What is the UDRP?

On October 6, 2022, representatives from Fotenn Planning + Design presented their plans for 6310 Hazeldean Road to the City’s Urban Design Review Panel. The owner of the property, Hazeldean Developments, wants to build three nine-storey apartment buildings with ground-floor commercial space.  The site is currently vacant and is located just west of Carp Road on the south side of Hazeldean.

The Panel is comprised of seven expert design professionals. Their feedback is non-binding but is used by City staff to help evaluate applications. The full text of their evaluation is included below.

Councillor Glen’s note: “The UDRP is clearly not happy with the design as presented. Their recommendations echo many of the concerns that residents have raised with the design of the proposed development. I’m glad to see the panel recommend a higher standard of design, moving parking access to the front, and respecting the existing setbacks. Residents may be interested to learn that the Provincial government’s new Bill 23 eliminates the UDRP and similar design reviews from the planning process.”

Stay informed & involved

• More information about the proposal is available on the City’s DevApps site…
• Other than the UDRP review, we’ve seen no movement on this file since the public meeting was held at the end of May. The applicant still needs to submit a “Version 2” of their plan to address issues identified by City planners.
• Register for future notifications about this application and provide your comments by contacting Sarah Ezzio at 613-580-2424, ext. 23493 or sarah.ezzio@ottawa.ca. Please quote File No. D02-02-22-0038 in the subject line. You can copy Councillor Glen at glen.gower@ottawa.ca. 

6310, chemin Hazeldean : recommandations du Comité d’examen du design urbain (CEDU)

QU’EST-CE QUE LE CEDU?

Le 6 octobre 2022, des représentants de Fotenn Planning + Design ont présenté leurs plans concernant le 6310, chemin Hazeldean  au Comité d’examen du design urbain de la Ville. Le propriétaire du bien-fonds, Hazeldean Developments, souhaite bâtir trois immeubles résidentiels de neuf étages assortis d’espaces commerciaux au rez-de-chaussée. Le site, actuellement vacant, est situé juste à l’ouest du chemin Carp, du côté sud du chemin Hazeldean.

Le Comité est composé de sept professionnels du design. Leurs commentaires non contraignants sont utilisés par le personnel de la Ville afin d’aider à évaluer les demandes. Le texte complet de leur évaluation figure ci-dessous.

Remarque du conseiller Glen : « Les membres du CEDU sont manifestement non satisfaits de la conception telle qu’elle a été présentée. Leurs recommandations font écho au grand nombre de préoccupations soulevées par les résidents au sujet de la conception de l’aménagement proposé. Je suis heureux de voir que le Comité recommande des normes plus élevées de conception, en déplaçant l’accès au stationnement à l’avant et en respectant les marges de recul existantes. Les résidents seraient peut-être intéressés d’apprendre que le nouveau projet de loi 23 du gouvernement provincial élimine le CEDU et des examens de conception similaires du processus de planification. »

TENEZ-VOUS AU COURANT ET PARTICIPEZ

• De plus amples renseignements au sujet de la proposition figurent sur le site des demandes d’aménagement de la Ville (DemDam).
• Outre l’examen du CEDU, nous n’avons vu aucun progrès sur ce dossier depuis l’assemblée publique tenue à la fin mai. Le demandeur doit encore soumettre une « Version 2 » de son plan afin de répondre aux problèmes soulevés par les urbanistes de la Ville.
• Inscrivez-vous pour recevoir de futures notifications au sujet de cette demande et formulez vos commentaires en communiquant avec Sarah Ezzio au 613-580-2424, poste 23493 ou par courriel à l’adresse sarah.ezzio@ottawa.ca. Veuillez indiquer le n^o de dossier D02-02-22-0038 dans la ligne objet. Vous pouvez faire parvenir une copie au conseiller Glen à l’adresse glen.gower@ottawa.ca. 

6310 HAZELDEAN ROAD | Formal Review | Zoning By-law Amendment | Fotenn Planning + Design  (October 6, 2022)

(Originally posted at https://ottawa.ca/en/planning-development-and-construction/residential-property-regulations/development-application-review-process/development-application-submission/urban-design-review-panel/panel-recommendations#section-f5cbdf6b-d49a-41a9-b771-bfcb9b5fe0ef)

Summary

• The Panel believes that the site will set a precedent in the area where a strong architectural expression and public realm vision is needed to embed the site into the greater landscape and neighbourhood context.
• The Panel supports, in principle, more density on the site; however, there are more opportunities to enhance the public realm and landscaping and to build a sense of community while considering how the proposal will set a standard for the future.

• At this stage of the development process, the Panel expects to see a proposal where the architecture has been resolved, is viable, will be built and become part of the neighbourhood. A more detailed proposal would enable the Panel to provide more wholesome comments and input.
• The Panel expressed disappointment with the current level of resolution of the architecture.

Site Layout

• The Panel recommends the City not grant the changes to the setbacks as the site provides enough space to accommodate the buildings while maintaining the setbacks requirements.

• The Panel recommends increasing the density on Hazeldean Road and reorienting Building B to parallel the street to create an urbanized corridor. Should the building be parallel to the street, the Panel recommends connecting Buildings A and B with glazed volume.  Additionally, the proponent should consider elongating the building to eliminate the north-south wing since the inside corner units of an L-shaped building have with limited access to light.
• The proponent should consider relocating the drop-off area underground on the north side of Building C to provide access to all three buildings. This would open up the layby space and allow for more greenery and reconfiguration of the parking layout.
• The Panel questioned the appropriateness and amount of commercial space on the ground floor, given retail may not be viable. The space could be used for residential amenities.
• The Panel believes the site’s configuration is dominated by parking. The proponent should develop a strong pedestrian realm proposal that accommodates bicycle parking and has a high-quality landscape with outdoor amenities and a residential character.

Architectural Expression

• The Panel has concerns with the scale and massing on the site as the buildings do not reflect the neighbourhood’s character and only relate to each other. The Panel recommends the proponent study the area and its architecture to establish a language that complements the neighbourhood.
• The Panel notes the ground floors configurations are repeated throughout the site, and the suite plans might do not reflect the siting or architecture of the individual buildings. The proponent should consider providing a high-quality amenity at grade, as the amount of space allocated for each suite is questionable.
• The proponent should consider more variety on the facades and larger glazed openings and the introduction of large family units to break up the sameness of the buildings.  The proponent should also consider adding more glazing with masonry at key corners to provide amination at the ground floor level.
• The Panel believes Building C should have more articulation to break up the long façade.

• The proponent should consider stepping and terracing the building toward the neighbourhood to provide a more significant transition and greenery at the rear.

Public Realm and Landscaping

• The Panel has concerns with the parking at the rear, given the possibility of headlights spilling into neighbours’ yards. The parking does not allow for an outdoor amenity area due to the limited open space. The proponent should consider eliminating parking at the rear or designing the open spaces first, before laying out the parking.
• There is an opportunity to add a bosque of trees and have a wrap-around landscape adjacent to the townhouses to create a strong landscape design and to strengthen the existing buffer.

• The proponent should focus on site sustainability by implementing stormwater management and providing opportunities within the landscape to integrate utilities.

6310, CHEMIN HAZELDEAN | Examen officiel | Modification du Règlement de zonage | Fotenn Planning + Design  (le 6 octobre, 2022)

Synthèse

• Le Comité croit que le site constituera un précédent dans ce secteur, dans lequel il faut une expression architecturale forte et une vision rigoureuse du domaine public afin d’intégrer le site dans l’ensemble du contexte du paysage et du quartier.
• En principe, le Comité est favorable à une plus grande densité du site; toutefois, il y a d’autres occasions d’améliorer le domaine public et le paysagement et de donner un sentiment d’appartenance à la communauté, en tenant compte des moyens grâce auxquels la proposition constituera un étalon pour demain.

• À cette étape du processus d’aménagement, le Comité s’attend à prendre connaissance d’une proposition dans laquelle l’architecture a été mûrement réfléchie, est viable, sera réalisée et fera partie du quartier. Une proposition plus détaillée permettrait au Comité de faire des commentaires et d’exprimer des avis plus complets.
• Le Comité se dit déçu du niveau actuel de définition de l’architecture.

Aménagement du site

• Le Comité recommande à la Ville de ne pas accepter les changements apportés aux retraits, puisque le site offre une superficie suffisante pour aménager les bâtiments tout en respectant les retraits obligatoires.

• Le Comité recommande d’augmenter la densité sur le chemin Hazeldean et de réorienter le bâtiment B pour qu’il soit parallèle à la rue afin de créer un couloir urbanisé. Si le bâtiment est parallèle à la rue, le Comité recommande de relier les bâtiments A et B avec un volume de verre. En outre, le promoteur devrait envisager d’allonger le bâtiment afin d’éliminer l’aile nord-sud, puisque les logements du coin à l’intérieur du bâtiment en forme de L offrent un accès limité à la lumière du jour.
• Le promoteur devrait penser à réinstaller l’aire de débarquement en sous-sol sur le côté nord du bâtiment C pour permettre d’avoir accès aux trois bâtiments. On ouvrirait ainsi l’aire de stationnement et on pourrait aménager plus de verdure, en plus de reconfigurer l’implantation du stationnement.
• Le Comité remet en question l’à-propos et la superficie de l’espace commercial du rez‑de‑chaussée, puisque les commerces de détail pourraient ne pas être viables. On pourrait se servir de cet espace pour des commodités résidentielles.
• Le Comité croit que la configuration du site est dominée par le stationnement. Le promoteur devrait mettre au point une solide proposition pour l’aménagement du domaine piétonnier en tenant compte du stationnement des vélos et en prévoyant un paysagement de grande qualité, ainsi que des commodités en plein air, en plus de donner au lieu un caractère résidentiel.

Expression architecturale

• Le Comité a des inquiétudes à propos de l’échelle et de la volumétrie du site, puisque les bâtiments ne concordent pas avec le caractère du quartier et n’ont des liens qu’entre eux. Le Comité recommande au promoteur d’étudier le secteur et son architecture pour établir un langage qui est complémentaire du quartier.
• Le Comité note que la configuration du rez‑de‑chaussée est reprise sur l’ensemble du site et que les plans des appartements pourraient ne pas concorder avec l’implantation ni avec l’architecture des différents bâtiments. Le promoteur devrait envisager de prévoir, au niveau du sol, une infrastructure de grande qualité, puisque l’importance de la superficie consacrée à chaque appartement est discutable.
• Le promoteur devrait prévoir une plus grande variété sur les façades et de plus larges ouvertures de verre, en plus d’intégrer de vastes logements familiaux pour rompre la monotonie des bâtiments. Il devrait aussi penser à ajouter plus de verre et de la maçonnerie sur les angles principaux afin d’animer le niveau du rez‑de‑chaussée.
• Le Comité croit que le bâtiment C devrait être mieux articulé pour rompre la façade longue.
• Le promoteur devrait envisager de gradiner et de terrasser le bâtiment vers le quartier afin d’assurer une transition plus significative et d’aménager de la verdure à l’arrière.

Domaine public et paysage

• Le Comité s’inquiète du stationnement à l’arrière, puisqu’il se peut que les phares des voitures dérangent les voisins dans les cours-jardins. Le stationnement ne prévoit pas de zone de commodités en plein air en raison de la superficie ouverte limitée. Le promoteur devrait envisager d’éliminer le stationnement à l’arrière ou concevoir d’abord les espaces ouverts, avant d’implanter le stationnement.
• On a l’occasion d’ajouter un bosquet d’arbres et d’aménager un paysage enveloppant non loin des maisons en rangée afin de créer un modèle de paysage rigoureux et de conforter la zone tampon existante.
• Le promoteur devrait se consacrer à la durabilité du site en mettant en œuvre des moyens de gérer les eaux pluviales et en offrant, dans le paysage, des occasions d’intégrer les services publics.

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(le français suit)

Last Friday, Huntington Properties presented its updated proposal for 1531 Stittsville Main Street (shown above) at the City’s Urban Design Review Panel (UDRP). 

The UDRP review started with a brief presentation by planner Stream Shen (City of Ottawa) on the policy context for the application. Stream asked the panel to answer specific questions about the scale of the building and how well the front facade reflects the scale of existing 2- and 3-storey buildings; and the suitability of floor to ceiling glass on the ground floor given the traditional character of the street. The panel was also asked to comment on whether Huntington had appropriately addressed the panel’s pre-consultation recommendations from last fall.

Overall, the panel found the design elegant and commended the work of Ryan Koolwine, the architect hired by Huntington Properties. The panel’s pre-consultation recommendations included making the 4-storey building more sensitive to the context of the street through better articulation. Separating the front facade in three different volumes broke the mass of the building but the panel suggested making the distinction even more noticeable through subtle changes in the materials used.

The mass of the building remained a concern in the Village Centre Precinct and the panel suggested tinkering with the width of the soffit on the fourth floor and the grounding of the building to see if adjustments could make it fit better on the street. The panel appreciated the modern design of the building but thought that fine-tuning details such as the shape of the windows and the materials could make it better suited to Stittsville Main Street.

The UDRP is an independent advisory panel of volunteer professionals who provide an objective peer review of development projects throughout the City’s Design Priority Areas. Applications for development on streets zoned “Traditional Main Street” (TM) and subject to a Community Design Plan and Secondary Plan such as Stittsville Main Street must be reviewed by the Urban Design Review Panel.

Following the panel’s recommendations is not mandatory but development projects proposed for Design Priority Areas are held to a higher standard by the City, and the peer review from the UDRP usually holds a lot of weight with architects and developers. The next steps for the Huntington application are the approval of the zoning by-law amendment and site-plan application. The target date for the zoning application to be considered by the City’s Planning Committee is May 23, 2019.

Le comité d’examen du design urbain examine la proposition de Huntington pour le 1531, rue Stittsville Main

Vendredi dernier, Huntington Propertiesa présenté au Comité d’examen du design urbainde la Ville une version révisée de sa proposition pour le 1531, rue Stittsville Main (voir ci-dessus).

L’examen du Comité a débuté avec une brève présentation du planificateur Stream Shen (Ville d’Ottawa) portant sur le cadre réglementaire de la demande. M. Shen a demandé au Comité de répondre à des questions précises sur l’échelle du bâtiment et l’uniformité entre la façade avant et l’échelle des bâtiments actuels de deux et de trois étages, et en ce qui concerne la pertinence des fenêtres allant du plancher au plafond au rez-de-chaussée étant donné le caractère traditionnel de la rue. Le Comité a également été invité à dire si les recommandations qu’il avait formulées lors de la consultation préalable de l’automne dernier avaient été appliquées par Huntington comme il se doit.

Dans l’ensemble, le Comité a trouvé que la conception était élégante, et a fait l’éloge du travail de Ryan Koolwine, l’architecte engagé par Huntington Properties. Les recommandations du Comité formulées lors de la consultation préalable préconisaient un meilleur agencement du bâtiment de quatre étages dans le contexte de la rue, au moyen d’une meilleure articulation. En séparant la façade avant en trois différents volumes, on avait réussi à briser la masse du bâtiment, mais le Comité a suggéré de rendre la distinction encore plus évidente en modifiant légèrement les matériaux utilisés.

La masse du bâtiment est demeurée une préoccupation pour les résidents du secteur centre du Village. Le Comité a suggéré de modifier la largeur du soffite au quatrième étage et à la base du bâtiment pour offrir une meilleure harmonie avec la rue. Le Comité appréciait le style moderne du bâtiment, mais était d’avis qu’en peaufinant certains détails tels que la forme des fenêtres et les matériaux, le bâtiment s’agencerait mieux dans le contexte de la rue Stittsville Main.

Le Comité d’examen du design urbain est un groupe consultatif indépendant formé de professionnels bénévoles. Il fait un examen objectif des projets d’aménagement prévus pour les secteurs prioritaires de conception de la Ville, fondé sur le principe de révision par les pairs. Doivent être soumises à son examen les demandes d’aménagement pour les rues qui sont désignées « rues principales traditionnelles » et qui font l’objet d’un plan de conception communautaire et d’un plan secondaire, telle que la rue Stittsville Main.

Les recommandations du Comité n’ont pas valeur obligatoire, mais la Ville a fixé des normes élevées pour les projets d’aménagement visant les secteurs prioritaires de conception, et le travail de révision par les pairs du Comité a généralement beaucoup de poids auprès des architectes et des promoteurs immobiliers. Les prochaines étapes pour la demande de Huntington sont l’approbation de la demande de modification du Règlement de zonageet du plan d’implantation. La date prévue à laquelle la demande de zonage sera étudiée par le Comité de l’urbanisme de la Ville est le 23 mai 2019.

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