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The Planning and Housing Committee today approved an inclusionary zoning framework in Ottawa that ensures transit-oriented housing can move forward while retaining the option to increase affordability requirements pending future market feasibility.
Inclusionary zoning would require developers to set aside a minimum number of units for affordable housing when they build large new residential projects near major transit stations. These developments would need to provide affordable units at a rate set by the City. Establishing an inclusionary zoning framework responds to direction from Council and is a commitment under City’s agreement with the Canadian Mortgage and Housing Corporation that enables Ottawa to access funding through the Housing Accelerator Fund.
While the intent of the policy is to ensure that affordable units are being constructed near transit, the costs associated with inclusionary zoning are borne by increasing costs on market units. Requiring a new development to offer a portion of planned units at a reduced price directly impacts the financial viability of a housing project. Depending on market conditions, this could slow overall housing development. In the context of high housing costs, inclusionary zoning could have the unintended consequence of rendering some transit-oriented developments unviable, preventing the development of both affordable and market units.
While the Province permits municipalities to introduce inclusionary zoning frameworks, it has suspended inclusionary zoning programs from taking effect in other municipalities. This is due to market conditions that indicate that inclusionary zoning is preventing projects from being financially viable in Ontario. A mid-2025 housing market assessment for Ottawa shows that inclusionary zoning is not currently an economically feasible way to increase housing affordability near transit.
As a result, the recommendations approved today establish a set-aside rate of zero per cent for Ottawa, meaning there would be no mandatory requirement to provide additional affordable units under inclusionary zoning at this time. Approving the framework today will allow Council to respond quickly in the future, when market conditions stabilize.
The City has other tools, like the Affordable Housing Community Improvement Plan, to help encourage the provision of more affordable housing within market developments in Ottawa. Today’s approval will simply ensure the City has the flexibility to activate inclusionary zoning as another such tool, if feasible under future market conditions.
In anticipation of that future time, the amendments approved today would align the City with the Province’s definition of affordable housing. For rental units, this means the lesser of average market rent or the reasonable housing and shelter costs for a household with middle incomes in Ottawa. For ownership, it means 90 per cent of the average market purchase price. Units would need to remain affordable for at least 25 years.
Before the set-aside rate could increase, the City would need to complete a reassessment of the housing market, demonstrating more stable conditions. The City is planning to complete a housing market assessment and an updated housing needs analysis by Q2 2028. Council would need to approve any change to the set-aside rate for inclusionary zoning.
If Council approves today’s recommendations from the Planning and Housing Committee, City staff would develop detailed implementation guidelines for inclusionary zoning in Ottawa, bringing them to committee for consideration by Q2 2027.
Changes to make Urban Design Review Panel reporting more flexible
The Urban Design Review Panel is an independent body of design professionals that provides peer review of selected development applications. The panel was established in 2010 as a permanent part of the City’s development review process. It offers non-binding recommendations on building and public space design.
To help streamline development review in line with the recommendations of the Housing Acceleration Plan, the City has reviewed and made changes to the panel’s reporting requirements, offering more flexibility around the timing of review. The Committee approved removing the requirement for an associated Urban Design Panel Report as part of a completed development application. Instead, recommendations from review sessions will be posted online as part of the formal review process.
City Council will consider the recommendations from today’s meeting on Wednesday, April 8.
Le Comité commande l’adoption d’une approche fondée sur le marché pour le zonage d’inclusion
Le Comité de la planification et du logement a approuvé aujourd’hui une structure‑cadre du zonage d’inclusion à Ottawa qui garantit que l’aménagement de logements axés sur le transport en commun peut aller de l’avant tout en conservant l’option d’augmenter les exigences d’abordabilité en fonction de la viabilité future du marché.
Le zonage d’inclusion oblige les promoteurs à prévoir un nombre minimum de logements abordables lorsqu’ils construisent de nouveaux lotissements résidentiels de grande envergure à proximité des grandes stations de transport en commun. Ces aménagements devront fournir des logements abordables à un taux fixé par la Ville. L’établissement d’une structure-cadre de zonage d’inclusion se conforme à la directive du Conseil et fait partie des exigences de l’accord entre la Ville et la Société canadienne d’hypothèques et de logement qui permet à Ottawa d’accéder au financement par le biais du Fonds pour accélérer la construction de logements.
Bien que l’objectif de cette politique soit de garantir que des logements abordables soient construits à proximité des transports en commun, les coûts associés au zonage d’inclusion sont supportés par l’augmentation des coûts des logements du marché. Le fait d’exiger qu’un nouveau projet d’aménagement offre une partie des logements prévus à un prix réduit a une incidence directe sur la viabilité financière de celui-ci. En fonction des conditions du marché, cela pourrait causer un ralentissement général au niveau du marché immobilier. Dans un contexte de coûts élevés du logement, le zonage d’inclusion pourrait avoir pour conséquence involontaire de rendre non viables certains projets d’aménagements axés sur les transports en commun, en empêchant à la fois l’aménagement de logements abordables et l’aménagement de logements du marché.
Bien que la province autorise les municipalités à mettre en place des cadres de zonage d’inclusion, elle a suspendu l’entrée en vigueur des programmes de zonage d’inclusion dans d’autres municipalités. Cela est dû aux conditions du marché qui indiquent que le zonage d’inclusion empêche les projets d’être financièrement viables en Ontario. Une évaluation du marché du logement réalisée au milieu de l’année 2025 à Ottawa montre que le zonage d’inclusion n’est pas actuellement un moyen économiquement viable d’accroître l’accessibilité des logements à proximité des transports en commun.
Par conséquent, les recommandations approuvées aujourd’hui établissent un taux de réservation initial de 0 % pour Ottawa, ce qui signifie qu’il n’y aurait pas d’obligation de fournir des logements abordables supplémentaires dans le cadre d’un zonage d’inclusion pour le moment. L’approbation du cadre aujourd’hui permettra au Conseil de réagir rapidement à l’avenir, lorsque les conditions du marché se stabiliseront.
La Ville dispose d’autres outils, comme le Plan d’améliorations communautaires pour le logement abordable, pour encourager l’aménagement de logements plus abordables dans les projets d’aménagement réalisés sur le marché à Ottawa. L’approbation d’aujourd’hui permettra simplement à la Ville de disposer de la souplesse nécessaire pour utiliser le zonage d’inclusion comme un autre outil de ce type, si cela est possible dans les conditions futures du marché.
En prévision de ce moment, les modifications approuvées aujourd’hui permettront à la Ville de se conformer à la définition provinciale du logement abordable. Pour les logements locatifs, il s’agit du montant le moins élevé entre le loyer moyen du marché et les frais de logement et d’hébergement raisonnables pour un ménage à revenu moyen à Ottawa. Pour la propriété, il s’agit de 90 % du prix d’achat moyen du marché. Les logements devront rester abordables pendant au moins 25 ans.
Avant de pouvoir augmenter le taux de réservation, la Ville devra procéder à une réévaluation du marché du logement, démontrant que les conditions sont plus stables. La Ville prévoit de réaliser une évaluation du marché du logement et une analyse actualisée des besoins en logement d’ici le deuxième trimestre de 2028. Le Conseil devra approuver toute modification du taux de réservation pour le zonage d’inclusion.
Si le Conseil approuve les recommandations formulées aujourd’hui par le Comité de la planification et du logement, le personnel de la Ville élaborera des lignes directrices détaillées pour la mise en œuvre du zonage d’inclusion à Ottawa et les soumettra à l’examen du Comité d’ici le deuxième trimestre de 2027.
Modifications visant à assouplir les rapports du Comité d’examen du design urbain
Le Comité d’examen du design urbain est un organe indépendant composé de professionnels de la conception qui procède à un examen par les pairs de certaines demandes d’aménagement. Le Comité a été créé en 2010 en tant qu’élément permanent du processus d’examen des projets d’aménagement de la Ville. Il propose des recommandations non obligatoires sur la conception des bâtiments et des espaces publics.
Afin de simplifier l’examen des projets d’aménagement conformément aux recommandations du Plan d’accélération de la création de logements, la Ville a revu les exigences en matière de rapports du Comité et y a apporté des changements, offrant ainsi une plus grande flexibilité quant au calendrier d’examen. Le Comité a approuvé la suppression de l’exigence d’avoir un rapport du Comité d’examen du design urbain afin qu’une demande de conception soit jugée complète. En revanche, les recommandations issues des séances d’examen seront mises en ligne dans le cadre du processus d’examen formel.
Le Conseil municipal examinera les recommandations issues de la réunion d’aujourd’hui le mercredi 8 avril.