UPDATE (August, 2024):

• The first residents will be moving in early 2025!

Originally published September 5, 2023.

Broadview has started construction of Blackstone Village, located at the northeast corner of Robert Grant Avene and Bobolink Ridge, with additional frontage on Livery Street. The development consists of two stand-alone six-storey apartment buildings, two six-storey mixed-use buildings (apartments and commercial), one low-rise commercial/office building, and four amenity areas. There will be a total of 407 purpose-built rental apartments accompanied by 192 underground parking spaces, 358 surface parking spaces, and 208 bicycle spaces.

Here’s information from Broadview about construction plans and how the work will impact residents:

• Key contacts for resident inquiries about construction: Aaron Swain, phone: 204.999.1716; email: aaron.swain@seymourpacific.ca, or Tim Pearson, site superintendent at:  tim.pearson@seymourpacific.ca
• Timeline: Work started beginning of August. The developer anticipates first residents to move in on November 1, 2024. All construction to be done by summer 2025.  Timing is subject to change.
• Blasting or hoe-ramming: Blasting for sewer services is complete. Blasting contractor will be returning to site in the next week or two to blast underground building parkades. This will continue for about 3 weeks. (See our blasting page for more information.)
• Road closures: On September 11, Livery Street will be closed at Bobolink Ridge for a few days to facilitate storm drainage tie in to the City service.
• Working hours: 7:00am – 5:00pm, Monday to Friday
• Street sweeping/dust control: The site is fenced, which should contain the majority of any loose materials. The are large garbage containers on site for refuse. Road is currently being scraped and cleaned as needed during the excavation work. This will continue for the duration of the project. Once excavation work is completed, there should be minimal dirt / mud being brought onto the street.
• Parking plan: We are in the process of building a granular pad on site for trailers and parking. Other parking will occur on Bobolink adjacent to the site.
• Tree removal: There were no trees on site. There will be a dedicated park space created at the southeast corner of the site (at Livery and Bobolink). See the preliminary landscape plan.
• Other impacts: General construction activity for the next 24 months.

MISE À JOUR : CONSTRUCTION DU 360, CÔTE BOBOLINK, CONTACTS ET CALENDRIER DES TRAVAUX

Broadview a commencé la construction du Village Blackstone, situé à l’angle nord-est de l’avenue Robert Grant et de la côte Bobolink, avec une façade supplémentaire sur la rue Livery. L’aménagement proposé comprend deux immeubles d’appartement autonomes de six étages, deux immeubles polyvalents de six étages (appartements et immeubles commerciaux), un immeuble commercial ou à bureaux de faible hauteur et quatre aires d’agrément. Il y aura au total 407 appartements locatifs construits à cet effet, accompagnés de 192 places de stationnement souterrain, 358 places de stationnement en surface et 208 places pour les bicyclettes.

Voici des renseignements fournis par Broadview sur les plans de construction et les répercussions que les travaux auront sur les résidents :

• Personne-ressource principale pour les demandes de renseignements des résidents concernant la construction : Glenn Churchill, 204-997-0840.
• Calendrier des travaux : Les travaux ont commencé au début août. L’entrepreneur prévoit que les premiers résidents pourront emménager le 1^er novembre 2024. Tous les travaux de construction seront terminés avant l’été 2025. Ce calendrier des travaux est susceptible d’être modifié.
• Dynamitage ou excavation à la rétrocaveuse : Le dynamitage nécessaire à l’installation des services d’égout est terminé. L’entrepreneur en dynamitage reviendra au chantier la semaine prochaine pour exécuter le dynamitage pour l’aménagement des stationnements souterrains de l’édifice. Il se poursuivra pendant environ trois semaines. (Consulter notre page sur le dynamitage pour plus de renseignements.)
• Fermetures de routes : Le 11 septembre, la rue Livery sera fermée à la hauteur de la côte Bobolink pendant quelques jours pour faciliter le raccordement de l’évacuation des eaux pluviales au service municipal.
• Horaires de travail : De 7 h à 17 h, du lundi au vendredi.
• Balayage des rues/contrôle de la poussière : Le site est clôturé, ce qui devrait permettre de contenir la majorité des matières en vrac. Il y a de grands conteneurs à ordures sur le site pour les déchets. La route est actuellement raclée et nettoyée selon les besoins pendant les travaux d’excavation. Cette opération se poursuivra pendant toute la durée du projet. Une fois les travaux d’excavation terminés, il ne devrait y avoir que très peu de saleté et de boue dans la rue.
• Plan de stationnement : Nous sommes en train de construire une plateforme granulaire sur le site pour les remorques et le stationnement. D’autres places de stationnement seront aménagées sur la côte Bobolink, à proximité du site.
• Enlèvement des arbres : Il n’y avait pas d’arbres sur le site. Un espace consacré à un parc sera créé à l’angle sud-est du site (à l’intersection de la rue Livery et de la côte Bobolink). Veuillez consulter le plan d’aménagement paysager préliminaire.
• Autres répercussions : Activité de chantier habituelle pour les 24 prochains mois.

The post Construction info for 360 Bobolink (Blackstone Village) appeared first on Glen Gower | Councillor / Conseiller | Stittsville.

City staff have approved the site plan for a mixed-use development at 360 Bobolink Ridge. The proposed development is called Blackstone Village and consists of two stand-alone six-storey apartment buildings, two six-storey mixed-use buildings (apartments and commercial), one low-rise commercial/office building, and four amenity areas. There will be a total of 407 purpose-built rental apartments accompanied by 192 underground parking spaces, 358 surface parking spaces, and 208 bicycle spaces. 

Since fall 2021 City staff have been working with the applicant on a number of changes to the proposed development. While I was hoping to see much less surface parking and more neighbourhood commercial space, they have achieved some improvements: 

• There is now some underground parking (and less surface parking), and an increase in bike parking.
• The landscaping has improved including an increase in the number of trees to be planted.
• The pedestrian connections have improved.
• There’s an increase in on-site amenities and green space including a community garden, dog runs, commercial patio space, and a park at the corner of Livery and Bobolink (instead of in the middle of the parking lot). 

So what now? Years ago we might have tried to employ a strategy of “block and delay” as leverage to push for additional changes. In 2023 we are in a very different environment where there is a substantial need for more housing, especially purpose-built rentals. That’s combined with new provincial legislation that is significantly changing how planning and development works in Ontario, putting pressure on municipalities to approve housing projects as quickly as possible.

Again, I’m not happy with the amount of surface parking and would have preferred to see more local commercial space. But we don’t have any leverage to push for more. Planning staff have squeezed as many changes as possible on this project from this applicant.

With the changes, the development meets all the policy requirements for approval. (The zoning allows for up to 9-storeys whereas this application is for 6-storey buildings.)

Since this is a site plan application, it will not be going to Planning Committee or Council for approval. Before construction starts, the applicant has conditions they need to satisfy before they receive a building permit. We’ll share any updates about construction timelines and impacts as they become available.

A note on blasting

Residents who live near the site have received a notification letter about future blasting required for construction. Under municipal rules, blasting companies are required to complete a pre-blast survey for all structures within 75 metres of a blasting site, and are required to provide notification about the blasting to everyone within 150 metres of the blasting site. We strongly encourage residents to participate in the pre-blast survey so that you’re protected in the event of damage.

We’ve set up a page to list known blasting operations in the Stittsville area, and we update it with information whenever we receive notification about the schedule for blasting activities on this site: http://glengower.ca/blasting/

MISE À JOUR : APPROBATION DU PLAN D’IMPLANTATION AU 360, CÔTE BOBOLINK

Le personnel de la Ville a approuvé le plan d’implantation pour un aménagement polyvalent au 360, côte Bobolink. L’aménagement proposé s’appelle Village Blackstone et comprend deux immeubles d’appartement autonomes de six étages, deux immeubles polyvalents de six étages (appartements et immeubles commerciaux), un immeuble commercial ou à bureaux de faible hauteur et quatre aires d’agrément. Il y aura au total 407 appartements locatifs construits à cet effet, accompagnés de 192 places de stationnement souterrain, 358 places de stationnement en surface et 208 places pour les bicyclettes.

Depuis l’automne 2021, le personnel de la Ville a travaillé avec le requérant sur un certain nombre de modifications de l’aménagement proposé. Même si j’espérais voir beaucoup moins de stationnement en surface et plus d’espace commercial dans les quartiers, certaines améliorations ont été réalisées :

• Il y a maintenant des stationnements souterrains (et moins de stationnements en surface), ainsi qu’une augmentation des stationnements pour vélos.
• Le paysagement a été amélioré, avec notamment une augmentation du nombre d’arbres à planter.
• Les liens piétonniers se sont améliorés.
• Il y a une augmentation des infrastructures et des espaces verts sur place, notamment un jardin communautaire, des enclos à chiens, des terrasses commerciales et un parc à l’angle de la rue Livery et de la côte Bobolink (au lieu d’être au milieu du stationnement).

Alors, que fait-on maintenant? Il y a des années, nous aurions peut-être essayé d’utiliser une stratégie de « blocage et de report » comme levier pour exiger des changements supplémentaires. En 2023, nous sommes dans un environnement très différent où il y a un besoin important de plus de logements, surtout de logements locatifs. Cela s’ajoute à la nouvelle loi provinciale qui change considérablement la façon dont la planification et le développement fonctionnent en Ontario, ce qui exerce des pressions sur les municipalités pour qu’elles approuvent les projets domiciliaires le plus rapidement possible.

Encore une fois, je ne suis pas satisfait du nombre de places de stationnement en surface et j’aurais préféré qu’il y ait plus d’espaces commerciaux locaux. Mais nous n’avons aucun moyen d’en exiger plus. Le personnel de planification a imposé le plus grand nombre possible de changements à ce projet de la part de ce requérant.

Avec les changements, l’aménagement répond à toutes les exigences de la politique en matière d’approbation. (Le zonage permet jusqu’à neuf étages, tandis que cette demande s’applique aux immeubles de six étages.)

Comme il s’agit d’une demande de plan d’implantation, elle ne sera pas soumise à l’approbation du Comité de l’urbanisme et au Conseil municipal. Avant le début de la construction, le requérant doit satisfaire à des conditions avant de recevoir un permis de construire. Nous vous communiquerons toutes les mises à jour sur le calendrier des travaux et les répercussions à mesure qu’elles seront disponibles.

UNE NOTE SUR LE DYNAMITAGE

Les résidents qui habitent près du site ont reçu un avis au sujet des travaux de dynamitage futurs requis pour la construction. En vertu des règles municipales, les entreprises de dynamitage sont tenues de réaliser une évaluation préalable au dynamitage pour toutes les structures situées dans un rayon de 75 mètres du site concerné, et sont tenues d’informer toutes les personnes situées dans un rayon de 150 mètres du site de dynamitage. Nous encourageons fortement les résidents à participer à l’inspection avant le dynamitage afin qu’ils soient protégés en cas de dommages.

Nous avons créé une page pour répertorier les opérations de dynamitage connues dans la région de Stittsville, et nous la mettons à jour avec des informations chaque fois que nous recevons une notification sur le calendrier des activités de dynamitage sur ce site : http://glengower.ca/blasting/

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We’ve had a few questions from residents about work happening along Robert Grant between Bobolink and the Trans Canada Trail.

There is site preparation and tree removal work happening at 360 Bobolink in anticipation of future development. The owner (Broadview Properties) has obtained the required permits for tree removal. Their development application has not been approved and is still being evaluated by City staff.

At 5000 Robert Grant Avenue, crews have been removing soil from the site, and transporting it for use in another location. This is part of early site preparation but is not the start of construction on the approved apartment buildings. Lépine says it will be another couple of years before construction will begin on any of the buildings planned for the site.

Residents may recall that City Council added a condition to the development approval to delay construction of the tallest building in their proposal until Robert Grant Avenue is complete to Maple Grove. About half of the 500 apartments are planned for the tallest building.

We’ll continue to share updates on both of these files via our web site and email newsletter.

360, côte Bobolink et 5000, avenue Robert-Grant
Nous avons reçu quelques questions de la part de résidents au sujet des travaux qui ont lieu sur l’avenue Robert-Grant, entre la côte Bobolink et le Sentier transcanadien.

Des travaux de préparation du site et d’enlèvement d’arbres sont en cours au 360, côte Bobolink, en prévision d’un futur aménagement. Le propriétaire (Broadview Properties) a obtenu les permis nécessaires pour l’enlèvement des arbres. Sa demande d’aménagement n’a pas été approuvée et est toujours en cours d’évaluation par le personnel de la Ville.

Au 5000, avenue Robert-Grant, des équipes ont enlevé de la terre du site et l’ont transportée pour l’utiliser sur un autre site. Ces travaux font partie de la préparation précoce du site, mais ne constituent pas le début de la construction des immeubles d’habitation approuvés. Selon Lépine, il faudra encore quelques années avant que la construction de l’un ou l’autre des bâtiments prévus sur le site ne commence.

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The City of Ottawa has received a revised Site Plan Control Application from Broadstreet Properties for their  property at 360 Bobolink Ridge.

The proposal is for a mixed-use development called “Blackstone Village” with two mid-rise apartment buildings, two mixed-use buildings, one low-rise commercial/office building, underground and surface parking, an urban parkette, and three amenity areas.

Background

The original Site Plan Application was submitted in the fall of 2021, and a public meeting was held on December 15, 2021.

In February 2022, City staff completed their initial review of the proposal and feedback received from the public and other stakeholders. The review covered a broad range of topics from urban design and landscaping, to more technical issues like sewer servicing and stormwater management.

The revised application was submitted in December 2022 and includes the addition of underground parking, additional commercial space, and the provision of a public park. You can see the revised application details here…

What’s next

This development has not been approved. City staff will be reviewing the revised application to ensure it complies with applicable provincial policy and city policy and by-laws. Councillor Glen will also be reviewing the new application with his team and we will continue advocating for improvements to the plan.

Stay informed & involved

• Register for future notifications about this application and send any comments or feedback by contacting Lisa Stern at 613-580-2424, ext. 21108
  or lisa.stern@ottawa.ca. Please quote File No. D07-12-21-0163 in the subject line. You can copy Councillor Glen at glen.gower@ottawa.ca. 

360, Côte Bobolink : demande révisée de réglementation du plan d’implantation

La Ville d’Ottawa a reçu la demande révisée de Broadstreet Properties pour la réglementation du plan d’implantation de sa propriété du 360, côte Bobolink.

Cette proposition porte sur le projet d’aménagement polyvalent appelé « Village Blackstone », qui consiste à construire deux immeubles d’appartements de moyenne hauteur, deux immeubles polyvalents, un immeuble commercial/de bureaux de faible hauteur, un parc de stationnement en sous-sol et hors sol, un mini‑parc urbain et trois aires d’agrément.

CONTEXTE

La demande originelle de réglementation du plan d’implantation a été déposée à l’automne 2021. L’assemblée publique a eu lieu le 15 décembre 2021.

En février 2022, le personnel de la Ville a procédé à l’examen initial de la proposition, qui a été commentée par le public et les autres intervenants. Cet examen a porté sur différents points, soit aussi bien l’esthétique urbaine et le paysagement que les questions plus techniques comme la viabilisation du réseau d’égout et la gestion des eaux pluviales.

Selon la demande révisée, déposée en décembre 2022, il est prévu d’ajouter un parc de stationnement en sous-sol ainsi qu’un espace commercial supplémentaire et d’aménager un parc public. Vous pouvez consulter les détails de la demande révisée en cliquant sur ce lien.

LES PROCHAINES ÉTAPES

Ce projet d’aménagement n’a pas été approuvé. Le personnel de la Ville prendra connaissance de la demande révisée pour s’assurer qu’elle respecte la politique applicable du gouvernement provincial, ainsi que la politique et les règlements de la Ville. Glen Gower, conseiller municipal, prendra aussi connaissance de cette nouvelle demande avec mon équipe, et nous continuerons de plaider en faveur des améliorations à apporter au plan.

Pour rester au courant et vous exprimer

• Pour vous inscrire aux prochaines notifications portant sur cette demande et pour faire des commentaires ou exprimer votre avis, veuillez communiquer avec Lisa Stern par téléphone (613-580-2424, poste 21108) ou par courriel (lisa.stern@ottawa.ca), en rappelant dans l’objet le numéro du dossier (D07‑12‑21‑0163). Vous pouvez mettre en copie conforme Glen Gower, conseiller municipal (glen.gower@ottawa.ca).

The post 360 Bobolink Ridge: Revised Site Plan Control Application appeared first on Glen Gower | Councillor / Conseiller | Stittsville.

Last fall, the City received a site plan control application from Broadstreet Properties to construct four six-storey apartment buildings and a two-storey commercial building at 360 Bobolink Ridge, in a project called “Blackstone Village”.

In February, City staff completed their initial review of the proposal, and public feedback received so far. The review covers a broad range of topics from urban design and landscaping, to more technical issues like sewer servicing and stormwater management. Here’s a sample of the comments sent to the applicant:

• “The proposal favours cars over pedestrians and lacks a sense of place due to the extent of surface parking.”
• “Commercial space should be provided to serve the needs of Fernbank Residents and reduce the need for residents to use a car for transport.”
• “The proposed development is a vast departure from the vision of the Fernbank Community Design Plan in terms of land use, which undermines the intention to establish a vibrant and mixed-use Community Core in the area and the urban design objectives at the scale of the community.”
• “In order to support Official Plan policies for Arterial Mainstreets to be “more dense and mixed-use development that supports, and is supported by, increased walking, cycling and transit use,” commercial uses should be provided. The new Official Plan promotes the development of 15-minute communities, so it is suggested that the commercial opportunities offered by Arterial Mainstreet zoning be explored… At minimum, local commercial uses should be located on the ground floor of all buildings.”
• “The proponent is encouraged to reduce the amount of surface parking by relocating it underground… The site plan remains dominated by surface parking. Continue to explore the possibility of relocating some of the surface parking below grade and explore opportunities to soften the entire internal site with ample space for trees and landscaping.”
• “The lack of safe and well-defined pedestrian routes through the site remains a concern. As currently designed, pedestrian connections are not direct paths, end abruptly, and are frequently interrupted by drive aisles. The network appears to be organized to accommodate parking spaces and not facilitate pedestrian movement and safety.”
• “Locating a central amenity space (playground/dog run) in the middle of the parking lot isolates it from the buildings and will require residents to cross through large expanses of parking lot to reach it. Allowing a child to go play in the space on their own does not seem a conceivably safe option.”
• “Consider raising the height of Building A and D along Robert Grant and transitioning down in height towards the established neighbourhood across Livery Street. This would develop a hierarchy of built form that responds to the hierarchy of the streets, improve transition to the neighbourhood, and help develop a sense of place.”
• “Please identify clearly on the site plan all bike parking locations. The report mentioned 180 bike stalls being provided, but the site plan only shows 22 spaces provided at two locations. Also consider providing sheltered and secure bike parking for residents. Without the security, it is unlikely that residents will leave their bikes outside overnight.”

These comments from planning staff echo a lot of what we’ve been hearing from the community: A need for local commercial services (a grocery store, pharmacy, coffee shop, etc.), underground parking, more greenspace, and so on. I’m fully supportive of housing/apartments on the site – in fact I think the site could support more apartments if designed appropriately and coupled with good retail space.

Next, the applicant will have to submit a revised application taking into account the comments from planning staff. Stay tuned.

More information & share your feedback

• More information about the proposal is available on the City’s DevApps site…
• You can share your questions or comments by using the “Send Feedback” link on DevApps or by contacting me at glen.gower@ottawa.ca.

Mise à jour : proposition d’aménagement au 360, côte Bobolink

L’automne dernier, la Ville a reçu une demande de réglementation d’un plan d’implantation de la part de Broadstreet Properties pour la construction de quatre immeubles d’habitation de six étages et d’un immeuble commercial de deux étages au 360, côte Bobolink, dans le cadre d’un projet appelé « Village Blackstone ».

En février, le personnel de la Ville a terminé son examen initial de la proposition et des réactions du public reçues jusque-là. L’examen couvre un vaste éventail de sujets allant de la conception urbaine et de l’aménagement paysager à des questions plus techniques comme la desserte des égouts et la gestion des eaux pluviales. Voici un échantillon des commentaires envoyés au requérant :

• « La proposition avantage la circulation automobile au détriment de la circulation piétonne et manque de sentiment d’appartenance en raison de l’étendue du stationnement de surface. »
• « Des locaux commerciaux devraient être aménagés pour répondre aux besoins des résidents de Fernbank et réduire le recours des résidents à la voiture pour se déplacer. »
• « L’aménagement proposé déroge considérablement de la vision du Plan de conception communautaire de Fernbank en ce qui concerne l’utilisation du sol, ce qui nuit à la volonté d’établir un noyau communautaire dynamique et à usage polyvalent dans le secteur et à l’atteinte des objectifs de conception urbaine à l’échelle de la communauté. »
• « Afin d’appuyer les politiques du Plan officiel qui stipulent que les artères principales doivent être des « aménagements plus denses et polyvalents, qui favorisent et que favorise une plus grande utilisation de moyens de déplacements comme la marche, le vélo et le transport en commun », il faudrait prévoir des utilisations commerciales. Comme le nouveau Plan officiel préconise l’aménagement de communautés du quart d’heure, il est suggéré d’explorer les possibilités commerciales offertes par le zonage d’artère principale… À tout le moins, des utilisations commerciales locales devraient être situées au rez-de-chaussée de tous les immeubles. »
• « Le promoteur est invité à réduire la quantité de places de stationnement en surface en les relocalisant sous terre… Le plan d’implantation reste dominé par le stationnement en surface. Il faut continuer à explorer la possibilité de relocaliser une partie du stationnement en surface sous le niveau du sol et explorer les possibilités d’adoucir l’ensemble de l’intérieur du site avec de grands espaces pour les arbres et l’aménagement paysager. »
• « L’absence de voies piétonnes sûres et bien définies à travers le site soulève toujours des préoccupations. Tels qu’ils sont conçus actuellement, les liens piétonniers ne sont pas des trajets directs, se terminent brusquement et sont fréquemment interrompus par des allées de circulation. Le réseau semble être organisé pour accueillir des places de stationnement et non pour faciliter le déplacement et la sécurité des piétons. »
• « Le fait de placer une aire d’agrément centrale (aire de jeux/parc à chiens) au milieu du stationnement isole celle-ci des immeubles et obligera les résidents à traverser de grandes étendues de stationnement pour l’atteindre. Permettre à un enfant d’aller jouer seul dans cette aire ne semble pas une option concevable et sûre. »
• « Il faut envisager de relever la hauteur des immeubles A et D le long de l’avenue Robert-Grant et de faire une transition vers le bas en direction du secteur établi de l’autre côté de la rue Livery. Cette solution permettrait de développer une hiérarchie de la forme bâtie qui répondrait à la hiérarchie des rues, améliorerait la transition vers le quartier et contribuerait à développer un sentiment d’appartenance. »

« Il faut indiquer clairement sur le plan d’implantation toutes les places de stationnement pour vélos. Le rapport mentionne que 180 places pour vélos sont prévues, mais le plan d’implantation ne montre que 22 places prévues à deux endroits. Il convient également de prévoir un stationnement pour vélos abrité et sécurisé pour les résidents. Sans une telle installation, il est peu probable que les résidents laissent leurs vélos à l’extérieur pendant la nuit. »

Ces commentaires du personnel de l’urbanisme font écho à une grande partie des remarques que nous avons entendues de la part de la communauté : il faut des services commerciaux de proximité (une épicerie, une pharmacie, un café, etc.), un stationnement souterrain, davantage d’espaces verts, etc. Je suis tout à fait favorable à la construction de logements/appartements sur le site — en fait, je pense que le site pourrait accueillir davantage d’appartements s’ils étaient conçus de manière appropriée et associés à de bons locaux commerciaux.

Le requérant devra ensuite soumettre une demande révisée tenant compte des commentaires du personnel de l’urbanisme. Restez à l’affût.

Plus en savoir plus et soumettre vos commentaires

• Vous trouverez de plus amples renseignements sur la proposition dans le site DemDam de la Ville….
• Vous pouvez nous adresser vos commentaires en cliquant sur le lien « Envoyer des commentaires » de l’application DemDam ou en communiquant avec gower@ottawa.ca.

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Originally published November 5, 2021.

UPDATE 2021-11-26

We’re hosting a virtual public information session for the development application at 360 Bobolink Ridge on Wednesday, December 15 at 7:00 pm. This is your opportunity to hear about the proposal from the applicant, learn the relevant policies from city planners, and ask questions/provide feedback.

Zoom info: https://us02web.zoom.us/j/83486444009

La version française suit

Quick thoughts: I’m glad to see the inclusion of at least *some* commercial space on this mixed-use site. The applicant was originally planning only residential apartments — which is allowed in the zoning. I met with the applicant several weeks ago and emphasized the lack of retail space in the Fernbank community, encouraging them to include retail space in their plan. Still, there’s much room for improvement. This initial plan shows an awful lot of surface parking and pavement. Putting the playground in the middle of the parking lot doesn’t make sense either. I welcome comments and feedback from residents: glen.gower@ottawa.ca. We’ll be organizing a public info meeting as well, stay tuned.
-GG.

The City has received a site plan control application from Broadstreet Properties to construct four six-storey apartment buildings and a two-storey commercial building at 360 Bobolink Ridge. The development includes 354 new homes, 513 surface level parking spaces, and 180 bicycle parking spaces.

• See also: Q&A: 360 Bobolink Ridge development proposal

The 3.6-hectare property is at the northeast corner of Robert Grant Avenue and Bobolink Ridge, with additional frontage on Livery Street. The site plan shows the four apartment buildings at each corner, wrapping around the surface parking lot. There will be an amenity space in the very centre with a dog run, community garden, and children’s playground. Pedestrian connections are provided throughout the site and to the future Village Green on the abutting property.

The site is zoned Arterial Mainstreet, Urban Exceptions 2150 and 2149 (AM[2150] and AM[2149], which permits the commercial and residential uses proposed.

More information about the proposal is available on the City’s DevApps site…

You can share your comments by using the “Send feedback” link of DevApps, or by contacting planner Kathy Rygus at kathy.rygus@ottawa.ca or (613) 580-2424 ext. 28318. You can copy glen.gower@ottawa.ca. Deadline for comments is December 1, 2021.

360, côte Bobolink : demande de réglementation du plan d’implantation

Brèves réflexions : Je suis heureux de voir l’inclusion d’au moins *un certain* espace commercial sur ce site polyvalent. À l’origine, le requérant ne prévoyait que des appartements résidentiels, ce qui est autorisé par le Règlement de zonage. J’ai rencontré le requérant il y a plusieurs semaines et j’ai insisté sur le manque d’espace commercial dans la communauté de Fernbank, l’encourageant à inclure des espaces commerciaux dans son plan. Pourtant, il est possible de faire beaucoup mieux. Ce plan initial montre un grand nombre de terrains de stationnement en surface et de chaussées. L’aménagement d’un terrain de jeux au centre du terrain de stationnement n’est pas logique non plus. J’invite les résidents à me faire part de leur opinion et de leurs commentaires à glen.gower@ottawa.ca. Nous organiserons également une réunion d’information publique, restez à l’affût!
-GG.

La Ville a reçu une demande de réglementation du plan d’implantation de la part des Broadstreet Properties visant à permettre la construction de quatre immeubles d’appartements de six étages et un immeuble de bureaux de deux étages au 360, côte Bobolink. L’aménagement comprend 354 nouvelles habitations, 513 places de stationnement en surface et 180 places de stationnement pour bicyclettes.

La propriété de 3,6 hectares se trouve à l’angle nord-est de l’avenue Robert-Grant et de la côte Bobolink, avec une façade supplémentaire donnant sur la rue Livery. Le plan d’implantation montre les quatre immeubles d’appartements à chaque coin, entourant le terrain de stationnement de surface. Un espace d’agrément sera aménagé dans le centre même, avec un terrain pour chiens, un jardin communautaire et une aire de jeux pour les enfants. Des passages piétonniers sont prévus sur l’ensemble du site et vers le futur Village Green situé sur la propriété voisine.

La désignation de l’emplacement est Zone d’artère principale, exceptions urbaines 2150 et 2149 (AM[2150] et AM[2149]), ce qui permet les utilisations commerciales et résidentielles proposées.

De plus amples renseignements sur la proposition se trouvent sur le site DemDam de la Ville…

Vous pouvez partager vos commentaires en utilisant le lien « Envoyer des commentaires » sur le site DemDam, ou en contactant l’urbaniste Kathy Rygus à Kathy.Rygus@ottawa.ca ou au 613 580-2424, poste 28318. Vous pouvez faire suivre une copie à glen.gower@ottawa.ca. Les commentaires seront acceptés jusqu’au 1^er décembre 2021.

Notre bureau organisera une séance d’information sur cette demande au cours des prochaines semaines. Restez à l’affût afin d’obtenir de plus amples renseignements.

The post 360 Bobolink Ridge: Site Plan Control Application appeared first on Glen Gower | Councillor / Conseiller | Stittsville.

The City has received a site plan control application from Broadstreet Properties to construct four six-storey apartment buildings and a two-storey commercial building at 360 Bobolink Ridge, in a project called “Blackstone Village”.

Thanks to residents who have shared their feedback with me and City staff so far. This post will address the most common questions and issues raised by residents.

Wasn’t this supposed to be a commercial retail plaza?

At one point, yes. A commercial retail plaza was previously proposed in 2013. The owner has since sold this part of the site, shelving those plans.  The new owner is primarily a residential developer and is proposing apartments with a small retail component.

They are not beholden to the previous retail plans, but do have to adhere to the site’s zoning and City planning regulations.

Does the zoning allow apartments?

Yes. The site is zoned “Arterial Main Street”, which allows a wide variety of commercial and/or residential uses, including apartment buildings. The applicant is not asking for any changes to the zoning by-law or the City’s Official Plan.

What about the Village Green?

The Village Green, described in the Fernbank Community Design Plan as a public open space and civic gathering place within an urban context, is designated to be located in the property between this one and the Lépine land (5000 Robert Grant Avenue)—not at 360 Bobolink Ridge.

When the owner of that property decides to build, they will be required to design and build the Village Green as part of that development.

Can the City force the developer to build more retail at 360 Bobolink Ridge?

The developer is proposing a two-storey commercial building that could involve ground-floor commercial with tenant amenities and second floor office space.

I’ve met with the developer about their proposal and I’ve asked them to revise their plans to include more retail. Unfortunately the City can’t force them to build retail, since the zoning in place allows for both residential and/or commercial. Even though the area is designated for “mixed use”, the developer is not required to include both.

The zoning was established in 2009 through the master plan for the Fernbank area, known as the Fernbank Community Design Plan (CDP). In part because of the pandemic, residential demand has gone up and retail demand has gone down. Developers will always respond to the market, and as a result we’re now seeing more development of residential buildings in mixed use zones. In this case, I wish we had more tools to require commercial where the community needs it.

I will be continuing to encourage the builder to include a larger retail component. I always strongly encourage developers to include both residential and commercial in areas designated for mixed use in order to provide residents with opportunities to work and shop within walking distance of where they live. This is an important part of the City’s “15-minute neighbourhood” concept in the New Official Plan.

There’s a lot of parking on the site. Is that allowed?

Yes, there is a lot of parking; and yes, it is allowed. The City has minimum parking requirements built into the zoning, which in this case means there must be 1.2 spaces per residential unit; 2.4 spaces per 100m2 of office space; 3.4 spaces per 100m2 for personal business; and 0.2 spaces per residential unit for visitor parking. When you do the math, that ends up as 511.31 parking spaces. The applicant proposes 513 spaces, meeting the minimum.

Developers sometimes ask for a zoning by-law amendment to reduce the amount of parking required. This can often make sense for denser developments near rapid transit, as households in those situations typically own fewer cars on average. However, the applicant has not asked for any amendments in this case, and so they must adhere to the minimum amount.

The Fernbank CDP does encourage parking garages or underground parking in mixed-use areas such as this, but that is not a requirement. Having the buildings wrap around the parking lot to reduce the visual impact of asphalt from the street, but it’s still an awful lot of surface parking. I’m hoping there are ways they can mitigate the large amount of pavement on the site and I’ve asked the developer to consider building parking underground.

Our current road network can’t handle current traffic. How can you add more homes?

This is something we hear about on many development applications, and I completely understand the frustration. Infrastructure improvements often lag behind development.

When fully developed, Fernbank will have between 28,000 to 31,350 residents, approximately 9,700 to 11, 000 homes and approximately 2,500 to 2,600 jobs. The planned transportation network, including roads and traffic, is designed to provide mobility for everyone, but the capacity isn’t there yet.

As for the improvements to transportation in this area:

• Short term: The next phase of Robert Grant Avenue from Abbott to Hazeldean should begin in fall 2022, which will alleviate many of the traffic issues near this site. Like we did for the Lépine project, we’ll look at options to limit construction at 360 Bobolink until that phase of the road is complete.
• Long term: Robert Grant Avenue is planned to be expanded to add bus rapid transit lanes and additional lanes for traffic. The site is also just 250 meters from the planned O-Train stop at Hazeldean. The City encourages higher density development along planned transit lines and near stations to reduce reliance on driving.

You can learn more about planned transportation projects here…

There’s a speeding problem on Bobolink. How is that being addressed?

The City recently took over ownership of Bobolink from the developer; we are planning to implement traffic calming on Bobolink east of Robert Grant in Spring 2022.

Why apartments? Why six storeys? Why not something smaller?

The Fernbank CDP sets out where certain densities and uses should be placed in the community. 360 Bobolink Ridge is identified for higher-density development with mixed use, which would include mid-rise apartment buildings as proposed. (They can build apartments on this site for up to nine storeys “as of right”, without requiring a by-law amendment.)

The Fernbank Community Design Plan establishes an average residential density of 29 units per hectare for singles, semis, and towns across the entire Fernbank area, to provide a variety of housing types. The City’s residential land strategy requires an overall net density of 32 units per hectare, “which implies densities of 34 units per hectare for semi-detached dwellings, 45 units per hectare for townhouses, and 150 units per hectare for apartments.” This proposal has 100 units per hectare.

Areas in Fernbank designated for high-density residential are located near future rapid transit stations and comprise just 5 of the 674 hectares of the Fernbank land (1%). Low-density residential comprises 217 net hectares (32%) and medium-density residential areas include 57 hectares (9%). Mixed-use, which includes higher-density residential, is 21.5 hectares (3%). Concentrated areas of high densities with larger areas of low and medium densities is how the planned average units per hectare is achieved.

It’s not fiscally or environmentally responsible to continue expanding the city outwards, which means we will see denser housing types in newer developments than we have in the past. But we still need to have a variety of all housing types—singles, semis, towns, and apartments—to keep the housing market healthy and provide housing for people of different incomes and stages of life. Adding apartments in Stittsville and across the City, in the right amount and in the right locations, helps achieves this and avoid more sprawl.

What’s next in the process?

The comment period for this application is open until December 1, 2021. Note that you can continue to provide feedback to me and to the planner after this time.

We are also hosting a public information session on December 15 (details to be announced soon) so that residents can learn more about the project and provide their feedback directly to the developer, who will be in attendance.

After gathering comments from the public and our office, the city’s planning staff will send their comments to the developer to refine the proposal. With some back-and-forth, the developer will prepare a revised plan that could either involve substantial changes or just small tweaks.

Staff will approve the site plan only once there are satisfied with the design. To do so, they also need my concurrence. If I do not concur (removing the delegated authority of staff), then the proposal would go to the planning committee and council for approval (as is the case with zoning by-law and official plan amendments).

More information & share your feedback

More information about the proposal is available on the City’s DevApps site…

You can share your questions or comments by using the “Send Feedback” link on DevApps or by contacting planner Kathy Rygus at kathy.rygus@ottawa.ca or (613) 580-2424 ext. 28318. You can copy glen.gower@ottawa.ca.

Questions et réponses : Proposition d’aménagement au 360, côte Bobolink

La Ville a reçu une demande de réglementation du plan d’implantation de la part de Broadstreet Properties pour construire quatre immeubles d’appartements de six étages et un immeuble commercial de deux étages au 360, côte Bobolink, dans le cadre d’un projet appelé « Village Blackstone ».

Merci aux résidents qui, jusqu’à présent, nous ont fait part de leurs commentaires. La présente publication traite des principales questions et des principaux enjeux soulevés par les résidents.

Ne devait-il pas s’agir d’un centre commercial?

À un certain moment, oui. En 2013, un projet de centre commercial avait été proposé. Le propriétaire a depuis vendu cette partie de l’emplacement, ce qui a mis ces plans en suspens. Le nouveau propriétaire est avant tout un promoteur résidentiel qui projette de construire des logements avec une petite composante commerciale.

Il n’est pas tenu de respecter les plans de centre commercial précédents, mais il doit se conformer au zonage du terrain et aux règles d’urbanisme de la Ville.

Le zonage autorise-t-il la construction de logements?

Oui. L’emplacement est désigné « Zone d’artère principale », ce qui permet une grande variété d’utilisations commerciales ou résidentielles, y compris des immeubles d’appartements. Le requérant ne demande aucune modification au Règlement de zonage ou au Plan officiel de la Ville.

Qu’en est-il du village vert?

Le village vert, décrit dans le Plan de conception communautaire de Fernbank comme un espace public ouvert et un lieu de rassemblement civique dans un contexte urbain, doit être aménagé sur le terrain situé entre celui-ci et le terrain Lépine (5000, avenue Robert-Grant) — et non au 360, côte Bobolink.

Lorsque le propriétaire de ce terrain décidera de construire, il sera tenu de concevoir et de construire le village Green dans le cadre du présent aménagement.

La Ville peut-elle obliger le promoteur à construire plus de commerces de détail au 360, côte Bobolink?

Le promoteur propose un immeuble commercial de deux étages qui pourrait comprendre des commerces au rez-de-chaussée avec des commodités pour les locataires et des bureaux au deuxième étage.

J’ai rencontré le promoteur au sujet de son projet et je lui ai demandé de revoir ses plans pour inclure davantage de commerces de détail. Malheureusement, la Ville ne peut pas obliger le promoteur à construire des commerces de détail, car le zonage en vigueur autorise à la fois les logements et les commerces. Même s’il s’agit d’une « zone d’utilisations polyvalentes », le promoteur n’est pas tenu d’inclure les deux types d’utilisations.

Le zonage a été établi en 2009 dans le cadre du plan directeur couvrant le secteur de Fernbank, connu sous le nom de Plan de conception communautaire de Fernbank. La pandémie a contribué à une hausse de la demande pour des immeubles résidentiels et à une baisse de la demande pour des commerces de détail. Les promoteurs réagissent toujours en fonction du marché, ce qui explique que l’on voit de plus en plus d’immeubles résidentiels dans les zones d’utilisations polyvalentes. Dans le présent cas, j’aimerais que nous ayons plus d’outils pour exiger l’implantation de commerces là où la collectivité en a besoin.

Je continuerai à inviter le promoteur à inclure une composante commerciale plus importante. Je conseille toujours vivement aux promoteurs d’inclure à la fois des logements et des commerces dans les zones d’utilisations polyvalentes afin d’offrir aux résidents la possibilité de travailler et de faire des achats à distance de marche de leur domicile. Il s’agit d’un élément important du concept de « quartier du quart d’heure » exposé dans le nouveau Plan officiel de la Ville. 

Il y a beaucoup de places de stationnement sur le site. Est-ce autorisé?

Oui, il y a beaucoup de places de stationnement, et oui, c’est autorisé. La Ville a intégré des exigences minimales en matière de stationnement dans le zonage, ce qui signifie dans le présent cas qu’il doit y avoir 1,2 place par logement, 2,4 places par 100 m² de bureaux, 3,4 places par 100 m² pour les commerces de particuliers et 0,2 place par logement pour le stationnement des visiteurs. Si l’on fait le calcul, cela donne 511,31 places de stationnement. Le requérant propose 513 places, ce qui est conforme au minimum exigé.

Les promoteurs demandent parfois que l’on modifie le Règlement de zonage pour réduire le nombre de places de stationnement requises. Cela peut souvent s’avérer utile dans le cas d’aménagements plus denses à proximité des transports en commun rapides, car les ménages concernés possèdent généralement moins de voitures en moyenne. Ici, le requérant n’a pas demandé une telle modification, et il doit s’en tenir au nombre de places minimal.

Le PCC de Fernbank préconise la construction de garages ou de stationnements souterrains dans les zones d’utilisations polyvalentes comme celle-ci, mais ce n’est pas une obligation. Le fait que les immeubles entourent le stationnement permet de réduire l’effet visuel de l’asphalte depuis la rue, mais cela fait tout de même beaucoup de places de stationnement en surface. J’espère qu’il existe des moyens de réduire la grande superficie d’asphalte sur le site et j’ai demandé au promoteur de réfléchir à la construction d’un stationnement souterrain.

Notre réseau routier ne peut pas accommoder le volume de circulation actuel. Comment pouvez-vous ajouter plus d’habitations?

Nous entendons parler de ce problème dans le cadre de nombreuses demandes d’aménagement, et je comprends parfaitement la frustration. L’amélioration des infrastructures est souvent en retard sur les aménagements.

Une fois entièrement aménagé, Fernbank comptera entre 28 000 et 31 350 résidents, quelque 9 700 à 11 000 logements et environ 2 500 à 2 600 emplois. Le réseau de transport prévu, en tenant compte des routes et de la circulation, devrait assurer la mobilité de tous, mais la capacité n’est pas encore au rendez-vous.

Pour ce qui est des améliorations à apporter au transport dans ce secteur, mentionnons ce qui suit.

• À court terme : La prochaine étape du prolongement de l’avenue Robert-Grant, entre Abbott et Hazeldean, devrait commencer à l’automne 2022, ce qui atténuera bon nombre des problèmes de circulation à proximité du site. Comme nous l’avons fait pour le projet Lépine, nous examinerons les possibilités de limiter la construction au 360, côte Bobolink, jusqu’à ce que cette portion de la route soit terminée.
• À long terme : Il est prévu d’élargir l’avenue Robert-Grant pour y ajouter des voies réservées au transport rapide par autobus et des voies supplémentaires pour la circulation automobile. Le site se trouve également à seulement 250 mètres de la station de l’O-Train prévue sur Hazeldean. La Ville privilégie les aménagements à plus forte densité le long des lignes de transport en commun prévues et près des stations afin de réduire la dépendance à la voiture.

Pour en savoir plus sur les projets de transport prévus…

Il y a un problème de vitesse sur Bobolink. Comment est-il traité?

La Ville a récemment repris la propriété de la côte Bobolink au promoteur; au printemps 2022, nous prévoyons mettre en place un système de modération de la circulation sur la côte Bobolink, à l’est de Robert-Grant.

Pourquoi des appartements? Pourquoi six étages? Pourquoi pas quelque chose de plus petit?

Le PCC de Fernbank définit les endroits où certaines densités et utilisations devraient être réparties dans la communauté. Le 360, côte Bobolink, est désigné pour des utilisations polyvalentes à plus forte densité, ce qui inclut les immeubles d’appartements de hauteur moyenne proposés. (Ils peuvent construire « de plein droit » des immeubles d’appartements pouvant compter jusqu’à neuf étages sur le site sans qu’il soit nécessaire de modifier la réglementation municipale.)

Le Plan de conception communautaire de Fernbank prévoit une densité résidentielle moyenne de 29 logements par hectare pour les maisons individuelles, les maisons jumelées et les maisons en rangée dans tout le secteur de Fernbank afin d’offrir une variété de types de logements. La stratégie foncière résidentielle de la Ville exige une densité nette globale de 32 logements par hectare, ce qui suppose des densités de 34 logements par hectare pour les maisons jumelées, de 45 logements par hectare pour les maisons en rangée et de 150 logements par hectare pour les immeubles d’appartements. » La présente proposition compte 100 logements par hectare.

Les zones de Fernbank réservées à une forte densité résidentielle sont situées près des futures stations de transport en commun rapide et ne représentent que 5 des 674 hectares de terrains de Fernbank (1 %). Les zones résidentielles de faible densité comprennent 217 hectares nets (32 %), tandis que les zones résidentielles de moyenne densité couvrent 57 hectares (9 %). Les zones d’utilisations polyvalentes, qui comprennent des zones résidentielles de plus forte densité, accaparent 21,5 hectares (3 %). La concentration de zones à forte densité et de zones plus vastes à densité faible ou moyenne permet d’atteindre la moyenne prévue de logements par hectare.

Il n’est pas responsable sur le plan fiscal ou environnemental de continuer à étendre la ville vers l’extérieur, ce qui signifie que nous verrons des aménagements présentant une plus grande densité de logements que par le passé. Toutefois, nous avons toujours besoin d’une variété de tous les types d’habitations — maisons individuelles, maisons jumelées, maisons en rangée et immeubles d’appartements — afin de maintenir la santé du marché de l’habitation et d’offrir des logements à des personnes ayant des revenus différents et se trouvant à différentes étapes de leur vie. L’ajout d’immeubles d’appartements à Stittsville et dans toute la ville, en quantité suffisante et aux bons endroits, permet d’atteindre cet objectif et d’éviter l’étalement urbain.

Quelle est la prochaine étape du processus?

La période de consultation pour cette demande est ouverte jusqu’au 1^er décembre 2021. Il est à noter que vous pouvez continuer à transmettre vos commentaires, à moi-même et à l’urbaniste, après cette date.

Nous tenons également une séance d’information publique le 15 décembre (les détails seront bientôt annoncés) afin que les résidents puissent en apprendre davantage sur le projet et transmettre leurs commentaires directement au promoteur, qui sera présent.

Après avoir recueilli les commentaires du public et de notre bureau, le personnel de l’urbanisme de la Ville les transmettra au promoteur afin qu’il puisse améliorer sa proposition. Après quelques échanges, le promoteur préparera un plan révisé qui pourra comporter des modifications substantielles ou de simples ajustements.

Le personnel n’approuvera le plan d’implantation que lorsqu’il sera satisfait des plans. Pour ce faire, le personnel a également besoin de mon accord. Si je ne donne pas mon accord (en retirant le pouvoir délégué au personnel), la proposition sera soumise à l’approbation du Comité de l’urbanisme et du Conseil (comme c’est le cas pour les modifications au Règlement de zonage et au Plan officiel).

Plus en savoir plus et soumettre vos commentaires

Pour en savoir plus sur cette proposition, veuillez consulter le site DemDam de la Ville.

Vous pouvez nous adresser vos commentaires en cliquant sur le lien « Envoyer des commentaires » de l’application DemDam ou en communiquant avec Kathy Rygus, urbaniste, par courriel (kathy.rygus@ottawa.ca) ou par téléphone (613-580-2424, poste 28318). Vous pouvez également me faire suivre une copie de vos commentaires (glen.gower@ottawa.ca).

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