Le terme « logement abordable » est utilisé de différentes manières.

Il est généralement admis que le logement est abordable lorsque l’ensemble des coûts de logement (loyer/hypothèque, plus les charges et les impôts fonciers) représente au maximum 30 % du revenu du ménage avant impôts. Vous ne devez pas consacrer plus de 30 % de votre budget au logement, afin de disposer de suffisamment d’argent pour payer vos impôts, votre nourriture, vos vêtements, vos transports et vos autres besoins quotidiens.

Dans ce billet, nous ferons quelques calculs pour estimer le type de salaire dont vous avez besoin pour vous permettre de louer un logement à Ottawa de nos jours, et ce que les élus veulent dire lorsqu’ils parlent de « bâtir plus de logements abordables ».

1. Quel est le coût de la location aujourd’hui à Ottawa et à Stittsville?

Une bonne source de données est Rentals.ca qui publie un rapport mensuel basé sur une enquête sur les loyers moyens des annonces sur son site Web. C’est un bon reflet des loyers actuels du marché : en d’autres termes, que demandent les propriétaires lorsqu’un logement devient vacant? En février 2024, le loyer moyen pour un appartement d’une chambre à coucher à Ottawa était de 2 040 $ (en hausse de 6,2 % d’une année à l’autre) et de 2 500 $ (en hausse de 10,6 % d’une année à l’autre) pour deux chambres à coucher.

Rentals.ca/fr loyers moyens du marché à Ottawa (février 2024)

*Le revenu doit être tel que le loyer (hors charges) ne dépasse pas 30 % du revenu du ménage avant impôt.

Comment les loyers à Stittsville se comparent-ils à ceux de la Ville? Il n’y a pas beaucoup de données sur les locations d’appartements à Stittsville, car le nombre d’unités est très faible. Cependant, il y a beaucoup de personnes qui louent des maisons individuelles et des maisons en rangée dans notre communauté. Si l’on examine les inscriptions actives sur Rentals.ca à Stittsville la première semaine de mars, on constate qu’une maison en rangée de 3 chambres à coucher se loue à 2 550 $ et une autre de 4 chambres à coucher à 3 195 $ – ce qui est typique des prix de location que l’on observe ces derniers temps.

Prix d’inscription typique pour les logements locatifs

*Le revenu doit être tel que le loyer (hors charges) ne dépasse pas 30 % du revenu du ménage avant impôt.

La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) publie également chaque année un rapport sur le marché locatif qui contient des données sur les logements locatifs construits à cet effet. À l’échelle de la Ville d’Ottawa, en 2023, le loyer d’un appartement de deux chambres à coucher était de 1 698 $, en hausse de 4 % par rapport à l’année précédente. La SCHL estime également que Stittsville fait partie d’une zone beaucoup plus vaste comprenant tout l’ouest d’Ottawa et les zones rurales environnantes. Le loyer moyen dans cette zone est de 2 370 $ en 2023.

2. Accessibilité et logements locatifs sans but lucratif

Lorsque les conseillers et les élus parlent de « construire plus de logements abordables », ils font généralement référence à quelque chose de plus particulier : logements locatifs sans but lucratif.

Qu’est-ce que le logement locatif sans but lucratif? Extrait de HART (Housing Assessment Resource Tools) : « Logements détenus et gérés par des sociétés communautaires à but non lucratif ou par des gouvernements locaux et des districts régionaux. Leur mandat est de fournir un logement sûr, sécurisé et abordable aux ménages à revenus faibles à modérés. La plupart des sociétés de logement à but non lucratif reçoivent une forme d’aide financière du gouvernement pour leur permettre d’offrir des loyers abordables. ».

Parmi les autres termes que vous avez peut-être entendus pour décrire le logement locatif sans but lucratif, citons « logement communautaire », « logement public », « logement social » ou, moins souvent, « logement à loyer modéré ».

À Ottawa, les exemples de fournisseurs de logements locatifs à but non lucratif comprennent Logement communautaire d’Ottawa (LCO), Société de logement de Nepean, Centretown Citizens Ottawa Corporation (CCOC), Goulbourn Non-Profit Housing Corporation, etc. (intéressant regarder : Vidéo sur la différence entre les logements locatifs à but non lucratif et les logements locatifs à but lucratif.)

Il y avait quelque 12 500 personnes sur la liste d’attente pour un logement abordable (c’est-à-dire un logement locatif sans but lucratif) à Ottawa à la fin de l’année 2023.

Le Plan officiel d’Ottawa divise cette catégorie en deux :

• Logement abordable : « l’habitation pour laquelle un ménage se situant au 60^e percentile des revenus des ménages ou à unniveau inférieur consacre 30 % ou moins de ses revenus bruts aux frais de logement… »
• Logement abordable essentiel : « Les habitations dans lesquelles un ménage se situant généralement au 30^e percentile des revenus des ménages consacre 30 % ou moins de ses revenus bruts aux frais de logement… »

Pour traduire ces chiffres en taux de location et en revenus réels, nous examinons les revenus des ménages à partir du dernier Recensement (2021) et nous les répartissons en dix niveaux de revenus différents, ou « déciles ». Si le revenu de votre ménage se situe dans le décile 1, vous faites partie des 10 % de personnes ayant les revenus les plus faibles. Si le revenu de votre ménage se situe dans le décile 10, vous faites partie des 10 % de personnes ayant les revenus les plus élevés.

Voici les revenus moyens des ménages locataires par décile, ainsi que ce qui est estimé comme abordable à chaque échelon.

Déciles de revenus de la ville d’Ottawa pour les ménages locataires

*Source : Recensement de 2021 au Canada
**Loyer maximum (hors charges) ne dépassant pas 30 % du revenu du ménage avant impôt.

Ainsi, tout loyer égal ou inférieur à 2 028 $ est estimé comme « abordable » pour les familles du 60^e percentile. Et tout loyer égal ou inférieur à 1 008 $ est « fondamentalement abordable pour une famille du 30^e centile ». Les loyers des logements locatifs à but non lucratif sont généralement destinés à être abordables pour l’un de ces niveaux de revenus ou pour les deux.

Pensez-y un instant : une famille gagnant 81 103 $ par an aurait droit à un « logement abordable » parce qu’elle fait partie des 60 % de personnes les moins bien rémunérées. Et les seuls appartements abordables pour cette famille à Ottawa seraient des studios ou des appartements à une chambre à coucher – tout ce qui est plus grand serait hors de portée.

***

Autre donnée : Le revenu médian des locataires à Ottawa est considérablement inférieur au revenu médian des propriétaires à Ottawa. Voici les données les plus récentes du Recensement au Canada :

Source : Recensement de 2021

Voici un tableau qui montre les loyers mensuels moyens à Ottawa et à Stittsville, par rapport à ce qu’un ménage gagnant le revenu locatif médian peut se permettre.

C’est ce que nous entendons lorsque nous parlons de crise en matière d’accessibilité. Si la location d’un studio nécessite un revenu annuel de plus de 64 000 $, il n’est pas étonnant que tant de personnes aient du mal à trouver un logement convenable. De nombreux locataires finissent par consacrer bien plus de 30 % de leurs revenus au logement et font des économies sur d’autres secteurs de leur budget comme la nourriture, les ordonnances ou les vêtements.

3. Pour beaucoup, la location est plus abordable que l’achat d’un logement

De manière informelle, j’ai souvent entendu des personnes définir n’importe quel appartement locatif comme étant abordable, simplement parce que le coût mensuel d’une maison typique à Ottawa est encore plus hors de portée pour de nombreux résidents.

À Stittsville, la maison unifamiliale moyenne se vendra 936 276 $ en 2023, soit une hausse de près de 60 % par rapport aux 586 479 $ de 2019. La maison en rangée moyenne se vendra 606 163 $ en 2023, soit une hausse d’environ 53 % par rapport aux 395 846 $ de 2019. Le prix moyen des maisons à Stittsville est plus élevé que la moyenne d’Ottawa : à l’échelle de la Ville, la maison unifamiliale moyenne s’est vendue 825 532 $ en 2023 et la maison en rangée moyenne s’est vendue 536 915 $. (Source : Ottawa Real Estate Board)

Sur la base de ces chiffres, quel serait le coût d’un prêt hypothécaire typique pour un acheteur de maison neuve à Stittsville, et quel serait le revenu du ménage nécessaire pour se l’offrir?

Estimation du coût mensuel de l’accession à la propriété : prêt hypothécaire + impôts fonciers

*Basé sur un taux d’intérêt fixe de 5 ans de 5,6 % avec un acompte de 10 %, un amortissement sur 25 ans, y compris l’assurance hypothécaire. Source : SCHL)
**Estimé à l’aide de l’estimateur d’impôts fonciers sur Ottawa.ca)
***Le revenu doit être tel que les frais de logement (hors services publics) ne dépassent pas 30 % du revenu du ménage avant impôt.

***

Comparons maintenant le coût mensuel de la propriété et de la location d’une maison à Stittsville.

*Le revenu doit être tel que les frais de logement (hors charges) ne dépassent pas 30 % du revenu du ménage avant impôt.
**Comprend l’hypothèque et les impôts fonciers estimés.

Les prix des logements s’envolent bien plus vite que les revenus des ménages. Un excellent graphique circule sur les médias sociaux et montre l’augmentation du prix des maisons par rapport à l’augmentation des revenus au Canada. (Divulgâcheur : c’est presque hors-norme!)

Une autre analyse canadienne récente montre qu’en fonction des revenus et des taux d’intérêt actuels, les prix de l’immobilier devraient baisser de 38 % à Ottawa pour redevenir abordables. Dans le cas contraire, les revenus devraient augmenter de 30 % pour rétablir l’équilibre. (Allez demander à votre patron une augmentation de 30 % et faites-nous savoir ce qu’il en est.)

4. Conclusion

Chaque mois, de plus en plus de personnes de notre communauté, de tous âges et de tous revenus, sont confrontées à la crise du logement. Les personnes âgées, les acheteurs d’une première propriété, les parents isolés, les Néo-Canadiens. Il est de plus en plus difficile de trouver un logement abordable. De nombreuses familles dépensent plus que les 30 % recommandés de leur revenu avant impôt pour le logement, et nous en voyons les effets de différentes manières, par exemple, l’augmentation de l’utilisation des banques alimentaires et l’augmentation de l’endettement des ménages.

Le taux d’inoccupation d’Ottawa était de 2,1 % en 2023, soit le même taux qu’en 2022 et une baisse par rapport aux 3,5 % de 2021. Le taux d’inoccupation dans l’ouest d’Ottawa (y compris Kanata et Stittsville) a légèrement diminué, passant de 0,4 % en 2022 à 1,4 % en 2023. Plus de 3 500 nouveaux logements locatifs ont été construits à Ottawa en 2023, mais la migration record vers l’Ontario continue d’accroître la pression sur le marché locatif. (Source : CTV Ottawa/SCHL) Cette pénurie d’offres fait grimper les prix des loyers.

Le Conseil municipal se concentre sur la construction d’un plus grand nombre de logements :

• Logements locatifs à but non lucratif pour les résidents à faible revenu. Le gouvernement fédéral a récemment annoncé l’octroi de 176,3 millions de dollars à la Ville d’Ottawa pour le logement, dont 90 % sont destinés à des organisations à but non lucratif pour la construction de logements abordables sur le marché et de logements abordables essentiels. Cette somme s’ajoute au montant record de 30 millions de dollars que le Conseil municipal a prévu dans le budget de 2024 pour la construction de nouveaux logements abordables.
• Logement du secteur privé. Les investissements dans les logements locatifs sans but lucratif ne suffiront pas à remédier au manque d’offre locative dont nous avons besoin pour rééquilibrer l’accessibilité pour tous. C’est pourquoi nous mettons en place de nouvelles politiques et procédures pour encourager la construction d’un plus grand nombre de logements locatifs et de maisons neuves. (Voir aussi : Pourquoi y a-t-il tant de demandes d’appartements à Stittsville ces jours-ci?)

 Y a-t-il quelque chose que vous aimeriez savoir sur le logement abordable ou sur les questions de logement en général? N’hésitez pas à communiquer avec moi pour me faire part de vos questions et de vos commentaires.

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 “Affordable housing” is a term that gets used in a lot of different ways.

There’s a generally-accepted guideline that housing is affordable when all housing costs (rent/mortgage, plus utilities and property taxes) make up a maximum of 30% of before-tax household income. You shouldn’t spend more than 30% on housing so that you still have enough money for income taxes, food, clothing, transportation, and other daily needs.

In this post we’ll crunch some numbers to estimate what kind of salary you need to afford a rental in Ottawa these days, and what elected officials mean when we talk about “building more affordable housing”.

1. What does it cost to rent today in Ottawa and Stittsville?

 A good source of data is Rentals.ca which publishes a monthly Rent Report based on a survey of average rents from listings on its web site. It’s a good reflection of current market rents: in other words, what are landlords asking for when a unit becomes vacant? For February 2024, the average rent for a 1-bedroom in Ottawa was $2,040 (up 6.2% year-over-year) and for 2-bedrooms was $2,500 (up 10.6% year-over-year).

How do rents in Stittsville compare to the city-wide rates? There’s not a lot of data about apartments rentals in Stittsville because the number of units is so small. However, there are a lot of people who rent single homes and townhomes in our community. Looking at active listings on Rentals.ca in Stittsville on the first week of March, there was a 3-bedroom townhome renting for $2,550 and a 4-bedroom for $3,195 – typical of the rental prices we’re seeing lately.

The Canadian Mortgage and Housing Corporation (CMHC) also publishes a yearly Rental Market Report with data about purpose-built rentals. City-wide in 2023 in Ottawa, purpose-built rental for an average 2-bedroom apartment was $1,698, up 4% from the previous year. They also track Stittsville as part of a much larger area including all of western Ottawa and surrounding rural areas. Average rent in this zone was $2,370 in 2023.

2. Affordability and non-profit housing

When councillors and elected officials talk about “building more affordable housing,” usually we’re referring to something more specific: non-profit housing.

What is non-profit housing? From HART (Housing Assessment Resource Tools): “Housing that is owned and operated by community-based, non-profit societies or local governments and regional districts. Their mandate is to provide safe, secure, affordable accommodation to households with low to moderate incomes. Most non-profit housing societies receive some form of financial assistance from government to enable them to offer affordable rents.”

Some other words that you might have heard used to describe non-profit housing include “community housing”, “public housing”, “social housing”, or less often, “low-income housing”.

In Ottawa, examples of non-profit housing providers include Ottawa Community Housing (OCH), Nepean Housing, Centretown Citizens Ottawa Corporation (CCOC), Goulbourn Non-Profit Housing Corporation, etc. (Worth watching: Video about the difference between non-profit versus for-profit housing.)

There were 12,500 people on the waiting list for affordable housing (i.e., non-profit housing) in Ottawa at the end of 2023.

Ottawa’s Official Plan further breaks this down into two categories:

• Market affordable: “A dwelling unit for which a household at or below the 60th percentile of household income pays 30 per cent or less of its gross income towards shelter costs…”
• Core affordable: “A dwelling unit for which a household generally at the 30th percentile of household income pays 30 per cent or less of its gross income towards shelter costs…”

To translate that into actual rental rates and incomes, we look at household incomes from the most recent Census (2021), and divide them up into ten different income levels, or “Deciles”.  If your household income is in Decile 1, you’re among the lowest 10% of income earners. If your household income is in Decile 10, you’re among the 10% of highest income earners.

Here are the average household incomes for renters by decile, along with what’s considered affordable at each level.

So any rent at or below $2,028 is considered “market affordable” to families at the 60th percentile.  And any rent at or below $1,008 is “core affordable to a family at the 30th percentile.  Non-profit housing rents are usually targeted to be affordable to one or both of these income levels.

Think about that for a moment: a family making $81,103 per year would qualify for “market affordable housing” because they’re in the lowest 60% of earners. And the only affordable apartments for this family in Ottawa would be bachelors or 1-bedrooms – anything larger would be out of reach.

***

Another data point: Median renter income in Ottawa is considerably lower than median homeowner income in Ottawa. Here’s the most recent Canadian Census data:

Putting all these numbers together, here’s a chart that shows average monthly rents in Ottawa and Stittsville, against what a household earning the median rental income can afford.

This is what we mean when we talk about an affordability crisis. If renting a bachelor apartment requires an annual income of more than $64,000, it’s no wonder there are so many people struggling to find a suitable place to live. Many renters end up paying far more than 30% of their income on housing and they’re cutting corners elsewhere on things like food, prescriptions, or clothing.

3. For many, renting is more affordable than owning a home

Informally, I’ve often heard people define any rental apartment as affordable, simply because the monthly cost of a typical home in Ottawa is even more out of reach for many residents.

In Stittsville, the average single home sold for $936,276 in 2023, up nearly 60% from $586,479 in 2019. The average townhome sold for $606,163 in 2023, up about 53% from $395,846 in 2019. The average home price in Stittsville is higher than the Ottawa average: city-wide, the average single home sold for $825,532 in 2023 and the average townhome sold for $536,915. (Source: Ottawa Real Estate Board)

Based on those numbers, what would a typical mortgage cost for a new home buyer in Stittsville, and what household income would you need to afford it?

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Now let’s compare the monthly cost of owning a home versus renting a home in Stittsville.

*Income required so that housing costs (not including utilities) do not exceed 30% of before-tax household income.
**Includes mortgage plus estimated property taxes.

House prices are soaring far faster than household incomes are rising. There’s a great chart making the rounds on social media showing the rise of home prices as compared to increases in income in Canada. (Spoiler: it’s nearly off the charts.)

Another recent Canadian analysis shows that at current income levels and interest rates, house prices would need to decline by 38% in Ottawa to restore affordability. Alternatively, incomes would have to rise 30% to restore that balance. (Go ask your boss for a 30% raise and let us know how that goes.)

4. Wrap up

Every month, more and more people in our community from all ages and incomes experience the housing crisis. Older adults, first-time home buyers, single parents, new Canadians. It’s getting harder and harder to find an affordable place to live. Many families are spending more than the recommended 30% of before-tax income on housing, and we’re seeing the effects in a number of ways, for example higher food bank usage and growing household debt.

Ottawa’s vacancy rate was at 2.1% in 2023, the same rate as in 2022 and down from 3.5% in 2021. The vacancy rate in western Ottawa (including Kanata and Stittsville) eased slightly from 0.4% in 2022 to 1.4% in 2023. More than 3,500 new rental units were completed across Ottawa in 2023, but record migration to Ontario continues to put pressure on the rental market. (Source: CTV Ottawa / CMHC) That supply crunch is pushing rental prices up and up.

City council is focused on getting more homes built, including:

• Non-profit housing for residents with lower household income. The Federal Government recently announced $176.3-million for the City of Ottawa for housing, with 90% of that earmarked for non-profit organizations to build market-affordable and core-affordable housing. That’s on top of the record $30-million that City Council earmarked in the 2024 budget for new affordable homes.
• Private sector housing. Investments in non-profit housing won’t be enough to address the lack of rental supply that we need to re-balance affordability for everyone. That’s why we’re enacting new policies and processes to encourage construction of more purpose-built rentals and new homes. (See also: Why are there so many applications for apartments in Stittsville these days?)

Is there anything you’d like to know about affordable housing or housing issues in general? Please contact me with your questions and feedback.

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La Direction générale des services de protection et d’urgence de la Ville fournit la mise à jour suivante au sujet d’un rapport très attendu qui sera présenté ce mois-ci au Comité et au Conseil. Ce rapport couvre une série de questions, notamment les stratégies d’atténuation possibles de la crise majeure du logement locatif à Ottawa et les recommandations sur la façon de mieux encadrer les plateformes de location à court terme comme Airbnb.

The City of Ottawa is conducting a review of regulations governing private sector rental properties to address public health and safety, consumer protection, community nuisances and other areas of municipal concern. This review includes a review of policy options to address housing conditions, student housing, rooming houses and shared accommodations.

The first staff report and recommendations were published on November 5 and will be presented at a Special Meeting of the Community and Protective Services Committee on November 15. The report will be considered by City Council on November 27th.  They include:

• “Rental Accommodations Literature Review and Inter-Jurisdictional Scan”, Prism Economics and Analysis, 2019
• “City of Ottawa Rental Market Analysis”, Prism Economics and Analysis, 2019
• “Regulation of Long-Term Rental Accommodations”, Maclaren Municipal Consulting Inc., September 23, 2019
• “Regulation of Short-Term Rental Accommodation”, Maclaren Municipal Consulting Inc., September 23, 2019

La  Ville d’Ottawa réalise un examen de la règlementation municipale touchant les logements locatifs dans le secteur privé relativement à la santé et la sécurité publiques, à la protection des consommateurs, aux nuisances publiques et à d’autres questions d’intérêt municipal. Cet examen comprend une évaluation des options stratégiques qui permettraient de traiter les enjeux liés aux conditions de logement, aux logements pour étudiants, aux maisons de chambres et aux logements partagés.

Le premier rapport et les recommandations ont été publiés le 5 novembre et ils seront présentés au Comité des services communautaires et de protection le 15 novembre, lors d’une réunion extraordinaire. Le Conseil examinera le rapport le 27 novembre.

• « Logements locatifs : revue de la littérature et analyse du contexte d’autres municipalités », Prism Economics and Analysis, 2019
• « Analyse du marché locatif de la ville d’Ottawa » Prism Economics and Analysis, 2019
• « Réglementation des logements locatifs à long terme », Maclaren Municipal Consulting Inc., 23 septembre 2019
• Réglementation du logement locatif à court terme », Maclaren Municipal Consulting Inc., 23 septembre 2019

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The full study covers much more than Airbnb’s, and the City is currently running a survey to collect feedback. You can read more below. I’d like to hear directly from residents on this issue too. Send me a note at glen.gower@ottawa.ca.

Plusieurs résidents de Stittsville ont des réserves au sujet des locations courte durée, notamment celles de type « Airbnb », et notre quartier compte assurément certaines propriétés à problèmes.L’Ottawa Citizen a publié un bon résumé d’une étude récente, assortie de recommandations, sur ce que peut faire la Ville pour régler ce problème. Un rapport sera soumis à l’approbation du Conseil municipal en novembre.

L’étude complète porte sur beaucoup plus que la plateforme Airbnb, et la Ville mène actuellement un sondage pour recueillir les commentaires. Continuez à lire pour en savoir plus. J’aimerais moi aussi savoir ce que vous en pensez; écrivez à glen.gower@ottawa.ca.

-GG.

(via City of Ottawa / le français suit)

The City of Ottawa is considering new rules to address municipal and community concerns regarding rental accommodations. These concerns include:

• The quality, availability, and affordability of rental housing, including the community impacts of problem addresses
• The impact of short-term rental (STR) activity on housing and communities
• Problem hotel/motel operators.

The City has conducted a thorough investigation of these issues in two previous phases described in the life cycle to the right. For phase three, staff are now preparing to offer recommendations on possible regulatory approaches through a survey for the consideration of Council in a staff report later in 2019.

Members of the public are being invited to consider and provide input through this short survey on staff’s findings and key conclusions.  Your input will be considered in the finalization of the staff report which will be presented to the Community and Protective Services Committee on November 15, 2019.

This survey will be available until Friday, October 18 at 11:59 pm.

Étude sur les logements locatifs

La Ville d’Ottawa envisage d’instaurer de nouvelles règles pour répondre à ses préoccupations et à celles du public au sujet des logements locatifs, notamment :

• la qualité, la disponibilité et l’abordabilité des logements, ainsi que les répercussions des adresses à problèmes sur le voisinage;
• l’incidence des locations de courte durée sur le secteur du logement et la population;
• les exploitants d’hôtels et de motels qui posent problème.

Après avoir examiné ces préoccupations de façon approfondie, le personnel s’apprête à recommander des approches réglementaires, que le Conseil municipal examinera dans un rapport qui lui sera présenté plus tard cette année.

Le public est invité à prendre connaissance des principales conclusions du personnel et à donner son avis dans ce bref sondage. Les commentaires recueillis serviront à mettre la touche finale au rapport du personnel qui sera présenté au Comité des services communautaires et de protection le 15 novembre 2019.

Il sera possible de répondre au sondage jusqu’au 18 octobre à minuit.

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