloir de transport d’électricité près du 1000, avenue Robert Grant.

2. Limiter les futurs aménagements résidentiels sur les terrains adjacents zonés AM. Voici quoi faire pour y arriver :

• Favoriser et protéger les aménagements commerciaux sur les propriétés voisines de la zone AM. Le scénario catastrophe pour ce secteur serait de voir tous les terrains zonés pour des utilisations polyvalentes devenir résidentiels. Le sain développement du quartier passe par des utilisations diversifiées, ce qui comprend des commerces locaux;
• Inviter le promoteur du projet pour le 1000, avenue Robert Grant à prévoir des espaces commerciaux de plain-pied pour les résidents du secteur.

3. Voir à ce que la hauteur et la volumétrie des immeubles qui donnent sur la rue Livery se rapprochent de celles des maisons à deux étages qui se trouvent actuellement du côté est – l’immeuble de cinq étages actuellement proposé pour la rue Livery serait disproportionné. Voici quoi faire pour y arriver :

• Ajouter une annexe au Règlement de zonage pour limiter la hauteur et la volumétrie permises sur la rue Livery, à l’instar des restrictions applicables aux terrains adjacents à une zone R1, R2 et R3. Les maisons de la rue Livery ne peuvent profiter des restrictions applicables aux zones R3 puisque, à strictement parler, elles ne sont pas adjacentes au 1000, avenue Robert-Grant. Il y a lieu de corriger le tir.

4. Exiger que le promoteur prévoie des mesures pour favoriser l’utilisation des transports en commun et l’autopartage afin de justifier le nombre moins élevé de places de stationnement. Voici quoi faire pour y arriver :

• Réserver des places de stationnement aux services d’autopartage et inclure l’abonnement à un tel service dans le prix de location de certaines unités (voir la récente modification du Règlement de zonage pour le 800, chemin Eagleson, dossier ACS2019-PIE-PS-0081);
• Inclure des laissez-passer pour les services de transport en commun dans le loyer mensuel pour générer des recettes et les réinvestir dans l’élargissement de ces services.

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It was excellent to see so many people from the community attending Tuesday’s info meeting for the proposed development at 1000 Robert Grant Avenue.  We’ve had a lot of questions and feedback from the community and it is very encouraging to see such strong engagement from residents.

The meeting included a presentation and Q&A with representatives from Lépine (the applicant) and the City’s planning department. We’ve included a summary of the key points below.

I continue to have questions and concerns on a number of issues related to this development, including the capacity of the current transportation network (including construction of Robert Grant Avenue and rapid transit); impact on the adjacent community (especially for residents on Livery Street); and parking requirements. I’ve raised these concerns with both the applicant and the City’s planning staff.

What’s next: We are still very early in this process. The next step will be for Lépine to submit a revised application based on community and planning staff feedback so far. Lépine gave a preview of the re-submission at the meeting on Tuesday, but have yet to formally submit it to the City for review.

Please contact me with any of your questions and concerns.

-GG.

Notes from the public information meeting for 1000 Robert Grant, Tuesday March 3

• Current zoning: The zoning at 1000 Robert Grant allows for up to 9 storeys on most of the site, including along Livery Street. Lépine says this configuration would mean four buildings with a total of approx. 540-560 apartments. The zoning plan for the entire Fernbank community was established as part of the 2009 Fernbank Community Design Plan.
• Height: Lépine showed a concept where the height of buildings along Livery Street would be reduced to 4-5 stories, with taller buildings closer to Robert Grant Avenue (potentially 12-15 storeys). While this would be an increase in height, the density would not change — in other words, there would still be approx. 540-560 apartments. They also said they would consider phasing the construction so that the tallest building (representing about half of the total number of apartments) would be on hold until funding and construction of Robert Grant Avenue is approved.
• Commercial/retail: The land at 1000 Robert Grant is zoned as “Arterial Main Street (AM)” which allows for a variety of uses including commercial, retail, and apartment buildings. While Lépine is proposing a residential development, there is land immediately to the south of this site zoned AM, so it could be developed as commercial or retail. This land is not owned by Lépine, and any future development plans are up to the property owner. The City can’t control what type of use an owner chooses for the site.
• Parking: The applicant wants to provide 1 parking spot per unit, lower than the usual minimum requirement of 1.2 parking spots.  They are also applying to reduce the minimum number of visitor parking spots from 0.2 per unit to 0.1. Lépine says they’re basing their request on experience from similar buildings that they manage in the City. City planning staff have asked for more data and rationale from Lépine to justify this reduction.
• Transit: Part of Lépine’s rationale for increasing the building height stems from the fact that there is a future bus rapid transit station planned just north of the site. However, this transit station is still at least 11 years away.
• Tall buildings: A resident asked why Lépine would choose to develop a highrise, given that Stittsville does not have any tall buildings. Don Schultz from Lépine replied that they look at impacts from noise, shadow, and wind, as well as looking towards the future to what type of development will be in demand. There is a strong market for rental units and a need for apartments in the western part of Ottawa. He said that he realizes that the height is not something Stittsville has now, but there are a variety of different heights across different parts of the City, including suburban areas.
• Timeline: How long until the project would be built? Schultz said that the rezoning and site plan process takes several years before construction can start. He suggested that if approved, it would be at least 3-5 years before construction begins.
• Traffic:  As part of the development process Lépine has to submit a Traffic Impact Assessment (TIA) that includes modelling of predicted traffic. Lépine’s traffic engineer said their model is based on worse-case scenarios for car usage.  The City’s planning staff will be reviewing this analysis.
• Privacy for Livery residents: Schultz said that there will be landscaping along the right-of-way between units; balconies on higher stories will be designed to mitigate privacy concerns. These issues would be addressed during the site plan approval stage, which typically happens after zoning is approved.

Résumé de la réunion d’information publique sur le 1000, avenue Robert Grant

J’ai été ravi de voir autant de résidents à la réunion d’information de mardi sur le projet d’aménagement du 1000, avenue Robert Grant. Vous avez posé beaucoup de questions et émis tout autant de commentaires, et ce fut très encourageant de vous voir participer aussi activement.

La réunion consistait en une présentation des représentants du Groupe Lépine (le requérant) et de l’équipe de planification de la Ville, suivie d’une période de questions. Vous trouverez ci-dessous un résumé des principaux points abordés.

J’ai toujours des questions et des doutes sur certains aspects du projet, notamment la capacité de l’actuel réseau de transport (travaux de l’avenue Robert Grant, transport en commun rapide), les répercussions sur les résidents du voisinage (surtout ceux de la rue Livery) et les exigences de stationnement. J’ai transmis mes commentaires au requérant et au personnel de la planification de la Ville.

Prochaines étapes : Le processus n’en est qu’à ses débuts. Nous attendons maintenant que Lépine présente une demande révisée en fonction des commentaires du public et du personnel de la planification. Nous en avons eu un aperçu à la réunion de mardi, mais elle n’a pas encore été officiellement soumise à l’examen de la Ville.

Si vous avez des questions ou des commentaires, n’hésitez pas à communiquer avec moi.

-GG.

NOTES SUR LA RÉUNION D’INFORMATION PUBLIQUE DU MARDI 4 MARS – 1000, AVENUE ROBERT GRANT

• Zonage actuel : Le zonage du 1000, avenue Robert Grant permet la construction d’immeubles à neuf étages sur la majorité du terrain, y compris le long de la rue Livery. Lépine prévoit ainsi construire quatre immeubles, totalisant entre 540 et 560 appartements. Le plan de zonage pour tout le secteur de Fernbank est défini dans le Plan de conception communautaire de Fernbank de 2009.
• Hauteur : Lépine a présenté un plan conceptuel selon lequel les immeubles bordant la rue Livery n’auraient que quatre ou cinq étages et ceux près de l’avenue Robert Grant seraient plus grands (possiblement 12 à 15 étages). Cela représente une augmentation de la hauteur, mais la densité ne serait pas affectée; on vise toujours entre 540 et 560 appartements. Le requérant a aussi mentionné la possibilité d’une construction par étapes, de sorte que l’édification des plus hauts immeubles (regroupant environ la moitié des appartements) ne commence qu’après l’approbation du financement et des travaux de l’avenue Robert Grant.
• Commerces de détail et utilisations commerciales : Le 1000, avenue Robert Grant étant une zone d’artère principale (AM), il peut accueillir des utilisations commerciales et de vente au détail ainsi que des immeubles d’appartements. Lépine propose un aménagement résidentiel, mais il y a d’autres terrains zonés AM juste au sud, qui pourraient être exploités à des fins commerciales ou de vente au détail. Ils n’appartiennent toutefois pas à Lépine, et seul leur propriétaire peut décider des plans d’aménagement futurs. La Ville ne peut décider de l’utilisation qui en sera faite.
• Stationnement : Le requérant prévoit une place de stationnement par appartement, un chiffre inférieur à l’exigence minimale habituelle de 1,2 place. Il a aussi soumis une demande de réduction du nombre de places réservées aux visiteurs de 0,2 à 0,1 place par appartement, qu’il justifie par son expérience de gestion d’autres immeubles semblables dans la ville. Le personnel de la planification a demandé des données et des explications supplémentaires à ce sujet.
• Transport en commun : Parmi les motifs invoqués pour augmenter la hauteur des bâtiments, Lépine a mentionné la construction future d’une station de transport en commun rapide par autobus juste au nord du site. Toutefois, cette station n’entrera pas en service avant au moins 11 ans.
• Immeubles de grande hauteur : Un résident a demandé pourquoi Lépine avait choisi de construire de si grands immeubles, sachant qu’il n’y en a actuellement aucun à Don Schultz, un représentant de Lépine, a répondu que l’entreprise avait évalué les répercussions sur le bruit, l’ombre et le vent et s’était interrogée sur le type d’aménagement qui serait recherché dans l’avenir. L’Ouest d’Ottawa est un marché prometteur pour les logements locatifs, et les appartements y manquent. Conscient que la hauteur des immeubles prévus est pour l’instant étrangère à Stittsville, il a fait valoir que le relief est très varié dans le reste de la ville, même dans les régions suburbaines.
• Calendrier : À quand le début de la construction? Don Schultz a expliqué que, avec le processus de modification du zonage et de planification, il y en a pour des années avant que la construction commence. Selon lui, si le projet est approuvé, les travaux seront entrepris au plus tôt dans trois à cinq ans.
• Circulation : Dans le cadre du processus d’aménagement, Lépine doit fournir une évaluation des répercussions sur la circulation accompagnée d’un modèle de prévision de la circulation. L’ingénieur de la circulation de l’entreprise a précisé que le modèle se basait sur le pire scénario possible d’utilisation de l’automobile. Le personnel de la planification de la Ville évaluera l’analyse.
• Intimité des résidents de la rue Livery : Don Schultz a expliqué que Lépine procéderait à l’aménagement paysager de l’emprise séparant les immeubles et que les balcons des étages supérieurs seraient conçus de façon à préserver l’intimité. Tout cela sera discuté pendant le processus d’approbation du plan d’implantation, qui devrait avoir lieu après l’approbation du zonage.

The post RECAP: Public information meeting for 1000 Robert Grant appeared first on Glen Gower | Councillor / Conseiller | Stittsville.

The City’s planning department is hosting a community information and comment session for the proposed zoning by-law amendment application for 1000 Robert Grant Avenue.

You are invited to attend a public meeting regarding this application:
Tuesday, March 3, 2020 at 7:00pm.
CARDELREC Recreation Complex Goulbourn, Main Hall
1500 Shea Road 

A Zoning By-law amendment has been submitted by Fernbank Apartments Inc. for 1000 Robert Grant Avenue to request an increase in the maximum permitted building height from 9 storeys to 15 storeys along Robert Grant Avenue and from 4/5 storeys to 6 storeys near Livery Street. A reduction in required parking is also requested. A complex of three apartment buildings (15, 12 and 6 storeys) is proposed. 

For additional information, please contact:
Kathy Rygus, Planner
Planning, Infrastructure and Economic Development Department
Tel: 613-580-2424, ext. 28318
Fax: 613-580-2576
E-mail: Kathy.rygus@ottawa.ca 

Séance d’information et consultation auprès de la collectivité

Demande de Modifications au réglement de zonage pour 1000, avenue Robert Grant.

Vous êtes invités à assister à une réunion publique concernant ces demandes:
Le mardi 3 mars 2020 à 19h
Complexe récréatif CARDELREC Goulbourn, salle principale
1500, rue Shea 

Une demande de modification au Règlement de zonage visant la propriété au 1000, avenue Robert-Grant a été recu de Fernbank Apartments Inc. pour l’augmentation de hauteur de 9 étages à 15 étages sur l’avenue Robert-Grant et de hauteur de 4/5 étages à 6 étages proche de rue Livery. La modification permettrait aussi la réduction de places de stationnement requis. Le projet comprend trois immeubles résidentiels allant de 6, 12 et 15 étages. 

Pour de plus amples renseignements, veuillez communiquer avec :
Kathy Rygus, urbaniste
Services de la planification, de l’infrastructure et du développement économique
Tél : 613-580-2424, poste. 28318
Téléc : 613-580-2576
Courriel : Kathy.Rygus@ottawa.ca 

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UPDATE (November 12) from City staff: The Community Information & Comment Session regarding the rezoning application for 1000 Robert Grant Avenue that was scheduled for tomorrow evening (November 13^th) has been postponed at the request of the applicant, Lepine Group. The meeting will be held at a later date (early 2020) and e-mail notice will be provided to you a minimum of two weeks in advance. We regret the short notice and inconvenience.

(Le français suit)

The City’s planning department is hosting a community information and comment session for the proposed zoning by-law amendment application for 1000 Robert Grant Avenue.

You are invited to attend a public meeting regarding this application:
Wednesday, November 13, 2019 at 7:30pm
CARDELREC Recreation Complex Goulbourn, Main Hall
1500 Shea Road 

A Zoning By-law amendment has been submitted by Fernbank Apartments Inc. for 1000 Robert Grant Avenue to request an increase in the maximum permitted building height from 30 metres (9 storeys) to 54 (15 storeys) metres along Robert Grant Avenue and from 15/20 metres (4/5 storeys) to 21 metres (6 metres) near Livery Street. A reduction in the minimum rates of resident and visitor parking is also requested. A complex of three apartment buildings (15, 12 and 6 storeys) is proposed. 

For additional information, please contact:
Kathy Rygus, Planner
Planning, Infrastructure and Economic Development Department
Tel: 613-580-2424, ext. 28318
Fax: 613-580-2576
E-mail: Kathy.rygus@ottawa.ca 

Séance d’information et consultation auprès de la collectivité

Demande de Modifications au réglement de zonage pour 1000, avenue Robert Grant.

Vous êtes invités à assister à une réunion publique concernant ces demandes:
le mercredi 13 novembre 2019 à 19h30
Complexe récréatif CARDELREC Goulbourn, salle principale
1500, rue Shea 

Une demande de modification au Règlement de zonage visant la propriété au 1000, avenue Robert-Grant a été recu de Fernbank Apartments Inc. pour l’augmentation de hauteur de 30 mètres (9 étages) à 54 mètres (15 étages) sur l’avenue Robert-Grant et de hauteur de 15/20 mètres (4/5 étages) à 21 mètres (6 étages) proche de rue Livery. La modification permettrait aussi la réduction du taux de places de stationnement requis par logement et pour visiteurs. Le projet comprend trois immeubles résidentiels allant de 6, 12 et 15 étages. 

Pour de plus amples renseignements, veuillez communiquer avec :
Kathy Rygus, urbaniste
Services de la planification, de l’infrastructure et du développement économique
Tél : 613-580-2424, poste. 28318
Téléc : 613-580-2576
Courriel : Kathy.Rygus@ottawa.ca 

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