The Planning and Housing Committee today approved a new by-law to help protect tenants from bad-faith evictions for renovations and repairs. 

The Rental Renovation Licence By-law(link is external) would require landlords to obtain a licence from the City when seeking to evict tenants to renovate or repair a rental unit. It aims to prevent landlords from evicting tenants under the pretext of renovation or repairs, but with the goal of renting the unit to a new tenant at higher rent. Such bad-faith evictions tied to renovations or repairs are known as renovictions.

While the Province sets the rules for evictions through the Residential Tenancies Act, the City’s proposed licensing process encourages landlords to follow those rules. Under the proposed by-law:

• Landlords would need to obtain a building permit before they could issue an eviction notice.
• When issuing an eviction notice, landlords would need to provide affected tenants with a City-produced eviction education guide. The guide will help ensure tenants are informed about their rights through clear, easy-to-understand materials in multiple languages.
• Once the eviction notice is issued, the landlord would have seven days to apply to the City for a rental renovation licence.

To support both tenants and landlords, the City would not charge a licence fee. Keeping costs low encourages compliance with the by-law and provincial rules while reducing the risk of additional costs being passed on to tenants. Rather than charging all landlords a licence fee, the by-law would rely on enforcement measures to discourage bad-faith renovictions, including fines for non-compliance.

When tenants are displaced by renovictions and cannot return to their homes, they may face much higher rents. Encouraging compliance with provincial rules can help preserve affordable rental housing in Ottawa. 

The new by-law would take effect on January 1, 2027, providing time to develop the licensing program and to produce landlord and tenant education materials, including the eviction education guide.

New guidelines will improve low-rise and mid-rise building design 

The Committee approved new and updated urban design guidelines(link is external) to help ensure low-rise and mid-rise development fits well into Ottawa’s neighbourhoods as the city grows.

The existing guidelines for low-rise infill housing would be updated. Low-rise infill includes residential buildings up to four storeys and is one of the most common ways new homes are added to existing neighbourhoods. When designed well, low-rise infill helps add more homes while protecting what residents value most about their neighbourhoods – improving public spaces, protecting trees and landscaping, and respecting the character of a neighbourhood.

The City would also adopt a new set of guidelines for mid-rise buildings that are between five and nine storeys tall. Mid-rise buildings are permitted throughout Ottawa for residential, office, hotel, institutional and mixed-use development. While some design guidance already exists for mid-rise buildings, the new guidelines will provide a more comprehensive and consistent approach.

Both sets of guidelines focus on the design issues most commonly seen with these forms of development. They are easy to use, with plenty of visual content and examples. The guidelines are flexible and practical. They provide clear design guidance while supporting timely development approvals and helping deliver more housing.

New approach to planning future neighbourhoods 

The Committee approved changes(link is external) that will streamline how future neighbourhoods are planned and allow some projects to move forward sooner. Currently, development on lands that are designated as future neighbourhoods in the City’s Official Plan can only begin after a secondary plan is completed. Secondary plans guide how specific areas will grow and develop over time. The changes approved today would allow the City to rely on a concept plan instead of a secondary plan.

The change will allow planning work on future neighbourhoods to continue while the Province develops a new framework for secondary plans. A concept plan focuses on the key elements needed to support a complete neighbourhood, including transportation, parks, environmental protection and servicing infrastructure. This approach helps ensure development happens in a planned and orderly way, without requiring a full secondary plan process. Council will receive a further update by Q1 2027, or earlier if the Province provides clear legislative direction.

As part of the report, the Committee also approved pausing the start of three secondary plans. Staff would not begin new secondary plans for Beechwood/St. Laurent, Richmond Road/Westboro, and South Keys. That direction would be revisited once the Province provides updated guidance on secondary plans. The City will continue with ongoing secondary planning projects that have already been initiated.

New affordable-housing development approved in Little Italy 

The Committee approved Official Plan and zoning amendments to support a new 124-unit affordable housing development near Loretta Avenue and Hickory Street(link is external) in Little Italy. The non-profit housing provider, Centretown Citizens Ottawa Corporation, plans to build a 12-storey affordable rental housing development close to transit, including Dow’s Lake Station.

The Official Plan Amendment would increase permitted height from six to 12 storeys. This is consistent with development to the north, east and south, and remains below the 15-storey height limit permitted on adjacent properties. The zoning amendments would increase permitted height as well, in line with the building design, and would provide additional relief related to required setbacks, amenity space, tower separation, glazing, parking and landscaping. 

How Ottawa is tracking progress on new housing  

City Council has committed to helping address the housing crisis by supporting the construction of 151,000 quality market homes by 2031. The City tracks the progress of residential development in Ottawa and shares that data through an interactive housing approvals dashboard. 

Tracking began in January 2023, and between that time and the end of 2025, Council has provided land-use approvals for more than 69,600 new homes. This means about 46 per cent of the homes needed to meet the 2031 goal can now be built. If Council approves the land-use permissions that the Committee recommended today, applicants will be able to seek building permits or further approvals to build another 1,124 new homes. Since the start of 2026, it is estimated this Committee has facilitated the development of more than 2,550 new homes.

City Council will consider the recommendations from today’s meeting on Wednesday, July 15.

Le Comité approuve un règlement sur les rénovictions pour mieux protéger les locataires

Le Comité de la planification et du logement a approuvé aujourd’hui un nouveau règlement visant à protéger les locataires contre une expulsion de mauvaise foi en raison de travaux de rénovation et de réparation.

Le règlement sur l’octroi de permis de rénovation de logements locatifs(lien externe) obligerait les propriétaires à obtenir un permis de la Ville s’ils souhaitent expulser des locataires afin de rénover ou de réparer un logement locatif. Cette mesure vise à empêcher les propriétaires d’expulser des locataires en prétextant de rénover ou de réparer un logement, alors que leur objectif réel est de le relouer plus cher à un nouvel occupant. Ces expulsions de mauvaise foi en raison de travaux de rénovation ou de réparation sont appelées des rénovictions.

Le gouvernement provincial définit déjà des règles sur les rénovictions dans la Loi sur la location à usage d’habitation. Le règlement sur l’octroi de permis proposé par la Ville contribuerait pour sa part à inciter les propriétaires à respecter ces règles.

• Les propriétaires devraient obtenir un permis de construire avant de pouvoir remettre un avis d’expulsion.
• Lors de la remise de l’avis d’expulsion, les propriétaires devraient remettre aux locataires concernés un guide de la Ville qui renseigne sur l’expulsion. Ce guide permettrait de s’assurer que ceux-ci sont informés de leurs droits grâce à du matériel de communication clair, facile à comprendre et disponible dans plusieurs langues.
• Une fois l’avis d’expulsion remis, les propriétaires disposeraient de sept jours pour demander à la Ville un permis de rénovation d’un logement locatif.

Afin de soutenir tant les locataires que les propriétaires, la Ville ne propose pas de percevoir de frais pour le permis. Maintenir les coûts bas peut encourager le respect des règles provinciales tout en réduisant le risque que des coûts supplémentaires soient refilés à des locataires. Au lieu d’imposer des frais à tous les propriétaires, le règlement municipal miserait sur des mesures coercitives, notamment des amendes en cas d’infraction.

Lorsque des locataires sont expulsés dans le cadre de rénovictions et ne peuvent pas réintégrer leur logement, ils risquent de devoir payer un loyer beaucoup plus élevé. Encourager le respect des règles provinciales peut donc contribuer à préserver les logements locatifs abordables à Ottawa.

Le nouveau règlement entrerait en vigueur le 1^er janvier 2027, ce qui laisserait du temps pour mettre en place le programme d’octroi de permis et élaborer du matériel pour renseigner les propriétaires et les locataires, notamment le guide d’information sur l’expulsion.

De nouvelles lignes directrices amélioreront la conception des bâtiments de faible et de moyenne hauteur 

Le Comité a approuvé les nouvelles lignes directrices de l’esthétique urbaine(lien externe) pour veiller à ce que les aménagements de faible et de moyenne hauteur s’intègrent harmonieusement dans les quartiers d’Ottawa au fil de l’aménagement de la ville.

Les lignes directrices actuelles sur les logements intercalaires de faible hauteur – des bâtiments résidentiels d’au plus quatre étages – devraient ainsi faire l’objet d’une actualisation. Cette approche figure parmi les méthodes les plus couramment utilisées pour ajouter de nouveaux logements dans des quartiers établis. Lorsqu’elle est bien conçue, l’intégration intercalaire de faible hauteur permet d’augmenter le nombre de logements tout en protégeant les éléments les plus importants du quartier aux yeux des résidents : elle améliore les espaces publics, protège les arbres et le couvert végétal, et respecte le cachet du quartier.

La Ville adopterait également de nouvelles lignes directrices sur les bâtiments de moyenne hauteur, soit ceux comptant entre cinq et neuf étages. Ils sont largement permis partout à Ottawa pour des projets de logements, de bureaux, d’hôtels, d’institutions et de vocation polyvalente. Bien qu’il existe déjà certaines orientations sur la conception de ces bâtiments, les nouvelles lignes directrices offriront une approche plus exhaustive et cohérente.

Les deux lignes directrices se concentrent sur les enjeux de conception les plus courants pour ces types d’aménagement. Elles sont faciles à consulter et intègrent de nombreux éléments visuels et exemples, en plus d’être souples et pratiques. Elles fournissent des orientations claires tout en favorisant les approbations en temps utile et la création d’un plus grand nombre de logements.

Nouvelle approche de la planification des quartiers projetés 

Le Comité a approuvé des changements(lien externe) qui rationaliseront la planification des quartiers projetés et permettront à certains projets d’aller de l’avant plus rapidement. À l’heure actuelle, les aménagements sur des terrains situés dans des quartiers désignés comme projetés dans le Plan officiel de la Ville ne peuvent commencer qu’après l’achèvement d’un plan secondaire. Un plan secondaire oriente la croissance et l’aménagement de secteurs précis au fil du temps. Les changements approuvés aujourd’hui permettraient à la Ville de prendre appui sur un plan conceptuel plutôt que sur un plan secondaire.

Ce changement permettra de poursuivre les travaux de planification de quartiers projetés pendant que le gouvernement provincial élabore un nouveau cadre pour les plans secondaires. Un plan conceptuel se concentre sur les éléments clés nécessaires au soutien d’un quartier complet, notamment les transports, les parcs, la protection de l’environnement et les infrastructures de services publics. Cette approche aide à s’assurer que les aménagements ont lieu de façon planifiée et ordonnée, mais sans exiger le processus complet d’un plan secondaire. Le Conseil recevra une nouvelle mise à jour d’ici le premier trimestre de 2027 ou plus tôt si le gouvernement provincial fournit des directives législatives claires.

Dans le cadre du rapport, le Comité a également approuvé la suspension du lancement de trois plans secondaires. Le personnel n’entreprendra pas de nouveaux plans secondaires pour Beechwood/Saint‑Laurent, chemin Richmond/Westboro et South Keys. Il réexaminera cette décision lorsque le gouvernement provincial aura fourni des lignes directrices actualisées sur les plans secondaires. La Ville poursuivra les projets de planification secondaire déjà amorcés.

Approbation de nouveaux logements abordables dans la Petite Italie 

Le Comité a approuvé la modification du Plan officiel et du zonage pour appuyer l’aménagement de 124 logements abordables près de l’avenue Loretta et de la rue Hickory(lien externe) dans la Petite Italie. L’organisme sans but lucratif Centretown Citizens Ottawa Corporation prévoit de construire un bâtiment de 12 étages destiné au logement locatif et abordable à proximité des transports en commun, notamment de la station du lac Dow.

La modification du Plan officiel ferait passer la hauteur maximale autorisée de 6 à 12 étages, ce qui cadre avec les aménagements environnants au nord, à l’est et au sud, tout en étant légèrement en deçà de la hauteur permise (15 étages) pour les propriétés voisines. La modification du zonage augmenterait également la hauteur autorisée, en adéquation avec la conception du bâtiment, et accorderait des dérogations supplémentaires concernant les marges de recul, les aires d’agrément, la séparation entre les tours, le vitrage, le stationnement et les aménagements paysagers.

Ottawa suit les progrès réalisés en matière de nouveaux logements 

Le Conseil municipal s’est engagé à aider à résoudre la crise du logement en soutenant la construction de 151 000 logements de qualité qui arriveront sur le marché d’ici 2031. La Ville suit l’évolution des projets immobiliers résidentiels à Ottawa et partage ces données grâce à un tableau de bord des approbations de logement.

Le suivi a commencé en janvier 2023 et déjà, à la fin de 2025, le Conseil avait approuvé la construction de plus de 69 600 nouveaux logements. Ainsi, il est maintenant possible de construire environ 46 % des logements nécessaires pour atteindre l’objectif en 2031. Si le Conseil approuve les autorisations d’utilisation du sol recommandées aujourd’hui par le Comité, les constructeurs seront en mesure de demander les permis de construire ou d’autres approbations pour construire 1 124 logements supplémentaires. Depuis le début de l’année 2026, on estime que ce Comité a permis d’aménager plus de 2 550 nouveaux logements.

Le Conseil municipal examinera les recommandations issues de la réunion d’aujourd’hui le mercredi 15 juillet.

The post Committee approves renovictions by-law to offer added tenant protection appeared first on Glen Gower | Councillor / Conseiller | Stittsville.