(The map above shows urban expansion areas added to Ottawa during the 2020-2022 Official Plan process. Areas in purple are for future residential development, and the area in blue is for Industrial and Logistics development.)

Here we go again. Another round of provincial policy changes is affecting Ottawa’s ability to plan for future growth in the suburbs.

Up until now, urban boundary expansions could only happen during an Official Plan update, about every 10 years or so. Every decade, the City would go through a process to determine how much land was needed to accommodate growth, and then evaluate parcels of land outside the suburban area to determine which pieces should come into the urban boundary for development. It’s always a controversial and contentious process.

Ottawa’s most recent round of urban boundary expansion happened from 2020-2022 during the update of our Official Plan, resulting in 1,281 hectares added to Ottawa’s urban boundary, including 75 hectares at the edges of Stittsville for residential, and another 100 hectares near the Queensway for industrial-related growth.

What’s happening

The provincial government is convinced that one of the keys to solving the housing crisis is to unlock more land for suburban development. Starting October 20, the new process will allow private landowners to request that their land be added to the urban boundary at any time, instead of waiting up to 10 years for the regular cycle of evaluation.

But any new expansion requires extensive planning for water, sewer, and transportation infrastructure; expansion of municipal services like emergency response, libraries, and recreation; and so on. By allowing urban boundary expansion applications at any time, there’s no way cities can plan efficiently and holistically with such a piecemeal approach.

What’s worse, the new process lacks clarity for landowners and for municipalities. I’m really worried that Ottawa is going to be on the losing end with a policy that is so open to interpretation.

What Ottawa is doing

In response, Ottawa planners have created a new process and fee structure to ensure cost recovery, reflecting how much it costs the City to review land needs, infrastructure capacity, and location alternatives.  They’re also planning to do a comprehensive review of the Official Plan and growth requirements in 2025, rather than 2030, with the hope that landowners will hold off until that time to make any requests for land expansion so that all candidate land parcels can be evaluated together.

Choosing “where to grow” is a lot more than figuring out how many hectares of land you need. Good planning means focusing suburban growth where it can be the most sustainable, and where it best aligns with our goals on mobility, intensification, and environmental resiliency.

Builders need to build

I’m not convinced that we need more developable land right now. From January 2023-June 2024, the City approved 42,060 new housing units. So far only 6,840 of those units have building permits, meaning that builders are sitting on over 35,000 units ready to proceed to construction. In Stittsville and elsewhere in Ottawa there is still a ton of land close to existing infrastructure that is waiting to be developed.

We need the building industry to step up and build homes in the existing urban boundary, before we extend it any further.

CARNET DE NOTES : Nouvelles règles provinciales pour l’extension des limites urbaines

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The rules are changing in Ottawa for landowners who are thinking of applying for an Official Plan Amendment (OPA) to extend Ottawa’s Urban Boundary. At a technical briefing today, the City of Ottawa unveiled plans to update the City’s growth projections five years earlier than scheduled, allowing more housing to be planned sooner, and implement a new application process(link is external) allowing landowners to apply for expansions before the projections are finalized.

Provincial changes

The Province of Ontario introduced a new Provincial Planning Statement (PPS) in August. According to the PPS, private landowners can request an urban or village expansion at any time. Requests would have to be received through an Official Plan Amendment (OPA) application.

The PPS will take effect on Sunday, October 20.

Under the Planning Act, such expansions have historically been considered only during an Official Plan update, which take place every five years. In Ottawa, the next update period is scheduled for 2030, but staff propose moving it up to 2025 in recognition of more recent population projections from the province.

Ottawa’s approach

Under the process unveiled by City staff today, landowners in Ottawa would have a choice.

• Apply for an Official Plan amendment at any time for a fee of up to $1.8 million.
• Wait for the Official Plan update in 2025 and apply with no fee.

The fee has been calculated to ensure cost recovery, aligning with the City’s position that growth must pay for growth. It reflects how much it would cost the City to review land needs, infrastructure capacity, and location alternatives. This cost-recovery approach is consistent with other application fees for development applications.

This approach also recognizes that there is already enough land within the current urban boundary to meet population and growth needs. It also reflects the City’s commitment to building more homes more quickly.

Reasoning

Each application would require much of the same work that is required during an Official Plan update.

Updating the Official Plan is a necessary process to ensure Ottawa has enough land to achieve its planning goals. It is a comprehensive document and updating requires time and resources. Updating the current plan, which was approved by Council in 2020, cost $3.4 million.

Should landowners choose to add lands prior to the completion of the 2025 Official Plan update, expansion applications would be assessed based on current Official Plan growth projections, the adequacy of land supply as well as infrastructure capacity. They would require new studies to confirm that there is enough capacity within existing or planned infrastructure, including:

• Water
• Sanitary
• Stormwater
• Transportation

According to the PPS, any expansion applications must not require an upgrade to the City’s Infrastructure or Transportation Master Plans. If additional upgrades are needed, the 2025 Official Plan update is the appropriate process rather than an application.

There is no cost to landowners to have lands assessed as part of a Comprehensive OPA starting in 2025. 

Building homes in Ottawa

Solving Ottawa’s housing crisis is a team effort. The City of Ottawa is doing its part by breaking down barriers so that builders can get shovels in the ground more quickly. This is why staff have proposed this flexible solution to the PPS and moving up the Official Plan date to 2025.

To help address the housing crisis, Council committed to providing home builders enough opportunities to build 151,000 quality market homes by 2031 – or 15,100 new dwellings per year.

• In the first half of 2024, the City has already put applicants in a position to seek building permits for 10,566 dwellings.

• Since tracking began in January 2023, the City has granted permissions or approved development applications for 42,060 dwellings.

• Over that same time period, builders have requested permits to build 6,840 housing units, which is approximately 16 per cent of what is available. This leaves more than 35,200 units still in the pipeline.

Next steps

The proposed process and fee structure will be discussed on Wednesday, October 9 at a special joint meeting (link is external)of the Agriculture and Rural Affairs and the Planning and Housing Committees (link). Council will vote on a final proposal on Wednesday, October 16.

Les règles changent à Ottawa pour les propriétaires fonciers qui envisagent de soumettre une demande de modification du Plan officiel (MPO) en vue d’agrandir le secteur urbain d’Ottawa. Lors d’une séance d’information technique tenue aujourd’hui, la Ville d’Ottawa a dévoilé ses plans concernant la mise à jour de ses projections de croissance cinq ans avant la date prévue, afin de permettre plus tôt la planification de davantage de logements et de mettre en œuvre un nouveau processus(lien externe) de demande autorisant les propriétaires fonciers à présenter une demande d’expansion avant que les projections ne soient finalisées.

Changements à l’échelle de la province

La province de l’Ontario a introduit une nouvelle Déclaration de principes provinciale (DPP) en août. Selon cette DPP, les propriétaires fonciers privés peuvent demander en tout temps une expansion du périmètre urbain ou d’un village. Pour ce faire, ceux‑ci devront soumettre une demande de modification du Plan officiel (MPO).

La DPP entrera en vigueur le dimanche 20 octobre.

En vertu de la Loi sur l’aménagement du territoire, de telles expansions n’ont été envisagées que lors de la mise à jour du Plan officiel, laquelle a lieu tous les cinq ans. À Ottawa, la prochaine mise à jour est prévue pour 2030; toutefois, le personnel propose de la devancer en 2025, compte tenu des projections démographiques plus récentes de la province.

L’approche d’Ottawa

Selon le processus présenté aujourd’hui par le personnel de la Ville, les propriétaires fonciers d’Ottawa devront choisir l’une des options suivantes :

• demander une modification du Plan officiel (MPO) à tout moment, moyennant une redevance pouvant aller jusqu’à 1,8 million de dollars.
• attendre la mise à jour du Plan officiel en 2025 et soumettre une demande sans frais.

La redevance a été calculée de façon à assurer le recouvrement des coûts, conformément à la position de la Ville selon laquelle la croissance doit s’autofinancer. En outre, cette redevance représente les frais encourus par la Ville pour l’examen des besoins en terrains, de la capacité des infrastructures et des possibilités de localisation. Cette approche de recouvrement des coûts concorde avec d’autres redevances pour les demandes d’aménagement.

Cette approche a également été adoptée en reconnaissance du fait qu’il y a déjà suffisamment de terrains dans le périmètre urbain actuel pour répondre aux besoins de la population et de la croissance. Elle reflète également l’engagement de la Ville à construire plus de logements plus rapidement.

Justification

Chaque demande nécessiterait en grande partie le même travail que celui requis lors d’une mise à jour du Plan officiel.

La mise à jour du Plan officiel est un processus nécessaire pour veiller à ce qu’Ottawa dispose de suffisamment de terrains pour atteindre ses objectifs de planification. Il s’agit d’un document exhaustif, et sa mise à jour requiert du temps et des ressources. La mise à jour du plan actuel, laquelle a été approuvée par le Conseil en 2020, a coûté 3,4 millions de dollars.

Si les propriétaires fonciers décident d’ajouter des terrains avant l’achèvement de la mise à jour du Plan officiel en 2025, les demandes d’expansion seront évaluées selon les projections de croissance actuelles du Plan officiel, l’adéquation de la provision de terrains et la capacité des infrastructures. Il faudrait réaliser de nouvelles études pour confirmer que la capacité des infrastructures existantes ou prévues est suffisante, notamment :

• les infrastructures des services d’eau;
• les infrastructures sanitaires;
• les infrastructures de gestion des eaux pluviales;
• les infrastructures de transport.

Selon la DPP, toute demande d’expansion ne doit pas nécessiter une mise à jour du Plan directeur de l’infrastructure ou du Plan directeur des transports de la Ville. Si des améliorations supplémentaires sont nécessaires, la marche à suivre est la mise à jour du Plan officiel en 2025 (et non la soumission d’une demande).

Les propriétaires fonciers n’ont rien à débourser pour faire évaluer leurs terres dans le cadre de la modification du Plan officiel exhaustive, laquelle débutera en 2025.

Construction de logements à Ottawa

La résolution de la crise du logement à Ottawa est un travail d’équipe. La Ville d’Ottawa y contribue en éliminant les obstacles, afin que les constructeurs puissent commencer à travailler plus rapidement. C’est la raison pour laquelle le personnel a proposé cette solution souple dans la DPP et a devancé la date du Plan officiel à 2025.

Pour contribuer à résoudre la crise du logement, le Conseil s’est engagé à offrir aux constructeurs suffisamment d’occasions pour bâtir 151 000 logements de qualité d’ici 2031, ce qui équivaut à 15 100 nouveaux logements par année.

• Pendant la première moitié de 2024, la Ville a déjà donné aux requérants la possibilité de demander des permis de construire pour 10 566 logements.

• Depuis que le suivi a commencé en janvier 2023, la Ville a accordé des autorisations ou approuvé des demandes d’aménagement pour 42 060 logements.

• Au cours de cette même période, les constructeurs ont demandé des permis de construire pour 6 840 logements, ce qui représente environ 16 % des logements disponibles. Il reste donc plus de 35 200 logements encore à l’examen.

Prochaines étapes

La procédure et la structure tarifaire proposées seront examinées le mercredi 9 octobre, lors d’une réunion conjointe(lien externe) du Comité de l’agriculture et des affaires rurales et du Comité de la planification et du logement. Le Conseil se prononcera sur une proposition définitive le mercredi 16 octobre.

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Back in May, Council voted to expand Ottawa’s urban boundary (the lands available for future development) by 1,281 hectares. This was necessary because Ottawa is expected to grow to 1.4 million residents by 2046, and they’ll need places to live. Through what staff call a “balanced growth” plan, 51% of this growth will be through lands already in the urban boundary (“intensification”). The rest will be through these new expansion lands.

Next week, on Monday, January 25, the Planning Committee and the Agriculture and Rural Affairs Committee will decide where the 1,011 of those 1,281 hectares will be located (the remaining 270 will be decided later). Staff released their recommendations and report last week.  You can read them here…

What does this mean for Stittsville?

Of the 1,011 hectares being decided on next week, 75 will be just outside the current boundary of Stittsville. One cluster of land is just west of the Timbermere neighbourhood, between Rothbourne Road and Hazeldean Road, straddling the hydro corridor. The second cluster abuts existing urban lands at the south of Stittsville, north of Flewellyn Road and east of Shea Road (also crossing a hydro corridor).

These lands were selected based on criteria approved by Council, which emphasized the land’s ability to meet the “Five Big Moves” of the City’s New Official Plan and become a 15-minute neighbourhood—while also avoiding agricultural lands, mineral resources, or natural heritage system features.

Staff will also introduce “gating criteria” that will prevent development from happening in the new clusters until adequate road and transportation networks are in place to support them. That’s a big problem that we have now with development and it needs to be fixed with the new Official Plan.

Other lands adjacent to Stittsville were evaluated, but ultimately deemed unsuitable.

Green and yellow are lands proposed to be added to Stittsvile’s urban boundary. Purple represents proposed new industrial lands near the highway for Traditional Industrial, Freight, and Storage uses. The grey areas show land evaluated, but not recommended for future development.

Industrial growth

In addition to the urban expansion for residential land, the City also requires new land for industrial-related growth. Staff recommend that 100 new hectares be added in the lands by Carp Road and Highway 417.

With more industrial uses and employment on the horizon here, Carp Road itself will need increased capacity and service. This is good news for the long-planned Carp Road Corridor improvements.

The “Gold Belt”

Staff also propose a new “Gold Belt” or “Countryside Belt” made up of agricultural and mineral resource lands outside of the proposed new urban boundary. This new belt will permanently constrain future development, similar to the original plan for the Greenbelt. Once the Gold Belt is established, it would create the ultimate boundary for future development around Stittsville until the end of the century.

Share your feedback

You can share your questions and comments about Ottawa’s Growth Management Strategy by emailing newop@ottawa.ca. You can also participate in, submit comments to, or simply watch the joint meeting of the Agricultural and Rural Affairs and Planning Committees, on Monday, January 25.  Details at ottawa.ca

Carnet de notes : Ce que signifie l’expansion des limites du secteur urbain d’Ottawa pour Stittsville

En mai dernier, le Conseil a voté pour l’expansion des limites du secteur urbain d’Ottawa (les terrains disponibles pour les aménagements futurs) de 1 281 hectares, puisque l’on prévoit que la population de la ville atteindra 1,4 million de résidents d’ici 2046, et que tous ces gens auront besoin d’un endroit où vivre. En vertu d’un plan que le personnel qualifie de « juste milieu », 51 % des logements nécessaires seront aménagés sur des terrains qui se trouvent déjà à l’intérieur des limites du secteur urbain (« densification »), et le reste, sur des terrains libérés par cette nouvelle expansion.

La semaine prochaine, le lundi 25 janvier, le Comité de l’urbanisme et le Comité de l’agriculture et des affaires rurales décideront de l’emplacement de 1 011 hectares (celui des 270 restants sera déterminé plus tard). Le personnel a publié ses recommandations et son rapport la semaine dernière. Pour les consulter, cliquez ici.

Qu’est-ce que ça signifie pour Stittsville?

Des 1 011 hectares dont l’emplacement sera déterminé la semaine prochaine, 75 seront tout juste à l’extérieur des limites actuelles de Stittsville. Un ensemble de terrains se trouve à l’ouest du quartier Timbermere, entre les chemins Rothbourne et Hazeldean, chevauchant le couloir de transport d’électricité. Un autre jouxte des terrains urbains existants au sud de Stittsville, au nord du chemin Flewellyn et à l’est du chemin Shea (et traverse aussi un couloir de transport d’électricité).

Ces terrains ont été sélectionnés en fonction de critères approuvés par le Conseil, critères qui s’articulent autour de leur capacité à concrétiser les « cinq grands changements » du nouveau Plan officiel de la Ville et à devenir des quartiers où tout est à 15 minutes, et qui éliminent les terres agricoles, les ressources minérales et les composantes du système du patrimoine naturel.

Le personnel présentera aussi des « critères d’analyse » qui préviendront l’aménagement dans les nouveaux groupes de parcelles jusqu’à ce que des routes et des réseaux de transport adéquats soient prêts. Il s’agit d’un important problème d’aménagement, que doit régler le nouveau Plan officiel.

D’autres terrains autour de Stittsville ont été évalués, mais ont été jugés inadéquats.

Croissance industrielle

Outre l’expansion urbaine visant à accroître les terrains résidentiels, la Ville a aussi besoin de nouveaux terrains pour la croissance industrielle. Le personnel recommande que 100 hectares soient ajoutés aux terrains adjacents au chemin Carp et à l’autoroute 417.

Avec l’augmentation des utilisations industrielles et des emplois qui se profile, il faudra accroître la capacité et les services sur le chemin Carp même. Une bonne nouvelle pour les améliorations du couloir du chemin Carp, prévues depuis longtemps.

La « Ceinture d’or »

Le personnel propose aussi une nouvelle « Ceinture d’or », ou « Ceinture rurale », composée de terres agricoles et de secteurs de ressources minérales hors des nouvelles limites du secteur urbain proposées. Cette nouvelle ceinture restreindra l’aménagement futur de façon permanente, de manière similaire à ce qui était prévu à l’origine pour la Ceinture de verdure. Une fois établie, la Ceinture d’or constituera jusqu’à la fin du siècle l’ultime limite pour les aménagements autour de Stittsville.

Donnez votre avis

Pour toute question et tout commentaire sur la stratégie de gestion de la croissance d’Ottawa, écrivez à l’adresse nouveaupo@ottawa.ca. Vous pouvez aussi participer ou simplement assister à la réunion conjointe du Comité de l’urbanisme et du Comité de l’agriculture et des affaires rurales du lundi 25 janvier, et soumettre vos commentaires. Pour en savoir plus, consultez ottawa.ca.

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Le Comité de l’urbanisme et le Comité de l’agriculture et des affaires rurales de la Ville se réuniront ensemble le lundi 25 janvier pour examiner les terrains qui devraient être inclus dans la limite du secteur urbain d’Ottawa, conformément à la Stratégie de gestion de la croissance adoptée par le Conseil en mai 2020.

On encourage les résidents qui souhaitent fournir une rétroaction aux comités à consulter le rapport provisoire qui recommande non seulement des terrains pour accueillir de nouveaux quartiers, mais aussi des terrains industriels pour répondre aux besoins prévus en matière d’emploi.

À l’aide des critères d’évaluation approuvés par le Conseil, le personnel de la planification de la Ville a évalué des parcelles de terrain pour accueillir de nouveaux quartiers, en donnant la priorité aux terrains situés à côté de communautés existantes. Les terrains choisis ont été validés de façon à encourager la croissance à proximité des zones commerciales existantes et des carrefours de transport en commun existants ou prévus.

Le rapport recommande l’approbation de 1 011 hectares de terrains de catégorie 1 – ceux qui répondaient le mieux aux critères d’évaluation. Le rapport présente plusieurs options pour déterminer 270 hectares supplémentaires à partir de parcelles initialement classées catégorie 2 ou 3, bien que ces terrains devraient satisfaire à certaines conditions avant de pouvoir être inclus dans la limite du secteur urbain plus tard.

Le rapport recommande également l’ajout de terrains à l’offre de terrains vacants de la Ville pour répondre aux besoins en matière d’emploi du secteur industriel. Le personnel recommande d’ajouter 140 hectares près de l’autoroute 417 à la hauteur du chemin Carp et près de l’autoroute 416 à la hauteur du chemin Barnsdale.

La superficie des terrains considérée découle de la Déclaration de principes provinciale, qui exige que nous maintenions suffisamment de terrains pour accueillir la croissance résidentielle pendant au moins 15 ans. Le personnel examine l’offre de terrains de la Ville chaque année et ferait rapport au Conseil au plus tard en 2026 pour s’assurer que l’offre demeure conforme.

Les comités discuteront de la protection accrue les terres agricoles en établissant une Ceinture dorée à l’extérieur de la limite du secteur urbain, semblable à la précieuse Ceinture de verdure d’Ottawa. Nommée pour refléter les couleurs de la récolte, la Ceinture dorée proposée comprend des terres de ressources agricoles, des espaces naturels et des secteurs de ressources minérales d’agrégats. Ensemble, ils créent une limite supplémentaire pour des collectivités comme Barrhaven, Riverside-Sud, Stittsville et Orléans.

Grâce à des objectifs et règles de densification plus solides exigeant des densités minimales, cette Ceinture dorée serait un outil stratégique supplémentaire pour limiter l’étendue de la croissance à l’extérieur des limites géographiques à Ottawa pour le reste du siècle. Les promoteurs ne pourraient pas faire approuver des terrains à l’extérieur de la Ceinture dorée pour un nouvel aménagement. Les terrains actuels situés entre la Ceinture de verdure et la Ceinture dorée répondent aux besoins immédiats d’Ottawa en matière de croissance. Si elle est approuvée, la Ceinture dorée serait établie dans le nouveau Plan officiel pour aider à contenir les futures expansions urbaines jusqu’à la fin du siècle.

Les membres du public peuvent présenter des propositions écrites par l’intermédiaire de la coordonnatrice du Comité Le lien envoie un courriel et peuvent également prendre la parole (jusqu’à cinq minutes) à la réunion du lundi 25 janvier. Les personnes qui souhaitent prendre la parole au cours de la réunion devraient lire le processus décrit à l’Annexe A de l’ordre du jour.

On encourage les résidents à participer au processus d’élaboration du nouveau Plan officiel. Un nouveau Plan officiel provisoire est disponible aux fins d’examen et de commentaires à Ottawa.ca/NouveauPO jusqu’au mercredi 17 février. Vous trouverez une série de courts sondages, organisés par thème, pour vous aider à orienter vos commentaires en fonction de vos domaines d’intérêt. Vous pouvez participer à tous les sondages ou envoyer des questions à nouveaupo@ottawa.ca Le lien envoie un courriel. Vos commentaires orienteront le Plan officiel provisoire qui sera soumis à la discussion au printemps lors d’une réunion conjointe du Comité de l’urbanisme et du Comité de l’agriculture et des affaires rurales de la Ville.

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