Update: I introduced a motion at the City Council meeting on April 12 to reduce the duration of the tax grant to 10 years. Despite the significant change, the application was defeated by City Council by a vote of 18-7.

Moved by / Motion de: Councillor Gower
Seconded by / Appuyée par: Councillor Curry

 

WHEREAS the Ottawa International Airport Community Improvement Plan (YOW CIP) supports the development of the Ottawa Airport lands and provides both direct and indirect economic benefits to the City of Ottawa and to the local business community; and

 

WHEREAS the YOW CIP was intended to help kickstart development projects near the airport in order to mitigate the ongoing effects of the COVID-19 pandemic on travel and tourism, and to allow the Ottawa Airport to effectively compete with airports in other Canadian and North American municipalities; and

 

WHEREAS the Ottawa International Airport Community Improvement Plan (YOW CIP) allows for tax differential grants of up to 25 years, while many City of Ottawa CIPs have a maximum eligibility period of ten years; and

 

WHEREAS the applicant, HAC OTTAWA AIRPORT, LP (“Germain Hotels”), has indicated via a letter to the Mayor dated April 6, 2023 that they would accept a ten-year eligibility period; and

 

WHEREAS over 25 years, the applicant’s grant would total approximately $3.74-million over 25 years while the City’s net tax would total $13.7-million over 25 years;

 

THEREFORE BE IT RESOLVED THAT the report recommendations be approved, as amended as follows:

1. “Approve the grant application submitted by HAC OTTAWA AIRPORT, LP (“Germain Hotels”), in respect to 1085 Airport Parkway Private, in accordance with the Ottawa International Airport Community Improvement Plan, not to exceed $3,740,000 over a maximum period of 10 years, subject to the establishment of, and in accordance with, the terms and conditions of a Community Improvement Plan Agreement.”
2. Delegate authority to the General Manager, Planning, Real Estate and Economic Development, to finalize and execute an Ottawa International Airport Community Improvement Plan Agreement with HAC OTTAWA AIRPORT, LP, establishing the terms and conditions governing the payment of a grant for the development of 1085 Airport Parkway Private, to the satisfaction of the General Manager, Planning, Real Estate and Economic Development Department, the City Solicitor, and the Chief Financial Officer.

***

On April 12, City Council will vote on an application to provide a tax grant to a new hotel at the airport. Here’s why I’ll be supporting it.

Summary

• The hotel will pay a lease to the airport each year that allows the airport to incentivize new routes in and out of Ottawa.
• The airport has said it urgently needs a hotel connected to the terminal as an essential component of a “hub” airport, so that it can compete with other Canadian municipalities to attract new airlines and service.
• More routes and services directly benefits the City due to higher passenger taxes; and indirectly benefits the local economy.

Some background

It’s no surprise that COVID-19 travel restrictions have had a major negative effect on the airport, and they’re continuing to struggle to regain passengers. Other municipalities in Canada like Edmonton, Winnipeg and Halifax are making direct multi-million dollar contributions to help their airports.

In Ottawa, we decided to support the airport via a CIP (Community Improvement Program) instead. In July 2022, City Council voted 20-4 to establish the YOW CIP to encourage development on land around the Ottawa Airport. The CIP has strong support from groups like Invest Ottawa, Ottawa Tourism, the Board of Trade, local Business Improvement Associations, and many other businesses and organizations in the community.

The program allows eligible projects to receive a City grant in the form of a partial refund on their taxes. Eligible businesses include hotels, warehouses, hangars, restaurants, retail and so on, and the grant helps kickstart these projects despite the ongoing impacts the pandemic continues to have on travel and tourism.

The airport benefits directly because they earn lease revenue from any new development on their land. The goal is to help the airport generate up to $10-million in additional lease revenue per year that can be used to improve airport services and incentivize more flights in and out of Ottawa. (You can read more about the CIP and the benefits here…)

The current project

The application in front of us now meets every criteria established for the CIP grant. It’s a 180-room hotel that includes a restaurant, meeting rooms, and a covered pedestrian connection between the hotel and airport. It fits in with the airport’s vision of becoming an international hub with more North American and international connections.

The grant would be funded through the increase in municipal property taxes attributable to new assessment created by the development.  For example, in Year 1, the City would collect $393,796 in new municipal property taxes from the hotel, and refund up to 75% of that amount.  Spread out over 25 years, that means the City would collect $17.4-million in new taxes, and return $13.0-million to the hotel as a grant for a net tax revenue of $4.4-million.  After 25 years, the City would continue to collect the full amount of taxes every year and the grant would end.

Why I support this project

I’m supportive of this project because of the many direct and indirect public benefits, including:

• Increased revenue to the City, including one-time building permit and development charge revenue of $3.7-million; $4.4-million in net new property tax per year over 25 years.
• Increase in lease revenue to the airport, to the tune of hundreds of thousands of dollars per year that can be used to improve services and incentivize new routes.
• Creation of additional passenger revenue to the City through the PILT (Payment In Lieu of Taxes) program. The City earns $1.08 per incoming and outgoing passenger so any increase in air traffic directly benefits the City. The City earns several million dollars in revenue each year from the PILT program.
• 50 new long-term jobs created at the hotel.
• $55-million in construction investment.
• Benefits to local business and the economy via additional visits and spending from tourists and other visitors.
• Guests at the hotel contribute to the Municipal Accommodation Tax which funds Ottawa Tourism marketing initiatives to attract more travellers.

…and all of this is accomplished through a 100% self-funded program with zero risk to the City.

At Committee on Tuesday, I shared a story: When I was a kid, my favourite board game was called “Hotels”.  A bit like Monopoly, the object was to build hotels – but with a catch. Even if you had enough money to build your hotel, you had to roll a dice for permission. Roll green, and you can build.  Roll red, and you can’t. Those were the rules of the game.

These rules make for a fun board game – but rolling the dice is not a fair way to manage economic development in the City of Ottawa.

We set up the CIP last year to encourage economic development around the airport. This hotel is exactly the kind of investment we envisioned and hoped for. The hotel owners applied in good faith for the funding and spent considerable time and resources making their application. It would be completely unfair to reject this application, and to deprive the airport and our City of the associated revenue and benefits.

CARNET DE NOTES : HÔTEL DE L’AÉROPORT, DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE ET ÉQUITÉ

Le 12 avril, le Conseil municipal tiendra un vote sur une subvention fiscale pour un nouvel hôtel à l’aéroport. Voici pourquoi je voterai pour.

Résumé

• Les propriétaires de l’hôtel paieront chaque année un bail à l’aéroport qui contribuera à encourager l’ajout de trajets en direction et en partance d’Ottawa.
• Les autorités de l’aéroport ont indiqué que celui-ci avait besoin d’urgence d’un hôtel relié au terminal, un élément clé d’un « aéroport pivot », pour qu’il puisse rivaliser avec d’autres municipalités canadiennes et attirer de nouvelles compagnies aériennes et de nouveaux services.
• L’augmentation du nombre de trajets et de services avantage directement la Ville en raison des taxes passagers élevées, et avantage indirectement l’économie locale.

Quelques renseignements généraux

Il n’est guère surprenant que la restriction des déplacements dans le contexte de la pandémie ait grandement nui à l’aéroport; il est encore difficile d’attirer de nouveau des passagers. D’autres municipalités au pays, comme Edmonton, Winnipeg et Halifax, investissent directement des millions de dollars pour soutenir leurs aéroports.

À Ottawa, nous avons plutôt opté pour un plan d’améliorations communautaires (PAC). En juillet 2022, le Conseil municipal a décidé, par un vote de 20 contre 4, d’établir le PAC de l’aéroport international d’Ottawa (YOW) pour encourager l’aménagement des terrains entourant l’aéroport. Le PAC est fortement appuyé par des groupes tels qu’Investir Ottawa, Tourisme Ottawa, la Chambre de commerce d’Ottawa, les associations d’amélioration commerciale locales et bien d’autres entreprises et organisations de la ville.

Le plan permet aux projets admissibles de recevoir une subvention de la Ville sous la forme d’un remboursement partiel de leurs impôts. Les entreprises pouvant en bénéficier sont par exemple les hôtels, les entrepôts, les hangars, les restaurants et les commerces de détail. La subvention aide à propulser leurs projets malgré les répercussions de la pandémie qui continuent de se faire sentir sur les voyages et le tourisme.

L’aéroport en bénéficie directement, car il tire des revenus de location de tout nouvel aménagement sur son terrain. Le but est de l’aider à générer jusqu’à 10 millions de dollars par année en revenus de location supplémentaires pouvant servir à améliorer les services de l’aéroport et à stimuler l’ajout de vols en provenance et en partance d’Ottawa. (Cliquez ici pour en savoir plus sur le PAC et ses avantages.)

LE PROJET ACTUEL

La demande dont il est question ici respecte tous les critères du PAC. Il s’agit d’un hôtel de 180 chambres qui comprend aussi un restaurant, des salles de réunion et une liaison piétonnière couverte avec l’aéroport. Le projet cadre avec la vision des autorités de l’aéroport, soit de faire de celui-ci un carrefour international offrant davantage de liaisons en Amérique du Nord et dans le monde entier.

La subvention serait financée par une augmentation des impôts fonciers municipaux attribuable à la nouvelle évaluation motivée par le projet. Par exemple, pendant l’année 1, la Ville recueillerait 393 796 $ en nouveaux impôts fonciers municipaux provenant de l’hôtel, et rembourserait jusqu’à 75 % de ce montant. Sur 25 ans, la Ville recueillerait donc 17,4 millions de dollars en nouveaux impôts et retournerait 13 millions à l’hôtel sous forme de subvention, pour des recettes fiscales nettes de 4,4 millions. Et après 25 ans, la Ville continuerait de recueillir la totalité des impôts chaque année, et la subvention prendrait fin.

POURQUOI J’APPUIE CE PROJET

Je soutiens ce projet en raison des nombreux avantages publics directs et indirects, par exemple :

• Augmentation des recettes de la Ville, ce qui comprend des frais ponctuels de permis de construire et des redevances d’aménagement de 3,7 millions de dollars, et 4,4 millions en nouveaux impôts nets chaque année sur 25 ans.
• Augmentation des revenus de location pour l’aéroport, à la hauteur de centaines de milliers de dollars par année qui pourront servir à améliorer les services et à promouvoir de nouveaux trajets.
• Création de revenus passagers supplémentaires par le programme de paiements tenant lieu d’impôts (PTLI). Comme la Ville obtient 1,08 $ par passager entrant et sortant, toute augmentation de la circulation aérienne lui profite directement. Le programme de PTLI lui apporte chaque année des recettes de plusieurs millions de dollars.
• Création de 50 nouveaux emplois à long terme à l’hôtel.
• Investissement en construction de 55 millions de dollars.
• Bénéfices pour les entreprises et l’économie locales grâce à l’augmentation du nombre de touristes et d’autres visiteurs et de leurs dépenses.
• Contribution des clients de l’hôtel à la taxe municipale sur l’hébergement, qui finance les initiatives de marketing de Tourisme Ottawa visant à attirer plus de voyageurs.

Le tout sera accompli par un programme entièrement autofinancé ne présentant aucun risque pour la Ville.

À la réunion du Comité de mardi, j’ai fait part d’une anecdote : quand j’étais petit, mon jeu de société préféré était « Hotels », un jeu semblable au Monopoly. Le but était de bâtir des hôtels, mais il y avait un hic. Même en ayant assez d’argent pour bâtir un hôtel, il fallait lancer un dé pour en obtenir la permission. Les faces vertes permettaient la construction, et les faces rouges l’interdisaient. Telles étaient les règles du jeu.

Ces règles rendaient le jeu amusant… Mais un jet de dé n’est pas un moyen équitable de gérer le développement économique d’Ottawa.

Nous avons établi ce PAC l’année dernière pour stimuler le développement économique autour de l’aéroport, et cet hôtel est exactement le type d’investissement que nous envisagions et espérions. Les propriétaires de l’hôtel ont soumis leur demande de financement de bonne foi et ont pris beaucoup de temps et de ressources pour le faire. Il serait tout à fait injuste de la rejeter et de priver l’aéroport et notre ville des revenus et des avantages qu’elle engendrerait.

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Yesterday, City Council approved a Montreal Road Community Improvement Plan application to support a $17-million investment in an auto dealership in Vanier. Increased property taxes for the redeveloped site are anticipated to deliver more than $970,000 in additional net tax revenue to the City in the first 10 years, and more than $5 million in the subsequent decade, for a total of approximately $6 million. Council committed those revenues to fund affordable or social housing initiatives across the city.

This was a complex file and based on some of the emails I’ve received, not all of the information is being shared accurately. In particular, why the CIP was set up in the first place, and the mechanics of how the grant works.

Some background:

• Two years ago, City Council approved a “Community Improvement Plan” (CIP) to encourage redevelopment and renewal on Montreal Road in Vanier.  All Councillors voted in favour of this plan.
• This is a common economic incentive program that many cities and towns in Ontario use – in fact we are looking at the pros/cons of implementing such a program to encourage development on Stittsville Main Street.
• Ottawa has several CIP areas including Montreal Road, Orleans, and Bells Corners.
• On Montreal Road, businesses that redevelop a property are eligible for a tax grant, representing 75% of the difference between their property tax after development, compared to before development.  Any business that invests a minimum of $50,000 in their property is eligible to participate in the program.
• In this case, Mark Motors is investing $17-million for a Porsche dealership on an under-used property on the street that currently has a large parking lot and car sales building.
• Once the property is redeveloped, the property tax will jump from about $25,000 per year to approx. $355,000 yearly. Over the 10-year lifespan of the CIP project, the City will receive approximately $3.9-million in taxes, and the project can receive $2.9-million back – so the City is still up $1 million over those 10 years. (After 10 years, no more grant applies.)
• This is not a cash advance. The applicant must develop the property, realize the increased assessed value and pay their taxes. Only then do they receive the grant, on a yearly basis. If they go out of business in the next 10 years, the grant stops. If their property value does not rise as much as anticipated, their grant gets reduced.
• Mark Motors is the first company to apply for the grant, and there are about half a dozen additional businesses that are expected to take advantage of the grant in the next few years.
• Council has directed that the tax proceeds be directed to affordable housing initiatives.

As I mentioned, a CIP is something I’m interested in exploring to encourage development in Stittsville Main Street. (Note: The zoning on Stittsville Main does not allow for a car dealership; but it does on Montreal Road.)

Nearby in Bells Corners, a similar CIP has attracted both a Hyatt hotel, and a smaller strip mall development that’s home to a bike shop and a Suzie Q donut shop. This mix of types of businesses and investment can be very good for economic activity in the community.

The intent of the CIP was to stimulate business investment, urban renewal and property upgrades in this part of Vanier – and the proposal from Mark Motors does exactly what the plan intended.

Both the Vanier Business Improvement Area (BIA) as well as Councillor Rawlson King are in full support of the project as important to renew and revitalize Montreal Road. They see it as an investment that creates jobs, brings more visitors to the street, and contributes to city-wide tax revenue.

This proposal has drawn a lot of attention, especially due to the nature of the business involved. It fits the criteria of the CIP, and I voted in favour based on the net financial gain for the City, economic gain for the community, and the resulting investment in affordable housing.

Carnet de notes : à propos de ce concessionnaire Porsche

Hier, le Conseil municipal a approuvé une demande de plan d’améliorations communautaires (PAC) pour le chemin de Montréal afin de soutenir un investissement de 17 millions de dollars dans une concession automobile à Vanier. L’augmentation des impôts fonciers pour le site réaménagé devrait rapporter à la Ville plus de 970 000 $ en recettes fiscales nettes supplémentaires au cours des dix premières années, et plus de 5 millions de dollars au cours de la décennie suivante, pour un total d’environ 6 millions de dollars. Le Conseil municipal s’est engagé à affecter ces recettes au financement d’initiatives de logement abordable ou social dans toute la ville.

Il s’agissait d’un dossier complexe et, d’après certains des courriels que j’ai reçus, certaines informations ne sont pas diffusées avec exactitude. En particulier la raison pour laquelle le PAC a été mis en place en premier lieu et les mécanismes de fonctionnement de la subvention.

Quelques faits

• Il y a deux ans, le Conseil municipal a approuvé un « plan d’améliorations communautaires » (PAC) pour soutenir le réaménagement et le renouvellement du chemin de Montréal à Vanier. Tous les conseillers ont voté en faveur de ce plan.
• Il s’agit d’un programme d’incitation économique utilisé dans de nombreuses villes et municipalités de l’Ontario. En fait, nous étudions présentement les avantages et les inconvénients de la mise en œuvre d’un tel programme pour soutenir le développement de la rue Stittsville Main.
• Plusieurs secteurs d’Ottawa profitent du PAC, dont le chemin de Montréal, Orléans et Bells Corners.
• Les entreprises du chemin de Montréal qui réaménagent une propriété sont admissibles à une subvention fiscale représentant 75 % de la différence entre leur impôt foncier avant et après aménagement. Toute entreprise qui investit un minimum de 50 000 $ sur sa propriété peut participer au programme.
• Dans le cas présent, Mark Motors investit 17 millions de dollars pour établir une concession Porsche sur une propriété sous-utilisée du chemin qui comporte actuellement un grand stationnement et un bâtiment de vente de voitures.
• Une fois la propriété réaménagée, l’impôt foncier passera d’environ 25 000 dollars par an à environ 355 000 dollars par an. Au cours des dix années couvertes par le projet PAC, la Ville recevra environ 3,9 millions de dollars en taxes, et le promoteur peut recevoir 2,9 millions de dollars en retour — la Ville gagne donc encore 1 million de dollars sur ces 10 ans. (Et après dix ans, il n’y a plus de subvention).
• Il ne s’agit pas d’une avance de fonds. Le demandeur doit aménager la propriété, réaliser l’augmentation de la valeur imposable et payer ses impôts fonciers. Ce n’est qu’ensuite qu’il recevra la subvention sur une base annuelle. Si le promoteur fait faillite au cours des dix prochaines années, le versement de la subvention s’arrêtera. Si la valeur de la propriété n’augmente pas autant que prévu, la subvention sera réduite.
• Mark Motors est la première entreprise à avoir demandé cette subvention, et une demi-douzaine d’autres entreprises devraient en profiter dans les prochaines années.
• Le Conseil municipal a demandé que le produit de l’impôt foncier soit affecté à des initiatives de logement abordable.

Comme je l’ai mentionné, je veux explorer la possibilité de recourir à un PAC pour stimuler le développement de la rue Stittsville Main. (Remarque : le zonage de la rue Stittsville Main ne permet pas l’installation d’une concession automobile, mais il le permet sur le chemin de Montréal).

Non loin de là, à Bells Corners, un PAC similaire a permis la venue d’un hôtel Hyatt et d’un centre commercial plus petit où l’on trouve un magasin de vélos et une beignerie Suzie Q. Ce mélange de types d’entreprises et d’investissements peut être très bon pour l’activité économique de la collectivité.

L’objectif du PAC était de stimuler l’investissement commercial, la rénovation urbaine et l’amélioration des propriétés dans cette partie de Vanier — et la proposition de Mark Motors répond exactement aux attentes du plan.

La zone d’amélioration commerciale (ZAC) de Vanier et le conseiller Rawlson King appuient pleinement le projet, car il est important de renouveler et de revitaliser le chemin de Montréal. Ils considèrent qu’il s’agit d’un investissement qui crée des emplois, attire davantage de visiteurs sur cette artère et contribue aux recettes fiscales de la Ville.

Cette proposition a suscité beaucoup d’attention, notamment en raison de la nature de l’activité concernée. Or, elle répond aux critères du PIC, et j’ai voté en sa faveur en raison du gain financier net pour la Ville, du gain économique pour la collectivité et de l’investissement dans le logement abordable qui en résultera.

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