The City has received a Minor Zoning By-law Amendment and Site Plan Control application for the apartments at 6310 Hazeldean Road. In fall 2024, City Council approved a Zoning By-law Amendment to permit two high-rise buildings 12 and 21 storeys in height. So why are they coming back again for another zoning by-law amendment?

Here’s a breakdown of what they are seeking to change, and why:

• Since 2024, Scalia (the developer) has engaged a new architect to refine their concept plan and building design in order to obtain a building permit.
• Through that refinement, there have been updates to the internal building and unit layouts, the design of mechanical and building systems, parking structures, and accessibility considerations. Some of these updates require minor changes to the concept that was approved by Council in 2024.
• Scalia has increased the number of parking spots on the site to provide at least 1 parking spot per unit, compared to 0.9 spots per unit in the previous design. The underground parking will be slightly larger than before.
• Due to existing grading on the property, the parking structure will now project slightly above the ground, which requires a change to the front, side and rear yard building setbacks.
• At its highest point, the parking structure will be 1.8 metres above grade, and not visible from abutting properties.
• The residential part of the building remains at least 3.0 metres back from the property line.
• Other changes are due to small changes in the floorplate size to increase interior unit sizes and permit different architectural features and building projections. The height of the buildings will not change.

Two examples to illustrate why minor amendments to the setback are required

1) One of the setback changes is the result of two stairways to the parking garage at the rear of the building. These stairways are almost entirely below ground and for emergency access only. Since they’re slightly closer than the approved rear yard setback, Scalia requires an amendment.

2) Another setback change is due to the irregular property line, that skews from west to east. The blue line shows what a “straight” property line would look like as compared to the existing property line in red. Because the parking garage is square, the eastern corner of the parking garage is slightly closer to the property line compared to the western side, so Scalia has requires a zoning amendment. No portion of the parking garage would be more than 1.8 metres above grade, nor will it be visible from abutting properties due to the landscaping buffer.

6310 Hazeldean Road diagram showing setback changes

Landscaping buffer

An updated landscaping plan shows in more detail the rear buffer zone on the south side of the property. One tree is proposed to be removed, which we’ve marked with a red circle. Twenty-one new trees are proposed to be planted, which we’ve marked with green circles.

Other changes

• Scalia has updated the renderings of the building based on the new architectural design. (We’ve shared some screen shots below.)
• They’ve refined the outdoor amenities map. Although this is not subject to City approval, one change is the addition of an exterior pickleball court.
• Although Scalia was exploring including community commercial space, this has not been included in this design.
• Additional accessibility features have been added throughout the buildings.

More information is available on the City’s DevApps site

• Minor Zoning By-law Amendment application
• Site Plan Control application

What’s next

This application has not been approved. City staff are reviewing the application to ensure it complies with applicable provincial policy and city policy and by-laws.

For additional information or to provide your comments contact planner Kimberley Baldwin at 613-580-2424, ext. 23032 or Kimberley.Baldwin@ottawa.ca. Please quote File Nos. D02-02-25-0063 and D07-12-25-0121 in the subject line. You can copy Councillor Glen at glen.gower@ottawa.ca.

The official deadline to provide comments was December 15, 2025, however comments received after this date are still accepted and considered.

CARNET DE NOTES : Quelles modifications mineures ont été apportées au zonage du 6310, chemin Hazeldean?

La Ville a reçu une demande de modification mineure du Règlement de zonage et une demande d’approbation du plan d’implantation pour les appartements du 6310, chemin Hazeldean. À l’automne 2024, le Conseil municipal a approuvé une modification du Règlement de zonage pour permettre la construction de deux immeubles de 12 et 21 étages, respectivement. Alors, pourquoi demander une autre modification?

Voici l’essentiel des changements demandés et leur justification :

• En 2024, Scalia (le promoteur) a embauché un nouvel architecte pour améliorer le plan conceptuel et la conception de l’immeuble afin d’obtenir un permis de construire.
• Ces améliorations ont changé l’aménagement intérieur, la configuration des logements, la conception des systèmes mécaniques et de construction, le garage de stationnement, et les caractéristiques d’accessibilité. Certaines nécessitent une légère modification du plan conceptuel approuvé par le Conseil en 2024.
• Scalia a fait passer le nombre de places de stationnement de 0,9 à 1 par logement. Et le garage de stationnement sous-terrain sera sensiblement plus grand que prévu.
• En raison du nivellement du terrain, le garage dépassera légèrement le niveau du sol; les marges de retrait des cours avant, arrière et latérales devront donc être modifiées.
• À son point le plus élevé, le garage atteindra 1,8 mètre de haut, mais ne sera pas visible des propriétés voisines.
• Le retrait de la partie résidentielle de l’immeuble reste à trois mètres ou plus de la limite de propriété.
• Les autres modifications s’expliquent par une légère augmentation de la surface de plancher pour accroître la taille des unités et permettre différentes caractéristiques architecturales et saillies de bâtiment. La hauteur des immeubles reste inchangée.

Deux exemples démontrant la nécessité d’ajuster les retraits :

1) Une des modifications s’explique par la présence de deux escaliers à l’arrière de l’immeuble permettant d’accéder au garage de stationnement. Presque entièrement souterrains, ces escaliers ne serviront qu’en cas d’urgence. Comme ils empiètent légèrement sur le retrait de cour arrière approuvé, Scalia demande une modification.

2) Une autre modification est attribuable à l’irrégularité de la limite de propriété d’ouest en est. Le trait bleu indique à quoi ressemblerait une limite de propriété « droite », comparativement à la limite actuelle (trait rouge). Le garage étant carré, le coin à l’est est légèrement plus près de la limite de propriété que le coin à l’ouest, d’où la demande de Scalia pour modifier le zonage. À aucun endroit le garage ne sort à plus de 1,8 mètre du sol; en outre, il ne sera pas visible des propriétés adjacentes en raison des zones tampons paysagées.

Diagramme du 6310, chemin Hazeldean montrant la modification du retrait

Zones tampons paysagées

Un nouveau plan d’aménagement paysager détaille la zone tampon paysagée à l’arrière, du côté sud de la propriété. Il est proposé d’enlever un arbre (cercle rouge) et d’en planter 21 (cercles verts).

Autres changements

• Scalia a actualisé les rendus de l’immeuble selon la nouvelle conception architecturale. (Voir les captures d’écran ci-dessous.)
• Il a amélioré les commodités extérieures. Bien que l’approbation du Conseil ne soit pas requise pour cet élément, le plan prévoit l’ajout d’un terrain de pickleball.
• Même si Scalia envisageait d’inclure des espaces commerciaux communautaires, ceux-ci sont exclus du plan de conception.
• D’autres caractéristiques liées à l’accessibilité ont été ajoutées partout dans les immeubles.

Pour en savoir plus, rendez-vous sur la page de la Ville consacrée aux demandes d’aménagement :

• Demande de modification mineure du Règlement de zonage
• Demande d’approbation du plan d’implantation

Prochaines étapes

Cette demande n’a pas été approuvée. Le personnel de la Ville l’examine actuellement pour veiller à ce qu’elle respecte la politique provinciale et la politique et les règlements municipaux applicables.

Pour en savoir plus ou pour faire des commentaires, vous pouvez communiquer avec Kimberley Baldwin (613-580-2424, poste 23032 ou Kimberley.Baldwin@ottawa.ca). N’oubliez pas d’inscrire en objet les numéros de dossier D02-02-25-0063 et D07-12-25-0121. Vous pouvez aussi mettre en copie conforme le conseiller Glen Gower (glen.gower@ottawa.ca).

Même si la date limite officielle pour commenter était le 15 décembre 2025, la rétroaction reçue après cette date sera acceptée et prise en compte.

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The City of Ottawa has received Minor Zoning By-law Amendment and Site Plan Control applications related to the development of two high-rise buildings at 6310 and 6320 Hazeldean Road. The development proposes to include 457 residential units, 553 vehicle parking spaces and 462 bicycle parking spaces.

The site is currently vacant and is located on the south side of Hazeldean Road, west of Carp Road and east of West Ridge Drive.

More information is available on the City’s DevApps site:

• Minor Zoning By-law Amendment application
• Site Plan Control application

Background

In 2024, City Council approved a Zoning By-law Amendment to permit high-rise development on the site with two high-rise buildings 12 and 21 storeys in height and a total of 441 residential units. A total of 389 resident parking spaces, 86 visitor parking spaces and 446 bicycle parking spaces were proposed.

Minor Zoning By-law Amendment

As the building design and detailed engineering progressed, the applicant made modifications to the proposed development. The buildings remain at 21 and 12 storeys in height, however a minor zoning bylaw amendment is required to address technical changes to setbacks, stepbacks, building height (low-rise portion only), landscape buffers, projections, tower separation and driveway width.

The required amendments include:

• Reduce the minimum front yard setback to 0.3 metres from 3 metres due to the projection of the underground garage above-ground. (The buildings containing residential units continue to respect the 3 metres setback requirement.)
• Reduce the minimum interior side yard setback to 0.2 metres from 3 metres due to the projection of the underground garage above-ground. (The building containing residential units continues to respect the 3 metre setback requirement.)
• Reduce the rear yard setback to 8.2 metres from 10 metres for a length of 52.5 metres due to the projection of the underground garage above-ground.
• Reduce the minimum width of a landscaped area abutting the rear lot line to 8.2 metres for a length of 52.5 metres due to the projection of the underground garage above-ground.
• Increase the maximum permitted building height from 0 metres to 1.8 metres within Area F for the portion of the underground parking garage that projects above-ground.
• Remove the requirement for a 1.5 metre setback above the 4th storey on Building 2 (21-storey building).
• Remove the requirement for a 1.5 metre setback above the fourth 4th storey for part of the high-rise portion of Building 1 (12-storey building) and permit the provided 1.5 setback to be located above the 6th storey whereas it is currently required to be provided above the 4th storey.
• Increase the maximum permitted height from 11 metres to 11.5 metres within Area D due to the grading on the site. This portion of the building continues to respect the 3-storey maximum permitted height.
• Decrease the minimum tower separation to 17 metres from 19 metres at the closest point between towers. The reduced tower separation will apply for only a portion of the interface of the two towers, increasing as you get closer to Hazeldean Road.
• Increase the maximum permitted projection of ornamental elements such as sills, belt courses, cornices, parapets and pilasters to 1 metre for Building 1 and 2.2 metres for Building 2, whereas Section 65 of the Zoning By-law permits a maximum projection of 0.6 metres.
• Increase the maximum permitted driveway width for a double traffic lane accessing more than 20 parking spaces to 16.0 metres from 6.7 metres.

Current zoning

Site plan control application

A site plan control application has also been submitted. The revised development proposes to include 457 residential units (248 units in the 12-storey Building 1 and 209 units in the 21-storey Building 2). The development will provide 461 residential parking spaces, 92 visitor parking spaces and 462 bicycle parking within the parking garage and in surface parking areas.

Proposed site plan

Proposed landscaping plan

What’s next

This application has not been approved. City staff will be reviewing the application to ensure it complies with applicable provincial policy and city policy and by-laws. Councillor Glen will also be reviewing this application with his team.

The Minor Zoning By-law Amendment will be considered under the City’s new Staff delegated authority for Minor Zoning By-law Amendments, and does not require committee or council approval. Councillors have the ability to remove delegated authority.

Note that under Bill 109 enacted by the Provincial government in 2022, City Council no longer has the final say on Site Plan Control approvals. Although Councillors can provide feedback and comments, the final decision rests with City staff.

Stay informed and provide your feedback

The site plan control process allows the City to influence land development so that it is safe, functional and orderly. It is also used to ensure that the development standards approved by the City and other agencies are implemented and maintained. Building location, landscape treatment, pedestrian access, drainage control and parking layout are a few of the items addressed during review. Please note that issues such as building height or building use (residential versus commercial, ownership versus rental, etc.) are not a part of a site plan review.

For additional information or to provide your comments contact planner Kimberley Baldwin at 613-580-2424, ext. 23032 or Kimberley.Baldwin@ottawa.ca. Please quote File Nos. D02-02-25-0063 and D07-12-25-0121 in the subject line. You can copy Councillor Glen at glen.gower@ottawa.ca.

Please provide comments by December 15, 2025. Comments received after this date will be accepted and considered, however, may not be reflected in the staff report.

6310 et 6320, chemin Hazeldean : Demandes de modification mineure du Règlement de zonage et d’approbation du plan d’implantation

La Ville d’Ottawa a reçu des demandes de modification mineure du Règlement de zonage et d’approbation du plan d’implantation relativement à la construction de deux immeubles de grande hauteur aux 6310 et 6320, chemin Hazeldean. Le projet prévoit 457 unités d’habitation, 553 places de stationnement pour véhicules et 462 places de stationnement pour vélos.

Le site, actuellement vacant, se trouve sur le côté sud du chemin Hazeldean, à l’ouest du chemin Carp et à l’est de la promenade West Ridge.

Pour en savoir plus, rendez-vous sur la page de la Ville consacrée aux demandes d’aménagement :

• Demande de modification mineure du Règlement de zonage;
• Demande d’approbation du plan d’implantation.

Contexte

En 2024, le Conseil municipal a approuvé la demande de modification du Règlement de zonage visant à permettre la construction de deux immeubles de 12 et 21 étages comprenant au total 441 unités d’habitation. Le projet prévoyait 389 places de stationnement pour les résidentes et résidents, 86 places pour les visiteurs et 446 places pour vélos.

Modification mineure du Règlement de zonage

Durant les phases de conception architecturale et de conception technique détaillée, le requérant a apporté plusieurs modifications au projet. Le nombre d’étages ne change pas, mais une modification mineure du Règlement de zonage est nécessaire relativement aux retraits, aux marges de recul, à la hauteur de bâtiment (pour la partie basse seulement), aux zones tampons paysagères, aux saillies, à la distance de séparation entre les tours et à la largeur de l’entrée de cour.

Voici les modifications requises :

• Réduire le retrait minimal de cour avant de 3 mètres à 0,3 mètre en raison de la saillie en surface du garage de stationnement souterrain. (Les bâtiments comptant des unités d’habitation respectent toujours l’exigence de retrait de 3 mètres.)
• Réduire le retrait minimal de cour latérale intérieure de 3 mètres à 0,2 mètre en raison de la saillie en surface du garage de stationnement souterrain. (Le bâtiment comprenant des unités d’habitation respecte toujours l’exigence de retrait de 3 mètres.)
• Réduire le retrait minimal de cour arrière de 10 à 8,2 mètres, pour une longueur de 52,5 mètres, en raison de la saillie en surface du garage de stationnement souterrain.
• Réduire la largeur minimale de l’espace paysagé adjacent à la ligne de lot arrière à 8,2 mètres, pour une longueur de 52,5 mètres, en raison de la saillie en surface du garage de stationnement souterrain.
• Augmenter la hauteur maximale autorisée du bâtiment de 0 à 1,8 mètre dans le secteur F pour la partie saillante en surface du garage de stationnement souterrain.
• Supprimer l’exigence de retrait de 1,5 mètre au-dessus du 4^e étage du bâtiment 2 (21 étages).
• Supprimer l’exigence de retrait de 1,5 mètre au-dessus du 4^e étage pour une section de la partie haute du bâtiment 1 (12 étages), et autoriser le déplacement du retrait (1,5 mètre) au-dessus du 6^e étage au lieu du 4^e.
• Augmenter la hauteur maximale autorisée de 11 à 11,5 mètres dans le secteur D en raison du nivellement du site. Cette partie du bâtiment respecte toujours la hauteur maximale autorisée de 3 étages.
• Réduire la distance de séparation minimale de 19 à 17 mètres au point le plus proche entre les tours. Cette réduction ne concerne qu’une partie de la jonction entre les deux tours. La distance s’élargit à mesure qu’on avance vers le chemin Hazeldean.
• Augmenter la saillie maximale autorisée des éléments ornementaux (seuils, cordons, corniches, parapets, pilastres, etc.) de 0,6 mètre, selon l’article 65 du Règlement de zonage, à 1 mètre pour le bâtiment 1 et à 2,2 mètres pour le bâtiment 2.
• Augmenter la largeur maximale autorisée de l’entrée de cour de 6,7 à 16 mètres en vue de l’aménagement d’une double voie de circulation donnant accès à plus de 20 places de stationnement.

Zonage actuel

Demande d’approbation du plan d’implantation

Une demande d’approbation du plan d’implantation a également été présentée. Le projet révisé prévoit 457 unités d’habitation (248 dans le bâtiment 1 de 12 étages, et 209 dans le bâtiment 2 de 21 étages). Seront également créées 461 places de stationnement pour les résidentes et résidents, 92 places pour les visiteurs et 462 places pour vélos dans le garage et les aires de stationnement en surface.

Plan d’implantation proposé

Plan d’aménagement paysager proposé

Prochaines étapes

Cette demande n’a pas été approuvée. Elle sera examinée par le conseiller Glen Gower et son équipe ainsi que par le personnel de la Ville, qui s’assurera qu’elle respecte les politiques provinciales ainsi que les politiques et règlements municipaux applicables.

La modification mineure du Règlement de zonage ne nécessite pas l’approbation du Comité ni du Conseil. Elle sera examinée par le personnel, conformément aux nouveaux pouvoirs qui lui sont délégués, à moins qu’ils ne soient révoqués par les conseillères et conseillers.

Veuillez noter que, conformément au projet de loi 109 adopté par le gouvernement provincial en 2022, les conseils municipaux n’ont plus le dernier mot concernant l’approbation des plans d’implantation. Les conseillères et conseillers peuvent formuler des observations et des commentaires, mais la décision finale revient au personnel municipal.

Renseignements et commentaires

Le processus d’approbation du plan d’implantation permet à la Ville d’influer sur l’aménagement du territoire pour qu’il soit sûr, fonctionnel et harmonieux. Il sert également à garantir l’application des normes d’aménagement approuvées par la Ville et d’autres organismes. L’examen porte notamment sur l’emplacement des bâtiments, le traitement du paysage, l’accès piétonnier, la régulation du drainage et l’aménagement du stationnement. Il ne porte pas sur les questions relatives à la hauteur ou à l’utilisation du bâtiment (résidentiel ou commercial, propriété ou location, etc.).

Pour en savoir plus ou formuler des commentaires, communiquez avec Kimberley Baldwin, urbaniste, au 613-580-2424, poste 23032 ou par courriel à Kimberley.Baldwin@ottawa.ca, en mentionnant dans l’objet les numéros de dossier D02-02-25-0063 et D07-12-25-0121. Vous pouvez mettre en copie le conseiller Glen Gower (glen.gower@ottawa.ca).

Vous avez jusqu’au 15 décembre 2025 pour nous faire parvenir vos commentaires. Les commentaires reçus après cette date seront acceptés et examinés, mais ne seront pas nécessairement pris en compte dans le rapport du personnel.

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Many residents are following this development proposal closely, so I wanted to provide a more detailed update about some of the information shared at Planning & Housing Committee last month, and “what’s next” now that the zoning by-law amendment application has been approved by City Council.

Carp Road

I voted “no” to reflect what we’ve been hearing from the community on this file, and especially the gaps in our transportation infrastructure. I would have a lot more comfort, for example, if at the committee meeting staff had said that shovels would be in the ground for 2025 for the Carp Road upgrade. But staff are now saying it could slip to 2026 or 2027, depending on funding. That’s not good. (It would take about two years for the construction.)

Carp Road is my number one transportation priority this year as we head into budget period this fall, and I’m going to keep fighting for that. We also have an opportunity through our Transportation Master Plan (TMP) update over the coming year to advance this and other transportation priorities for Stittsville.

Affordability

Devmont is applying for financing through a Canadian Housing and Mortgage Corporation (CMHC) MLI Select program that requires that all units are rented at 10 per cent below average market rent.  In addition, about 95 units would rent at no more than 30% of median renter income. Devmont has provided similar rates of affordability in their Montreal projects.

They also gave the current breakdown of the type of units they are proposing, with 50% having two or more bedrooms and 10% with three bedrooms.

Proposed community space

Devmont is planning to include 150 square metres for a non-profit “community commercial space” as part of the project. They have similar spaces in some of their Montreal projects, including one that is using the space for a food bank distribution centre. More details on this to come.

What’s next?

A site plan control application still needs to be submitted and approved. Once the application is submitted, my office will be notified and I will be informing residents through my usual communications channels (website, newsletter, social media, etc.). An overview of the site plan control process can be found here.

Once a site plan control application is approved, the next step for an applicant is to apply to a building permit.

The current timeline is approximately four years until occupancy. About one year for permits and approvals and then three years for construction.

Have questions? Please send me an email at glen.gower@ottawa.ca.

Nouvelles informations et prochaines étapes concernant le 6310, chemin Hazeldean

De nombreux résidents suivent de près cette proposition d’aménagement. J’ai donc souhaité faire une mise à jour plus détaillée de certaines des informations communiquées le mois dernier au Comité de la planification et du logement, ainsi que de la suite des événements, la demande de modification du Règlement de zonageayant été approuvée par le Conseil municipal.

CHEMIN CARP

J’ai voté « non », et ce, afin de refléter ce que nous avons entendu de la part de la communauté concernant ce dossier, en particulier les lacunes relatives à notre infrastructure de transport. Je serais beaucoup plus rassuré, par exemple, si le personnel avait dit lors de la réunion du Comité que les travaux d’amélioration du chemin Carp commenceraient en 2025. Mais le personnel affirme à présent que ce projet pourrait être reporté à 2026 ou même 2027, en fonction des fonds disponibles. Ceci n’est pas acceptable. (Les travaux prendraient environ deux ans.)

Le chemin Carp constitue ma principale priorité en matière de transport cette année, alors que nous entrons dans la période budgétaire de l’automne, et je vais continuer à me battre pour cela. Nous avons également l’occasion, grâce à la mise à jour de notre Plan directeur des transports au cours de l’année à venir, de faire avancer ce dossier et d’autres priorités en matière de transport pour Stittsville.

ABORDABILITÉ

L’entreprise Devmont demande un financement dans le cadre du programme APH Select de la Société canadienne d’hypothèques et de logement, lequel exige que tous les logements soient loués à un prix inférieur de 10 % au loyer moyen du marché. En outre, environ 95 logements seraient loués à un prix ne dépassant pas 30 % du revenu médian des locataires. Devmont a offert des taux d’abordabilité similaires dans ses projets montréalais.

Elle a également présenté la répartition actuelle du type de logements proposé, dont 50 % comptent deux chambres ou plus et 10 % en comptent trois.

PROPOSITION D’ESPACE COMMUNAUTAIRE

Devmont prévoit d’inclure dans le projet 150 mètres carrés destinés à un « espace commercial communautaire » à but non lucratif. Des espaces similaires existent dans le cadre de certains de leurs projets de Montréal. L’un d’eux est notamment utilisé comme centre de distribution de banque alimentaire. Plus de détails sont à venir à ce sujet.

QUELLES SONT LES PROCHAINES ÉTAPES?

Une demande de réglementation du plan d’implantation doit toujours être présentée et approuvée. Mon bureau sera avisé lorsque la demande aura été soumise et j’informerai les résidents par le biais de mes canaux de communication habituels (site Web, bulletin d’information, médias sociaux, etc.). Une vue d’ensemble de la procédure de réglementation du plan d’implantation est disponible ici.

L’étape suivant l’approbation d’une demande de réglementation du plan d’implantation consiste à demander un permis de construire.

Selon le calendrier actuel, l’occupation pourra débuter dans environ quatre ans. Il faut compter environ un an pour l’obtention des permis et des approbations, puis trois ans pour les travaux.

Vous avez des questions? Envoyez-moi un courriel à l’adresse glen.gower@ottawa.ca.

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UPDATE: City Council approved this application on September 18, 2024. I dissented, as did Councillors Clarke Kelly, George Darouze, Catherine Kitts and David Brown.

Planning & Housing Committee has approved the zoning by-law amendment for the apartment buildings at 6310 and 6320 Hazeldean Road today by a vote of 9-3. The proposal will now head to City Council on September 18, 2024.

I voted “no” to reflect what we’ve been hearing from the community on this file, and especially the gaps in our transportation infrastructure. I would have a lot more comfort, for example, if we heard from staff today that shovels would be in the ground for 2025 for the Carp Road upgrade. But staff are now saying it could slip to 2026 or 2027, depending on funding. Not good.

The doctor shortage is a huge concern. We have thousands of people without a family doctor. We have one walk-in clinic in the west end that tends to be open only three days a week. Queensway-Carleton Hospital is far above any anticipated capacity. We have schools that have portables the moment that they open. This is a reality all over Ottawa, but particularly in the west end, we have a real deficit. Schools and health care are provincial responsibilities. The provincial government is telling municipalities to grow – we need them to come to the table with more investment in their responsibilities.

Carp Road is my number one priority this year as we head into budget period this fall, and I’m going to keep fighting for that. We also have an opportunity through our Transportation Master Plan (TMP) update over the coming year to advance transportation priorities for Stittsville.

While committee’s vote wasn’t what most residents were looking for, we were successful in demonstrating to City staff and to councillors that there’s a huge need for investment transportation infrastructure in Stittsville. Please stay tuned for info about how you can get involved and share your feedback with staff and council. I encourage residents to get involved in both of these processes.

Please take a moment to watch my comments at committee today:

The full discussion

Here’s a video of the three-hour discussion at Planning & Housing Committee, including presentations from staff, the applicant, and delegations; along with debate and Q&A with staff.

Carnet de notes : Les immeubles d’habitation situés au 6310 et 6320, chemin Hazeldean, sont approuvés par le Comité de la planification et du logement

Le Comité de la planification et du logement a approuvé aujourd’hui, par 9 voix contre 3, la modification de règlement municipal de la MROC pour les immeubles d’habitation situés au 6310 et 6320, chemin Hazeldean. La proposition sera soumise au Conseil municipal le 18 septembre 2024.

J’ai voté « non », et ce, afin de refléter ce que nous avons entendu de la part de la communauté concernant ce dossier, en particulier les lacunes relatives à notre infrastructure de transport. Je serais beaucoup plus rassuré, par exemple, si le personnel nous disait aujourd’hui que les travaux d’amélioration du chemin Carp commenceraient en 2025. Mais le personnel affirme à présent que ce projet pourrait être reporté à 2026 ou même 2027, en fonction des financements disponibles. Ce n’est pas une bonne nouvelle.

La pénurie de médecins constitue une préoccupation majeure. Des milliers de personnes n’ont toujours pas de médecin de famille. Nous avons une clinique sans rendez-vous dans l’ouest de la Ville qui n’est ouverte que trois jours par semaine. L’Hôpital Queensway Carleton dépasse largement les capacités prévues. Certaines écoles sont équipées d’ordinateurs portables, et ce, dès leur ouverture. C’est une réalité dans toute la Ville d’Ottawa, mais c’est surtout dans l’ouest de la Ville que nous avons un réel déficit. Les écoles ainsi que les soins de santé relèvent de la compétence des provinces. Le gouvernement provincial demande aux municipalités de se développer, mais nous avons aussi besoin que le gouvernement vienne à la table, avec plus d’investissements associés à leurs responsabilités.

Le chemin Carp constitue ma principale priorité cette année, alors que nous entrons dans la période budgétaire de l’automne, et je vais continuer à me battre pour cela. Nous avons également l’occasion, grâce à la mise à jour de notre Plan directeur des transports (PDT) au cours de l’année à venir, de faire avancer les priorités en matière de transport pour StittsVille.

Bien que le vote du Comité n’ait pas été dans le sens de ce que la plupart des résidents souhaitaient, nous avons réussi à démontrer au personnel de la Ville et aux conseillers qu’il y a un énorme besoin d’investissement dans l’infrastructure de transport à StittsVille. Restez à l’affût pour savoir comment vous pouvez vous impliquer et faire part de vos commentaires au personnel ou au Conseil. J’encourage les résidents à s’impliquer dans le cadre de ces deux processus.

Je vous invite enfin à prendre quelques instants pour écouter les commentaires que j’ai formulés aujourd’hui devant le Comité :

LA DISCUSSION COMPLÈTE

Voici une vidéo de la discussion de trois heures lors de la rencontre avec le Comité de la planification et du logement, comprenant les présentations du personnel, du demandeur et des délégations, ainsi que le débat et les questions-réponses avec le personnel.

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The Zoning By-Law Amendment proposal from Devmont for their development at 6310 and 6320 Hazeldean Road is on the agenda at the Planning and Housing Committee meeting on September 11, 2024.

The site is currently vacant and is located on the south side of Hazeldean Road, west of Carp Road and east of West Ridge Drive.

The proposed development consists of two high-rise buildings, containing a total of 431 residential units. Building 1, proposed on the western portion of the site, is an l-shaped building, consisting of a 12-storey high-rise bar building, which steps down to seven storeys towards the west property line and three storeys towards the rear property line. The tower floor plate of Building 1 is 1190 square metres. Building 2, proposed on the eastern portion of the site, is a rectangular building, consisting of a 21-storey point tower, which transitions down to seven and three storeys towards the rear property line. The tower floor plate of Building 2 is 820 square metres. The overall development proposes to include 478 vehicular parking spaces (389 resident spaces, and 86 visitor spaces), and 446 bicycle parking spaces. A 10-metre wide landscape buffer will be provided along the rear property line.

Summary of requested Zoning By-Law Amendment

The requested Zoning By-law Amendment is to rezone the site from AM9[2102] (Arterial Mainstreet Zone, Subzone 9, Urban Exception 2102) to AM9[2102] SYYY (Arterial Mainstreet Zone, Subzone 9, Urban Exception 2102, Schedule YYY).

The Arterial Mainstreet zone currently permits a mix of residential and non-residential uses. The current zone limits residential uses to a maximum height of 15 metres (approximately four storeys).

The proposed AM zone seeks to permit a high-rise apartment building as a permitted use on the subject site. The rezoning proposes to permit a maximum building height of 41 metres for Building 1 and 67.7 metres for Building 2. Site-specific exceptions are also requested to address building setbacks and stepbacks, tower setbacks, minimum separation distance between towers, permitted projections, vehicular and bicycle parking spaces and a landscape buffer.

The proposed amendment will also remove a site-specific provision related to a garden centre and building supply outlet that no longer exists on site.

Councillor’s comments

Here are the official comments provided by Councillor Glen in the staff report:

If approved and built, this development would be the tallest building in Stittsville as well as along the entire Hazeldean-Robertson corridor. Taller buildings are permitted in the Official Plan (with conditions), but there is legitimate concern from residents about the adequacy of municipal and provincial infrastructure to support growth in Kanata and Stittsville.

 

I am writing these comments without the benefit of seeing the final report recommendations and analysis. For the proposed development, there are four key municipal issues that need attention:

 

1. Transition. Under the City’s Official Plan, properties on a Main Street Corridor such as Hazeldean Road are limited to 9-storeys, or up to 40-storeys where “the lot fabric can provide a suitable transition to abutting low-rise areas”. How have city staff evaluated transition to determine if it is suitable?

 

2. Carp Road upgrade. What are the timelines for construction?

 

3. Pedestrian access. We need to see a continuous sidewalk fronting on the south side of Hazeldean fronting this property and continuing all the way to Carp Road.

 

4. Transit. With more residents and a lower parking ratio, we’ll need to see increased transit service in this part of Stittsville.

 

While some of these items have been partially resolved, as of mid-August there are still outstanding issues.

Councillor Glen and his team will be reviewing the report over the next few days.

Related links:

• September 11 Planning and Housing Committee report
• Development application

Share your feedback:

There are several ways the general public can provide comments to the Members of Committee and Council for the September 11, 2024 meeting:

1. Submit comments in writing:
   To submit comments in writing, email the Committee Coordinator (Kelly.Crozier@ottawa.ca). Comments received by 4:00 PM on Tuesday, September 10, 2024 will be provided to Members of Committee and Council prior to the meeting. Comments received after this time will be forwarded to Members of Committee and Council as soon as possible, and prior to Council’s final consideration of the item on September 18, 2024 but may not be received by Committee members prior to the September 11, 2024 meeting.
2. Submit verbal comments in advance of the meeting:
   Call the Committee Coordinator by 4:00 PM on Tuesday, September 10, 2024 to have comments transcribed (613-580-2424, x16875).
3. Register to speak at the committee meeting*:
   i. Register by phone by 4:00 PM on Tuesday, September 10, 2024:
   You may contact the Committee Coordinator at 613-580-2424, x16875.
   ii. Register by e-mail – prior to 8:30 AM on Wednesday, September 11, 2024:
   You may contact the Committee Coordinator at Kelly.Crozier@ottawa.ca
   *Visual presentations must be submitted by 4:00 PM on Tuesday, September 10, 2024.

You can also contact Councillor Glen with your questions or concerns.

Mise à jour : Les immeubles d’habitation situés au 6310 et 6320, chemin Hazeldean, sont approuvés par le Comité de la planification et du logement du 11 septembre

La proposition de modification du Règlement de zonage présentée par Devmont pour son projet d’aménagement du 6310 et du 6320, chemin Hazeldean est à l’ordre du jour de la réunion du Comité de la planification et du logement du 11 septembre 2024.

Le site est actuellement vacant et se trouve sur le côté sud du chemin Hazeldean, à l’ouest du chemin Carp et à l’est de la promenade West Ridge.

Le projet consiste en deux immeubles de grande hauteur, contenant un total de 431 unités résidentielles. Le bâtiment 1, proposé dans la partie ouest du site, est un bâtiment en forme de L, composé d’un bloc de 12 étages, qui descend à sept étages vers la limite de propriété ouest et à trois étages vers la limite de propriété arrière. La surface de plancher de la tour du bâtiment 1 est de 1 190 mètres carrés. Le bâtiment 2, proposé sur la partie est du site, est un bâtiment rectangulaire, composé d’une tour de 21 étages, qui passe à sept et trois étages vers la limite arrière du terrain. La surface de plancher de la tour du bâtiment 2 est de 820 mètres carrés. L’ensemble du projet prévoit 478 places de stationnement pour les véhicules (389 places pour les résidents et 86 places pour les visiteurs) et 446 places de stationnement pour les vélos. Un tampon paysager de 10 mètres de large sera aménagé le long de la limite arrière de la propriété.

SYNTHÈSE DE LA MODIFICATION QUE L’ON DEMANDE D’APPORTER AU RÈGLEMENT DE ZONAGE

La modification du Règlement de zonage demandée consiste à modifier le zonage du site de AM9[2102] (zone d’artère principale, sous-zone 9, exception urbaine 2102) à AM9[2102] SYYY (zone d’artère principale, sous-zone 9, exception urbaine 2102, annexe YYY).

La zone d’artère principale permet actuellement un mélange d’utilisations résidentielles et non résidentielles. La zone actuelle limite les utilisations résidentielles à une hauteur maximale de 15 mètres (environ quatre étages).

La zone d’artère principale proposée vise à autoriser la construction d’une tour d’habitation sur le site concerné. Le nouveau zonage propose d’autoriser une hauteur maximale de 41 mètres pour le bâtiment 1 et de 67,7 mètres pour le bâtiment 2. Des dérogations particulières au site sont également demandées en ce qui concerne les marges de recul et les retraits des bâtiments, les marges de recul des tours, la distance minimale de séparation entre les tours, les saillies autorisées, les espaces de stationnement pour les véhicules et les bicyclettes, ainsi que la zone tampon paysagère.

La modification proposée aura en outre pour effet de supprimer une disposition propre à l’emplacement associée à un centre de jardinage et à un magasin de matériaux de construction, qui ne se trouvent plus sur les lieux.

MESSAGE DU CONSEILLER

Voici les commentaires officiels formulés par le conseiller Glen Gower dans le rapport du personnel :

S’il est approuvé et que la construction a lieu, cet aménagement comptera le bâtiment le plus haut de Stittsville et de tout le corridor Hazeldean-Robertson. Des bâtiments plus hauts sont autorisés dans le Plan officiel (sous conditions), mais les résidents s’inquiètent à juste titre de l’adéquation des infrastructures municipales et provinciales pour soutenir la croissance à Kanata et à Stittsville.

Je rédige ces commentaires sans avoir pu consulter les recommandations et l’analyse du rapport final. Pour le projet de développement proposé, quatre questions municipales clés doivent être prises en compte :

1. La transition. Selon le Plan officiel de la Ville, les propriétés se trouvent dans un corridor de la rue Main comme les bâtiments du chemin Hazeldean sont limités à des hauteurs allant jusqu’à 9 étages, ou jusqu’à 40 étages « dans les cas où le tissu urbain permet d’assurer une transition harmonieuse avec les secteurs de faible hauteur voisins, on peut autoriser des aménagements de grande hauteur ». Comment le personnel de la Ville a-t-il évalué la transition pour déterminer si elle était appropriée?

2. L’amélioration du chemin Carp. Quels sont les délais de la construction?

3. Les accès piétonniers. Nous avons besoin d’un trottoir continu du côté sud de Hazeldean, en face de cette propriété et jusqu’au chemin Carp.

4. Le transport en commun. Compte tenu du nombre croissant de résidents et de la baisse du ratio de stationnement, nous aurons besoin d’un service de transport en commun accru dans cette partie de Stittsville.

Bien que certains de ces points aient été partiellement résolus, à la mi-août, il restait encore des questions en suspens.

Le conseiller Glen Gower et son équipe examineront le rapport dans les prochains jours.

LIENS CONNEXES :

• Rapport du Comité de la planification et du logement, 11 septembre
• Demande d’aménagement

FAITES PART DE VOS COMMENTAIRES :

Le grand public peut présenter des commentaires aux membres du Comité et du Conseil en vue de la réunion du 11 septembre 2024 de l’une ou l’autre des façons suivantes :

1. Commentaires écrits :
   Envoyez vos commentaires écrits par courriel à la coordonnatrice du Comité (Kelly.Crozier@ottawa.ca). Les commentaires reçus avant 16 h le mardi 10 septembre 2024 seront transmis aux membres du Comité et du Conseil avant la réunion. Les commentaires reçus après cette échéance seront transmis aux membres du Comité et du Conseil dès que possible, et avant l’examen final du point par le Conseil, le 18 septembre 2024. Toutefois, il est possible que les membres du Comité ne les reçoivent pas avant la réunion du 11 septembre 2024.
2. Commentaires déposés de vive voix en prévision de la réunion :
   Vous pouvez appeler la coordonnatrice du Comité avant 16 h le mardi 10 septembre 2024 pour faire transcrire vos commentaires (613-580-2424, poste 16875).
3. Inscription pour prendre la parole à la réunion du Comité* :
   i. Inscrivez-vous par téléphone avant 16 h, le mardi 10 septembre 2024 :
   Vous pouvez communiquer avec la coordinatrice du Comité en composant le 613-580-2424, poste 16875.
   ii. Inscrivez-vous par courriel avant 8 h 30, le mercredi 11 septembre 2024 :
   Vous pouvez communiquer avec la coordonnatrice du Comité à l’adresse suivante : Kelly.Crozier@ottawa.ca.
   * Les présentations visuelles doivent être envoyées avant 16 h, le mardi 10 septembre 2024.

Vous pouvez également communiquer avec le conseiller Glen Gower pour lui poser vos questions ou lui faire part de vos préoccupations.

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The City of Ottawa has received a fourth submission with minor changes for the zoning by-law amendment application for the site at 6310 Hazeldean Road. The current proposal is to construct a residential development containing 431 apartments in two buildings, with heights stepping up from three storeys to 21 storeys.

More information is available on the City’s DevApps site: https://devapps.ottawa.ca/en/applications/D02-02-22-0038/details

Background

• The original proposal for a zoning by-law amendment was submitted in April 2022 and included three nine-storey mixed-use buildings with 317 apartments plus commercial uses at street level. A public meeting was held on May 31, 2022.
• A revised application was submitted in January 2024 proposing a residential development containing 431 apartments in two buildings, with heights stepping up from three stories to 25 storeys. A development information meeting was held on February 20, 2024.
• A third submission was received in April 2024 and included several changes. The height of the proposed high-rise tower was reduced to 21 storeys while the height of the second proposed building was increased to 12 storeys in the centre portion, and 7 storeys on the westernmost portion of the L-shaped building. No additional density was proposed to be re-allocated to the rear of the property. The proposed floorplate of the point tower was increased to 820 square metres.

What’s changed

The following changes have been made in this fourth submission which are largely focused on the proposed 12-storey building:

• A “notch-out” portion of the podium at the main residential entrance is proposed to emphasize the two-story height of the main lobby and ties into the two-story podium of the 21-storey high rise building.
• Both buildings now incorporate banding and a projection at the second level to emphasize a 2-storey appearance.
• The 4-storey podium now wraps around fully on the west elevation of the podium above the residential lobby, to re-enforce the 2-storey appearance and ground-level treatment.
• The 4-story podium continues to use distinctive colours and materials, as well as different balcony treatments on the lower levels to clearly identify a different building facade.

View looking east from Hazeldean Road

View looking south from Hazeldean Road

What’s next

This development has not been approved. City staff are reviewing this revised proposal, as are the Councillor and his team. The file also needs to go through Planning and Housing Committee and City Council for approval.

Stay informed

Register for future notifications about this application and provide your comments by contacting Kimberley Baldwin at 613-580-2424 x23032 or Kimberley.Baldwin@ottawa.ca and adding File No. D02-02-22-0038 in the subject line. You can copy Councillor Glen at glen.gower@ottawa.ca.

6310, chemin Hazeldean : mise à jour sur la modification du Règlement de zonage

La Ville d’Ottawa a reçu une quatrième soumission comprenant des changements mineurs à la demande de modification du Règlement de zonage pour la propriété située au 6310, chemin Hazeldean. La proposition actuelle consiste à construire un ensemble résidentiel de 431 appartements répartis en 2 bâtiments, d’une hauteur allant de 3 à 21 étages.

Vous trouverez de plus amples renseignements sur la page DevApps de la Ville : https://devapps.ottawa.ca/fr/applications/D02-02-22-0038/details.

CONTEXTE

• La proposition initiale de modification du Règlement de zonage a été soumise en avril 2022 et prévoyait 3 bâtiments à utilisation polyvalente de 9 étages comprenant 317 appartements et des utilisations commerciales au rez-de-chaussée. Une réunion publique a été organisée le 31 mai 2022.
• Une demande révisée a été soumise en janvier 2024 proposant un lotissement résidentiel comprenant 431 appartements dans deux bâtiments, d’une hauteur allant de 3 étages à 25 étages. Une réunion d’information sur le projet d’aménagement a été organisée le 20 février 2024.
• Une troisième soumission a été reçue en avril 2024, comprenant plusieurs changements. La hauteur de la tour proposée avait été réduite à 21 étages, tandis que la hauteur du second bâtiment proposé avait été augmentée à 12 étages dans la partie centrale et à 7 étages dans la partie la plus à l’ouest du bâtiment en forme de « L ». Aucune densité supplémentaire n’avait été proposée pour être réattribuée à l’arrière de la propriété. La surface de plancher proposée pour la tour avait été portée à 820 mètres carrés.

QU’EST-CE QUI A CHANGÉ?

Les changements suivants ont été inclus dans cette quatrième soumission et concernent principalement le bâtiment de 12 étages proposé :

• On propose une « entaille » dans la partie du socle située à l’entrée résidentielle principale afin de mettre en évidence les deux étages du foyer principal, et qui s’imbrique dans le socle de deux étages de la tour proposée de 21 étages.
• Les deux bâtiments comprennent maintenant un bandeau et une saillie à la hauteur du 2^e étage, afin de mettre en évidence une apparence de deux étages.
• Le socle de quatre étages entoure maintenant complètement la tour ouest du socle au-dessus du foyer résidentiel, afin de mettre en lumière encore davantage l’apparence de deux étages et le rez-de-chaussée.
• Le socle de quatre étages est toujours d’une couleur différente et composé de matériel différent, en plus d’avoir des balcons distinctifs aux niveaux inférieurs afin de bien mettre en évidence une façade différente du bâtiment.

Vue vers l’est, à partir du chemin Hazeldean

Vue vers le sud, à partir du chemin Hazeldean

ÉTAPES SUIVANTES

Cet aménagement n’a pas été approuvé. Le personnel de la Ville examine cette proposition révisée, tout comme le conseiller municipal et son équipe. Le dossier doit aussi être soumis à l’approbation du Comité de la planification et du logement et du Conseil municipal.

RESTEZ AU COURANT

Inscrivez-vous pour recevoir les avis futurs concernant cette demande et faire part de vos commentaires en communiquant avec Kimberly Baldwin au 613-580-2424, poste 23032 ou par courriel à l’adresse Kimberley.Baldwin@ottawa.ca en ajoutant le numéro de dossier D02-02-22-0038 dans la ligne d’objet. Vous pouvez mettre le conseiller Glen Gower en copie conforme en utilisant l’adresse glen.gower@ottawa.ca.

The post 6310 Hazeldean Road: Zoning by-law amendment update appeared first on Glen Gower | Councillor / Conseiller | Stittsville.

The City of Ottawa has received a third submission for a zoning by-law amendment application for the site at 6310 Hazeldean Road. The current proposal is to construct a residential development containing 431 apartments in two buildings, with heights stepping up from three storeys to 21 storeys. The site is currently vacant and is located on the south side of Hazeldean Road, west of Carp Road and east of West Ridge Drive.

More information is available on the City’s DevApps site: https://devapps.ottawa.ca/en/applications/D02-02-22-0038/details

Background

The original proposal for a zoning by-law amendment was submitted in April 2022 and included three nine-storey mixed-use buildings with 317 apartments plus commercial uses at street level. A public meeting was held on May 31, 2022.

A revised application was submitted in January 2024 proposing a residential development containing 431 apartments in two buildings, with heights stepping up from three stories to 25 storeys. A development information meeting was held on February 20, 2024.

What’s changed

In response to feedback from City planners and Councillor Glen, the applicant has made several changes to their plan including:

• The height of the proposed high-rise tower has been reduced to 21 storeys while the height of the second proposed building has been increased to 12 storeys in the centre portion, and 7 storeys on the westernmost portion of the L-shaped building. (No additional density has been proposed to be re-allocated to the rear of the property.)
• The proposed floorplate of the point tower has increased to 820 square metres.
• The revised concept has set back the 12 storey building from the private way entering into the site, resulting in an increased space between buildings to between 19.58 metres and 25 metres.
• The revised proposal has opened up the entrance into the site by removing a portion of the 12 storey building along the east side. This has also resulted in the loss of the pillars that framed the drop-off/pick-up at the entrance of the building.
• The balconies proposed on the south elevation of high-rise tower are now shown as recessed balconies. The balconies are also no longer located in the centre of the south face of the building, having been relocated to the corner units.

Comparison of the February 2024 design (left) and the April 2024 design (right)

Birds-eye view looking north

View at entrance lobbies/dropoff

Application of the 45-degree angular plane on the previous submission (top) and the revised submission (bottom). (Provided by the applicant.)

What’s next

This development has not been approved. City staff are reviewing this revised proposal, as are the Councillor and his team. The file also needs to go through Planning and Housing Committee and City Council for approval.

Stay informed

Register for future notifications about this application and provide your comments by contacting Kimberley Baldwin at 613-580-2424 x23032 or Kimberley.Baldwin@ottawa.ca and adding File No. D02-02-22-0038 in the subject line. You can copy Councillor Glen at glen.gower@ottawa.ca.

6310, chemin Hazeldean : mise à jour sur la modification du Règlement municipal de zonage

La Ville d’Ottawa a reçu une troisième demande de modification du Règlement de zonage pour le site du 6310, chemin Hazeldean. La proposition actuelle consiste à construire un ensemble résidentiel de 431 appartements répartis en deux bâtiments, avec des hauteurs allant de trois à 21 étages. Le site est actuellement vacant et se trouve sur le côté sud du chemin Hazeldean, à l’ouest du chemin Carp et à l’est de la promenade West Ridge.

De plus amples renseignements sont disponibles sur le site Web DevApps de la Ville : https://devapps.ottawa.ca/fr/applications/D02-02-22-0038/details

CONTEXTE

La proposition initiale de modification du Règlement municipal de zonage a été soumise en avril 2022 et prévoyait trois immeubles à usage mixte de neuf étages comprenant 317 appartements et des commerces au niveau de la rue. Une réunion publique a été organisée le 31 mai 2022.

Une demande révisée a été soumise en janvier 2024 proposant un lotissement résidentiel contenant 431 appartements dans deux bâtiments, avec des hauteurs allant de 3 étages à 25 étages. Une réunion d’information sur le développement a été organisée le 20 février 2024.

QU’EST-CE QUI A CHANGÉ?

En réponse aux commentaires des urbanistes de la Ville et du conseiller Glen, le requérant a apporté plusieurs modifications à son plan :

• La hauteur de la tour proposée a été réduite à 21 étages, tandis que la hauteur du second bâtiment proposé a été augmentée à 12 étages dans la partie centrale et à 7 étages dans la partie la plus à l’ouest du bâtiment en forme de « L ». (Aucune densité supplémentaire n’a été proposée pour être réattribuée à l’arrière de la propriété.)
• La surface de plancher proposée pour la tour a été portée à 820 mètres carrés.
• Le concept révisé a permis de reculer le bâtiment de 12 étages par rapport à la voie privée d’accès au site, ce qui a eu pour effet d’augmenter l’espace entre les bâtiments à une distance comprise entre 19,58 mètres et 25 mètres.
• La proposition révisée a ouvert l’entrée du site en supprimant une partie du bâtiment de 12 étages le long du côté est. Cela a également entraîné la perte des piliers qui encadraient la zone de dépôt et de ramassage à l’entrée du bâtiment.
• Les balcons proposés sur l’élévation sud de la tour sont désormais représentés comme des balcons encastrés. Les balcons ne sont plus situés au centre de la façade sud du bâtiment et ont été déplacés vers les unités d’angle.

Comparaison de la conception de février 2024 (à gauche) et de la conception d’avril 2024 (à droite)

Vue de plongée vers le nord

Vue sur les halls d’entrée/aire de dépôt

Application du plan angulaire de 45 degrés à la soumission précédente (en haut) et à la soumission révisée (en bas). (Fourni par le requérant.)

ET MAINTENANT?

Cet aménagement n’a pas été approuvé. Le personnel de la Ville examine cette proposition révisée, tout comme le conseiller municipal et son équipe. Le dossier doit également être soumis à l’approbation du Comité de la planification et du logement et du conseil municipal.

RESTEZ À L’AFFÛT!

Inscrivez-vous pour recevoir les notifications futures concernant cette demande et faire part de vos commentaires en communiquant avec Kimberly Baldwin au 613-580-2424, poste 23032 ou par courriel à l’adresse Kimberley.Baldwin@ottawa.ca en ajoutant le numéro de dossier D02-02-22-0038 dans la ligne d’objet. Vous pouvez mettre le conseiller Glen en copie conforme à l’adresse glen.gower@ottawa.ca.

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Merci à toutes les personnes qui ont participé à la séance d’information sur le projet d’aménagement de la semaine dernière. Plus de 300 résidents ont suivi l’émission en direct et plus du double ont visionné tout ou partie de l’archive YouTube.

Nous avons reçu environ 185 questions écrites de la part des résidents au cours de la séance, ainsi qu’une centaine de commentaires supplémentaires. Les questions se recoupant largement, nous avons tenté de les résumer ici en thèmes généraux, accompagnés de réponses lorsqu’elles étaient disponibles. Certaines questions ont été légèrement modifiées pour des raisons d’orthographe, de grammaire et de clarté. Pour les questions marquées d’un astérisque [*], nous attendons toujours les réponses du personnel de la Ville et du requérant. Nous mettrons à jour cette publication avec des renseignements supplémentaires dès que nous les recevrons.

La présente publication sera transmise au personnel des Services de planification de la Ville, ainsi qu’un résumé des commentaires reçus des résidents lors de la séance.

Pour de plus amples renseignements sur les prochaines étapes de cette demande d’aménagement, veuillez consulter : ce qui va suivre et ce que vous pouvez faire. Nous continuerons à communiquer des mises à jour sur mon site Web glengower.ca/development/ et au moyen de mon bulletin électronique.

Merci aux résidents pour leur participation et leur intérêt continus!

– Conseiller Glen

1. Accessibilité

Comment les personnes âgées pourront-elles descendre les 25 étages si les ascenseurs cessent de fonctionner ou en cas d’incendie ou de panne de courant?

Combien de logements sont accessibles aux personnes avec des problèmes de mobilité? J’ai remarqué qu’il n’y a que quatre places de stationnement accessibles, ce qui semble peu compte tenu du vieillissement de la population de Stittsville.

Réponses :

• Un générateur de secours sera disponible pour fournir une alimentation électrique d’urgence en cas de panne de courant.
• Un minimum de 15 % de tous les logements de l’immeuble et du type de logement seront conformes aux normes d’accessibilité requises. Des places de stationnement accessibles sans obstacle seront offertes partout afin de respecter ou de dépasser les exigences des règlements municipaux locaux.

2. Logement Abordable

À 16,55 $ l’heure, le revenu annuel est de 21 515 $. Le logement abordable est décrit comme un maximum de 30 % du revenu brut. Combien de logements seront disponibles à 537 $ par mois?

Le plan décennal de logement de la Ville d’Ottawa vise à créer jusqu’à 8 500 logements abordables. Quel pourcentage des logements de ce projet d’aménagement sera désigné comme étant abordable?

Quel est le loyer proposé pour les logements de trois chambres?

Y a-t-il des logements abordables?

Quels sont les profils des personnes auxquelles ces logements sont destinés? Un loyer de 1 900 $ pour une chambre et de 2 500 $ pour deux chambres signifie que le revenu minimum recommandé pour un ménage est de 80 000 $ par an. Dans quelle mesure cela contribuera-t-il réellement à résoudre la crise du logement?

Pouvez-vous revoir les loyers des logements? Quel sera le montant de l’évaluation de chaque logement et quelle sera la cohérence avec la zone de marché actuelle de Stittsville?

Pouvez-vous nous expliquer comment ce projet d’aménagement soutient l’initiative en faveur du logement abordable? Vous avez mentionné que les logements de deux chambres coûteront 2 500 $, sans mentionner les logements de trois chambres. Aucune de ces options ne serait considérée comme abordable, loin de là.

Combien de ces logements sont proposés comme logement abordable? Les prix mentionnés au début de l’entretien incluent-ils les frais de services publics? Un logement de deux chambres à partir de 2 500 $ par mois, plus les frais de services publics crée une situation inabordable pour les familles à faible revenu ou à revenu unique.

Quel est le loyer proposé pour les logements de trois chambres?

En quoi un appartement de deux chambres dans une tour d’habitation peut-il être abordable à 2 500 $ par mois?

Combien de logements seront considérés comme logement abordable? Quelle sera la durée de votre engagement?

Vous n’avez pas indiqué le prix d’un logement de trois chambres (probablement trop élevé). Quels types de familles souhaitez-vous attirer? Certainement seulement les riches et l’élite.

Combien de logements seront un « logement abordable »?

Quel sera le loyer d’un appartement de trois chambres?

Prix des logements de trois chambres, s’il vous plaît.

Réponses :

• L’entreprise Devmont indique qu’elle prévoit d’attirer ses locataires de différentes catégories démographiques dans cet immeuble et qu’elle offre une gamme de tailles d’appartements.
• Les loyers restent à déterminer et dépendront des conditions du marché au moment de l’ouverture de l’immeuble. À titre d’exemple, compte tenu des conditions actuelles du marché, l’entreprise Devmont a indiqué qu’elle visait des loyers de 1 900 $ pour une chambre et de 2 500 $ pour deux chambres.
• Lors de la réunion, l’entreprise Devmont a indiqué que son objectif était qu’au moins 10 % des appartements soient loués à un loyer inférieur à celui du marché pendant 16 ans, afin de pouvoir bénéficier d’un programme d’accessibilité de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).
• Selon les dernières données disponibles sur rentals.ca (février 2024), les loyers moyens dans la ville d’Ottawa sont : 2 040 $ pour un appartement d’une chambre et 2 480 $ pour un appartement de deux chambres.
• Aucune loi ou politique autorisée par la province ne permet à la Ville d’Ottawa d’exiger un nombre minimum de logements abordables ou d’imposer un loyer maximum.
• La politique provinciale et le Plan officiel de la Ville encouragent une variété de types de logements et une variété de prix, afin d’augmenter l’offre globale de logements locatifs. (Veuillez consulter « Marché locatif » pour de plus amples renseignements.)

3. Marché locatif

Les transports dans la région sont mauvais, il n’est donc pas certain que ces immeubles attirent les gens. Il y a actuellement des logements locatifs sur le chemin Hazeldean qui n’ont pas encore été entièrement loués. Comment allez-vous vous assurer qu’ils seront loués?

Existe-t-il un marché pour autant de logements locatifs si près des limites de la ville?

Est-ce que le promoteur se rend compte qu’à moins d’un kilomètre du projet d’aménagement proposé, des appartements n’ont pas été loués depuis plus de six mois? Même après avoir réduit le coût de 500 $, il reste encore quelques-uns qui ne sont pas loués?

Plusieurs petits projets de location d’appartements récemment construits à Stittsville ne sont pas entièrement occupés et sont maintenant annoncés avec le premier mois est gratuit; et si la dynamique du marché change et que vous ne pouvez pas remplir les logements? Par ailleurs, un loyer de 2 000 $ par mois pour une chambre est-il abordable?

Réponses :

• Le promoteur estime qu’il y a une forte demande du marché pour les locations à Stittsville.
• La population d’Ottawa devrait augmenter d’au moins 40 % au cours des 25 prochaines années et il y a actuellement une pénurie de logements locatifs, en particulier dans l’ouest de la ville.
• Les données de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) montrent que le taux d’inoccupation à Ottawa était de 2,1 % en 2023, le même taux qu’en 2022 et en baisse par rapport au taux de 3,5 % de 2021. Le taux d’inoccupation dans l’ouest d’Ottawa (y compris Kanata et Stittsville) a légèrement diminué, passant de 0,4 % en 2022 à 1,4 % en 2023. Plus de 3 500 nouveaux logements locatifs ont été construits à Ottawa en 2023, mais la migration record vers l’Ontario a accru la pression sur le marché locatif. (CTV Ottawa)
• Un taux d’inoccupation compris entre 3 et 5 % est le minimum nécessaire pour un marché locatif équilibré.
• Pour de plus amples renseignements, veuillez consulter : pourquoi y a-t-il tant de demandes de construction d’immeubles d’appartements à Stittsville ces temps-ci?

4. Installations de quartier

Quelle sera l’incidence sur nos écoles?

Les grands immeubles sur les artères ont du sens, mais comment la communauté va-t-elle supporter autant de NOUVEAUX résidents?

Il n’y a pas d’infrastructure pour soutenir cela.

Les résidents actuels ont de la difficulté à trouver des places pour les enfants à la maternelle, les écoles sont jonchées de portables et les enfants sont transportés par autobus à 40 minutes, car il n’y a pas de place dans la communauté.

Les chemins sont trop étroits pour supporter toutes les voitures supplémentaires. La situation est déjà mauvaise.

Services médicaux, services d’urgence, etc. Qui réalise ces études?

On a mentionné plus tôt que l’intention de ce site est de fournir de nombreux logements pour les familles. Comment l’infrastructure actuelle pourrait-elle accueillir l’afflux de ces familles? Écoles, services médicaux, etc.

Quels sont les plans pour l’école quand la population ici augmente? Est-il prévu de construire une nouvelle école à proximité de cet immeuble?

Beaucoup de gens parlent de l’argent des contribuables et de nouvelles installations, mais à l’heure actuelle, nous sommes très en retard en ce qui concerne les écoles, les hôpitaux et toutes les infrastructures habituelles. Même si vous arrêtez toute construction de logements, il faudra probablement attendre encore deux ou trois ans avant de rattraper le retard. L’ajout de tous ces nouveaux logements ne fait que repousser les limites de plus en plus loin.

Outre les infrastructures, comment gérer la demande accrue en matière d’enseignement et de soins de santé, qui sont déjà mis à rude épreuve? Il faut déjà des années pour trouver un médecin de famille. Et si nous cherchons à vivre plus localement, en nous déplaçant à pied ou à vélo, cela ne fait qu’accroître le défi.

Quelle sera l’incidence sur les écoles de la région? Il nous a fallu près de 15 ans pour obtenir une école secondaire publique dans la ville de Stittsville. Si chaque logement a un enfant, le système scolaire sera débordé. Nous n’avons pas de service d’autobus à l’heure actuelle et cela aura une sérieuse incidence sur la sécurité des enfants et l’environnement d’apprentissage.

Est-il prévu d’augmenter le nombre d’installations de loisirs dans notre quartier? Ajouter des logements dans une zone où les résidents doivent se battre pour obtenir des cours de natation, comme c’est le cas pour d’autres services. Nous construisons des logements, mais la Ville va-t-elle suivre le rythme avec d’autres services?

Comment les enfants vivant dans ce complexe pourront-ils se rendre à l’école la plus proche?

Il a été mentionné que la taille des logements est conçue pour attirer les familles, mais les écoles et les garderies étant saturées et l’inscription des enfants à différentes activités de loisirs étant comparée à la victoire dans « hunger games », qu’est-ce qui est fait pour accueillir ces familles?

Quel est le plan pour améliorer l’accès aux soins médicaux dans l’Ouest? Il n’y a déjà pas de soins d’urgence pour nous sans une augmentation de plus de 400 logements.

Où ces enfants supplémentaires devraient-ils aller à l’école?

Quelles études ont été réalisées pour évaluer la capacité de certains des services et des infrastructures les plus nécessaires : écoles, services d’urgence, installations médicales, complexes sportifs, circulation, eau, hydroélectricité, eaux pluviales – infrastructures très vieillissantes.

Quel est le calendrier pour l’aménagement et tous les rajustements pour les chemins, la circulation, les autobus, les écoles, etc. pour soutenir le développement?

Je suis favorable à la densification, mais avec cette « occasion en or », qu’allez-vous apporter au reste de la communauté, p. ex. en matière d’espaces verts, de possibilités de déplacement à pied ou à vélo?

Réponses :

• En cas d’approbation, le promoteur paiera une redevance d’aménagement à la Ville pour chaque nouvel appartement, et probablement au moins 10 millions de dollars à la Ville pour les coûts d’investissement dans les infrastructures comme les chemins, le transport en commun, les bibliothèques, les services d’urgence, etc.
• De plus, elle devra payer une taxe du « règlement financier des frais relatifs aux terrains à vocation de parc » qui servira à améliorer les parcs locaux et les services des loisirs, ainsi qu’une « redevance pour avantages communautaires » qui servira à financer des améliorations locales, par exemple l’amélioration de la rue Stittsville Main. L’ensemble de ces frais s’élèvera à plusieurs centaines de milliers de dollars.
• La province de l’Ontario gère des services comme les écoles et les soins de santé, et notre communauté a indéniablement besoin de ressources supplémentaires pour faire face à une croissance résidentielle rapide.
• L’augmentation de l’impôt foncier sur ces terrains entraînera également une hausse des recettes de la Ville d’une année sur l’autre, ce qui permettra d’élargir et d’améliorer les services.
• Pour de plus amples renseignements, veuillez consulter les autres sections de ce document sous les rubriques frais de services publics et services, Circulation et Transport en commun.
• Pour de plus amples renseignements sur la planification et le financement des infrastructures, veuillez consulter : Écoles, médecins et autres installations pour soutenir la croissance (dans Stittsville).

5. Hauteur

Étant donné que le plan d’urbanisme prévoit la construction d’immeubles de faible hauteur à proximité des habitations afin de « faciliter la vue sur les immeubles plus élevés », pourquoi cherchons-nous à modifier cette ligne directrice, en passant de 9 à 25 étages, pour un site directement adjacent à des résidences privées de faible hauteur?

J’avais l’impression que Stittsville n’était autorisé à construire que 7 étages, alors comment un immeuble de 25 étages peut-il arriver jusqu’ici?

Quelle était la raison d’être de 3-7-25, plutôt que d’ajouter quelques étages au plus bas et au milieu, et réduire les 25 étages?

J’ai raté les 10 premières minutes à cause du travail, donc cette question a peut-être déjà reçu une réponse, mais prévoient-ils toujours de construire 10 étages, 6 ou 3?

Si je lis correctement le diagramme à 45 degrés et que vous suivez la ligne directe à 45 degrés dans la tour de 25 étages, cela signifie-t-il que si vous réduisez le bâtiment de 5 à 10 étages, vous respecterez la limite de 45 degrés?

Quelle doit être la hauteur minimale de la tour pour que ce projet soit économiquement réalisable pour l’entreprise Devmont?

J’ai l’impression que ce qui choque le plus dans ce projet d’aménagement, c’est l’énorme tour de 25 étages, associée à un stationnement d’un ratio inférieur à 1:1. Pourquoi n’est-il pas possible de réduire la taille de la plus grande tour?

Pourquoi ne pas tout garder tel quel, mais faire de l’immeuble de 25 étages un immeuble de 15 ou 18 étages? Cela permettrait à la communauté d’être satisfaite. Oui, il s’agirait d’un nombre légèrement inférieur de logements.

Le Plan officiel énonce un certain nombre d’exigences selon lesquelles les immeubles proposés de plus de neuf étages dans les couloirs de la rue principale doivent être conformes au Plan officiel de la Ville, et pas seulement aux impératifs de transition. Veuillez décrire toutes ces exigences.

Vous avez indiqué que l’aménagement paysager de 10 mètres est conforme au Règlement de zonage « en vigueur », qui prévoit jusqu’à 4 ou 5 étages. La distance ne sera-t-elle pas plus grande si le terrain est reclassé pour un projet d’aménagement plus important? Une distance de 10 mètres pour une structure basse semble raisonnable, mais elle est très proche pour les personnes qui sont situées tout près du site.

La politique 2 de la section 5.4.1 stipule que le transect du secteur de banlieue est généralement caractérisé par un développement de faible à moyenne densité. L’immeuble d’un projet d’aménagement doit être de moyenne hauteur le long des couloirs de la rue principale. La construction en hauteur n’est autorisée que s’il existe une transition appropriée avec une zone adjacente de faible hauteur (ce qui n’est pas le cas), si le plan angulaire de 45 degrés est respecté (ce qui n’est pas le cas) et si la zone est proche d’un centre de transit (ce qui n’est pas le cas). La hauteur moyenne est 9 étages. Alors, pourquoi ne pas abaisser la tour de 25 étages à 9 étages et l’approuver? Pourquoi, après l’énorme réaction de la communauté à la proposition initiale de 9 étages, le requérant a-t-il le culot de revenir avec une proposition de 25 étages?

Qui définit la notion de « transition appropriée » et comment les voisins s’opposent-ils à cette définition actuellement utilisée?

Pourriez-vous expliquer ce qu’est un « plan angulaire de 45 degrés »?

Est-il possible que l’entreprise Devmont puisse encore faire des bénéfices avec l’empreinte de sa proposition et une tour moins haute? Quelle est la hauteur minimale qui lui permettrait d’atteindre le seuil de rentabilité?

Je suppose que la question principale est de savoir si 25 étages répondent aux impératifs de transition du nouveau Plan officiel, c’est-à-dire le plan incliné à 45 degrés. La proposition d’aménagement semble dire non.

En tant que propriétaire d’un terrain attenant qui est le plus touché par la tour de 25 étages, le passage de 3 étages à 7 étages, puis à 25 étages (à moins de 50,5 m de la limite de propriété) est beaucoup trop brusque. Cela viole également de manière flagrante le plan angulaire de 45 degrés. Le promoteur s’est également complètement trompé dans les mesures. Il est censé commencer à la marge de retrait et non à la limite de propriété. Dans ce cas, la hauteur maximale est plus proche de 15 étages. À cette hauteur, les besoins en stationnement seraient moindres (moins de logements) et les effets d’ombre ne poseraient pas de problème. Pourquoi la Ville ne l’oblige-t-elle pas à respecter cette politique?

Quel est le plus haut immeuble de Barrhaven? Quel est le plus haut immeuble de Kanata? N’est-il pas raisonnable que la Ville augmente la hauteur des immeubles dans les zones mieux desservies où des immeubles existent déjà? Je pense que nous ne devrions pas commencer par un immeuble de 25 étages.

Les règlements municipaux de la Ville d’Ottawa concernant les immeubles de grande hauteur situés dans les « couloirs majeurs », comme le chemin Hazeldean, stipulent qu’ils doivent être situés à moins de 200 mètres d’un centre de transport en commun. Comment cette proposition d’aménagement répond-elle à ces critères par rapport au projet O-Train à Huntmar?

Pourriez-vous préciser ce que vous entendez par un règlement de zonage actuel « désuet »? Qu’est-ce qui fait qu’il peut être considéré comme dépassé?

Veuillez expliquer en quoi cette proposition est conforme à la politique 3 (b) de la sous-section 5.4.3.

Réponses :

• Le requérant a justifié son choix de 25 étages dans sa justification de l’aménagement, disponible sur le site Web DevApps de la Ville : https://devapps.ottawa.ca/en/applications/D02-02-22-0038/details
• Le personnel municipal examinera la proposition au regard des politiques municipales et provinciales applicables et inclura cette analyse dans son rapport au Comité de la planification et du logement.
• Le zonage actuel date de 2008 et n’est pas conforme au Plan officiel de la Ville (2022). Les politiques et les lignes directrices du Plan officiel ont préséance, c’est pourquoi le zonage actuel est considéré comme désuet.
• À Kanata et à Stittsville, les limites générales de hauteur dans le Plan officiel sont les suivantes : carrefours situés à moins de 400 mètres d’une station du transport en commun rapide : 40 étages; carrefours situés entre 400 et 800 mètres d’une station du transport en commun rapide : 9 étages; couloirs de la rue Main : 9 étages; couloirs de la rue Main où « le tissu urbain peut fournir une transition appropriée aux zones adjacentes de faible hauteur » : 40 étages.
• Dans le cadre du processus d’examen, le personnel étudie souvent d’autres options de masse et de configuration avec les promoteurs pour résoudre les problèmes techniques.
• La politique 3 (b) de la sous-section 5.4.3 fait partie du Plan officiel de la Ville qui fournit des directives pour les couloirs dans les banlieues. Elle se lit comme suit : « la hauteur des murs donnant directement sur une rue pour ces bâtiments ou les podiums des immeubles de grande hauteur doivent avoir une hauteur proportionnée par rapport à la largeur de l’emprise voisine et cadrer avec les objectifs de la section consacrée à l’esthétique urbaine pour la forme bâtie de moyenne hauteur et de grande hauteur dans les politiques 7), 8) et 9) de la sous-section 4.6.6 ». Le personnel de la Ville examinera la demande d’aménagement de l’entreprise Devmont pour déterminer si elle respecte ces politiques, et son analyse sera incluse dans le rapport présenté au Comité de la planification et du logement.
• Pour de plus amples renseignements, veuillez consulter : comment peut-on passer de 15 à 77 mètres? et Que signifie « transition appropriée »?

6. Désignation du couloir du chemin Hazeldean/de la rue principale

Cette section du chemin Hazeldean borde des terrains ruraux, et est la partie la plus à l’ouest du chemin Hazeldean, car le chemin devient à une seule voie. Comment est-il logique de proposer un immeuble d’appartements de 25 étages sur ce terrain plutôt qu’au milieu d’une partie plus achalandée et plus développée du chemin Hazeldean ou d’autres chemins vraiment artériels?

Lors du dernier examen du plan de 9 étages, on a beaucoup insisté sur le fait que le chemin Hazeldean était un couloir principal et cela a été répété à maintes reprises, mais à la fin de la rencontre, les personnes présentes ont discuté du fait que le chemin Hazeldean à l’ouest du chemin Carp n’est pas la même chose que le chemin Hazeldean à l’est du chemin Carp. Les habitations sont beaucoup plus proches, la rue est beaucoup plus étroite et la zone de croissance globale est beaucoup plus réduite qu’à l’est du chemin Carp. Comment pouvez-vous traiter tout Hazeldean comme ayant les mêmes occasions?

Jusqu’à quelle distance à l’ouest du chemin Carp la désignation de « couloir majeur » s’applique-t-elle puisqu’il s’agit d’une configuration de routes rurales uniquement? Cette désignation devrait-elle s’arrêter à l’est du chemin Carp une fois que celui-ci aura été réaménagé?

Le chemin Hazeldean, à l’ouest du chemin Carp, où ils construisent, n’est-il pas désigné comme un couloir mineur? S’agit-il uniquement d’un couloir majeur à l’est du chemin Carp?

Réponses :

• Le chemin Hazeldean est désigné comme couloir de rue principale depuis le chemin Eagleson jusqu’à l’intersection de West Ridge et de la promenade Kittiwake.
• Dans le Plan officiel, les rues principales comme Hazeldean, Eagleson et le chemin March sont désignées comme des couloirs de rues principales en raison de leur capacité à supporter des volumes de transport plus importants (véhicules et transport en commun) maintenant ou à l’avenir. Ces couloirs ont généralement une grande largeur d’emprise et sont déjà équipés, ou peuvent être améliorés, avec des voies prioritaires pour le transport en commun, des frais de services publics, etc.
• Le chemin Hazeldean, entre le chemin Carp et la promenade Kittiwake, possède des trottoirs du côté nord de la rue, mais des accotements en gravier et des fossés du côté sud. Cela fait l’objet d’une évaluation en vue de sa modernisation dans le cadre du Plan directeur des transports de la Ville. Compte tenu de la croissance attendue dans cette zone, il est probable qu’elle bénéficiera d’une priorité élevée en matière de modernisation.
• L’entreprise Devmont pourrait être tenue de construire une partie ou la totalité du trottoir comme une condition à l’approbation de la demande d’aménagement.
• Pour de plus amples renseignements, veuillez consulter Comment peut-on passer de 15 à 77 mètres? et que signifie « transition appropriée »?

7. Caractéristiques des appartements

Tous les logements sont-ils destinés à la location uniquement ou à l’occupation par le propriétaire également?

Quelle est la superficie de l’aire de loisirs située derrière l’immeuble? Il y a une piscine, mais y a-t-il des terrains de tennis ou de pickleball?

Qui va gérer cet immeuble après sa construction?

Quels sont les types d’appartements (studio, 1 chambre, 2 chambres, 3 chambres, etc.) et le nombre d’appartements construits pour chacun d’entre eux? L’accent est-il mis sur les familles?

Selon les estimations du promoteur, combien d’enfants en âge scolaire vivront dans ces immeubles?

Pourquoi le promoteur insiste-t-il pour avoir un stationnement en surface de deux étages avec un espace d’agrément résidentiel au-dessus? Je comprends la logique d’une augmentation progressive de la hauteur, mais j’ai le sentiment que l’espace d’agrément tel qu’il est proposé n’est pas facilement accessible, en particulier depuis les places de stationnement des visiteurs.

Existe-t-il des règlements limitant ce qui peut être placé sur les balcons des appartements? Des objets tels que des vêtements, des vélos, des meubles d’intérieur encombrent un balcon.

Les tarifs de location incluent-ils les frais pour les services publics et le stationnement?

Qui pourra utiliser les jardins communautaires? Seront-ils ouverts au public?

Réponses :

• Les logements sont destinés à être loués uniquement.
• Les détails concernant l’aire de loisirs sont disponibles dans la documentation sur le site Web DevApps de la Ville : https://devapps.ottawa.ca/fr/applications/D02-02-22-0038/details
• Aucun terrain de tennis ou de pickleball n’est prévu.
• L’entreprise Devmont continuerait à posséder et à gérer l’immeuble une fois qu’il serait construit.
• La répartition actuelle des tailles d’appartements est la suivante : trois studios, 211 logements d’une chambre, 165 logements de deux chambres et 52 logements de trois chambres.
• Il n’y a pas d’estimation du nombre d’enfants en âge scolaire qui pourraient vivre dans l’immeuble. L’entreprise Devmont indique qu’elle prévoit d’attirer différentes catégories démographiques et qu’elle offre une gamme de tailles d’appartements.
• L’emplacement de l’espace d’agrément au-dessus du garage de stationnement permet d’utiliser plus efficacement le terrain disponible. L’accès serait limité aux résidents de l’immeuble et n’est pas fourni au niveau de la surface.
• Nous n’avons connaissance d’aucun règlement limitant les objets placés sur les balcons. Le Règlement sur les normes d’entretien des biens régit l’entretien général des propriétés.
• Les frais de services publics sont inclus dans le loyer. Les frais de stationnement sont distincts pour les résidents qui en ont besoin.
• Les jardins communautaires ne seront pas publics. Ils seront accessibles aux résidents du complexe et feront partie des commodités de l’immeuble.

8. Vie privée

Un commentaire a été fait sur le fait que cet immeuble « respectera l’intimité des quartiers avoisinants ». Comment un immeuble de 25 étages va-t-il respecter la vie privée des résidents de Westridge, Timbermere et Crossing Bridge? Nous avons demandé à une personne de faire voler un drone pour montrer la vue à différentes hauteurs et l’incidence sur la vie privée est significative et préoccupante.

L’espace commun du troisième étage étant situé au-dessus de la limite des arbres, comment justifier une petite piscine (pour plus de 800 résidents) et un cinéma en plein air surplombant les voisins adjacents et comment limiter la pollution sonore que cela va créer?

Des mesures seront-elles prises pour atténuer la ligne visuelle pour les voisins limitrophes?

Comme de nombreux résidents, nous avons des préoccupations pour la vie privée, en particulier en ce qui concerne l’immeuble de 25 étages qui surplombe notre propriété sur l’avenue Wendell. Avez-vous des dessins qui indiquent l’étendue des lignes visuelles depuis l’immeuble et leur incidence sur la vie privée des maisons environnantes?

Les fenêtres seront-elles obscurcies pour limiter la pollution lumineuse?

Réponses :

• En règle générale, les marges de recul du zonage constituent le principal outil de régulation de la séparation spatiale entre les propriétés. Le Règlement sur le bruit réglemente le bruit.
• Le verre lui-même ne sera pas teinté, mais le requérant a l’intention de fournir des stores pour chaque logement. Les résidents pourront déterminer le niveau d’intimité et de luminosité de leur logement.

9. Ombrage

Une étude sur l’ensoleillement et l’ombrage a-t-elle été réalisée et présentée aux quartiers environnants?

En se promenant récemment au coucher du soleil, il est évident que les habitations existantes perdront la lumière du soleil de l’après-midi.

J’ai une maison dans cette zone et j’ai vu de l’ombre se diriger vers le sud de ma maison à environ 60 pieds d’un immeuble de deux étages en fin d’après-midi. Un immeuble de 25 étages fera de l’ombre s’étendant sur des centaines de mètres, voire plus. Pouvez-vous fournir les résultats des études sur les effets d’ombre en automne, à 17 heures par exemple?

Veuillez fournir le lien vers la politique de la Ville en matière de répercussions des effets d’ombre.

Réponses :

• Le requérant a soumis une étude sur les effets d’ombre qui est actuellement examinée par le personnel de la Ville. Vous pouvez y accéder sur le site Web DevApps de la Ville : https://devapps.ottawa.ca/fr/applications/D02-02-22-0038/details
• Le Cadre de référence de la Ville pour les analyses des effets d’ombre énonce les exigences relatives à l’ombre solaire. Pour un projet d’aménagement proposant cette hauteur à cet endroit de la ville, l’étude doit modéliser les répercussions des effets d’ombre à la fois pour le contexte actuel et pour le contexte proposé, toutes les heures, aux dates et heures suivantes : Équinoxe : 21 septembre, de 8 h à 18 h; et Solstice : 21 décembre, de 9 h à 15 h et 21 juin, de 8 h à 20 h.
• L’étude sur les effets d’ombre soumise respecte ce critère et inclut également les répercussions des effets d’ombre au lever et au coucher du soleil ces jours-là. Le personnel est en train d’analyser l’étude.

10. Circulation

Il semble qu’il n’y ait qu’une seule entrée dans le complexe immobilier en utilisant l’intersection existante? Comment cela fonctionne-t-il pour gérer les personnes qui entrent et sortent de ce point d’accès unique? Il semble qu’il s’agisse d’un goulot d’étranglement important, surtout aux heures de pointe.

Peut-on augmenter le nombre de véhicules électriques partagés? Peut-être une dizaine. De cette manière, nous réduisons le nombre de places de stationnement et nous augmentons le nombre de personnes qui utiliseront davantage le transport en commun plutôt qu’une voiture personnelle.

Je suis curieux de savoir comment nous sommes censés gérer la circulation vers la 417 alors que le chemin Carp n’a qu’une seule voie dans les deux sens. La circulation sur le chemin Hazeldean est déjà assez lourde et cela ne fera qu’aggraver les choses.

Est-ce que les chemins Carp et Hazeldean seront élargis à quatre voies? Si oui, quand?

Les quatre voies et les trottoirs sont-ils confirmés dans le cadre de la proposition?

Le changement d’infrastructure tient-il compte du fait qu’il y a DEUX des trois nouvelles propositions d’aménagement pour le tronçon de Hazeldean, entre Stittsville Main et Westridge? Cette partie de la ville peut-elle vraiment accueillir près de 1 000 nouveaux logements?

Le chemin Hazeldean n’est actuellement pas équipé pour faire face à l’augmentation de la circulation, il n’y a pas de pistes cyclables après le chemin Carp, ni de service d’autobus. Quels sont les délais proposés pour l’amélioration?

Quelle est la date prévue pour l’achèvement de l’extension du chemin Carp?

La construction du chemin Carp doit être achevée au moment où cet immeuble sera construit. La Ville va-t-elle accélérer la construction du chemin Carp pour que cela se produise?

Comment le prolongement de Stittsville Main jusqu’au Palladium est-il censé contribuer à la fluidité de la circulation supplémentaire et quand ce prolongement sera-t-il construit?

Nos infrastructures sont déjà insuffisantes. Nous avons besoin d’améliorations depuis des années. Quelles améliorations de l’infrastructure seront réalisées avant la mise en œuvre de ce projet, s’il est même approuvé?

Quand l’agrandissement de l’infrastructure de Carp, Hazeldean et de la communauté environnante sera-t-il terminé? Ce projet sera-t-il achevé avant tout projet d’aménagement au 6310?

Il est temps pour la Ville de faire passer le développement des infrastructures avant la construction. Elle peut évaluer le coût des développements, payé lorsque les immeubles sont développés. Pourquoi les urbanistes ne peuvent-ils pas vraiment planifier comme il se doit?

La manière dont nous allons assurer le transport de ce nombre de personnes me préoccupe grandement. L’intersection Carp et Hazeldean est déjà un point névralgique en matière d’accidents et constitue le principal accès à la 417. Cela fait au moins 15 ans que l’on promet d’élargir le chemin Carp, de Hazeldean à la 417, sans que rien ne soit fait. Et nous avons toujours eu un problème avec le manque de service d’OC Transpo à Stittsville. Ces éléments seront-ils donc corrigés avant la construction? Je suis favorable à la construction et à la densification, mais il s’agit là d’un extrême absolu. Je suis d’accord avec les propos de la personne précédente : « construisons, mais construisons raisonnablement ». Les 25 étages seront une véritable horreur et dépasseront les services existants que nous avons et que nous aurons à l’avenir.

Comment toutes ces personnes vont-elles accéder à la rue principale?

La Ville retardera-t-elle la construction pour permettre l’élargissement des routes et la mise en place des exigences en matière de transport avant d’étrangler complètement la façon dont les résidents peuvent se déplacer?

Quel est le calendrier proposé pour la construction du chemin Carp, qui débutera en 2025? Si j’ai bien compris les échéanciers, le délai d’un an et demi pour cet aménagement correspondra également au milieu de 2025. Il y a de fortes chances que les deux projets de construction aient lieu en même temps.

Comment l’augmentation de la circulation le long de la promenade Kittiwake sera-t-elle traitée? Il n’y a aucun panneau d’arrêt entre Hazeldean et Carp.

Qu’est-ce que vos études sur la circulation vous ont appris sur la circulation nord et sud sur la rue Main en direction de Fallowfield?

Pourquoi les données de l’étude sur la circulation n’ont-elles été collectées qu’un seul jour, pendant une pandémie où de nombreuses personnes travaillaient à domicile, et pourquoi certaines données ont-elles été collectées pendant l’été, lorsque les écoles n’étaient pas ouvertes?

De nouvelles études sur la circulation seront-elles menées pour évaluer la circulation actuelle et non la circulation avant ou à la fin de la période de COVID? Revenons à Hazeldean. Nous avons constaté une légère augmentation de la circulation depuis 2023, alors que les gens reprennent la route pour se rendre à nouveau au travail. Même le fait de travailler à temps partiel a eu une incidence importante sur le volume. Par ailleurs, existe-t-il des études sur le nombre d’accidents qui se produisent à l’angle d’Hazeldean et de Carp?

L’évaluation de la circulation doit tenir compte des écoles locales et de l’accès à ces établissements. Sur la rue Hobin se trouve l’école publique locale, qui ferme ses portes à 15 h 45, ce qui approche de la fin de la journée. Cette question sera-t-elle abordée à nouveau?

Pourquoi l’étude sur la circulation n’a-t-elle pas pris en compte les répercussions sur Hobin causées par les personnes qui prennent le raccourci en tournant sur Hobin juste avant la TD Canada Trust et en conduisant ensuite sans feux jusqu’à l’intersection de Hobin et de la rue Main, évitant ainsi les multiples feux de circulation et les embouteillages… Dommage pour les enfants qui traversent le chemin pour se rendre à l’école ALC.

Pouvons-nous ajouter la promenade Kittiwake à l’étude sur la circulation, si ce n’est déjà fait? Elle est déjà utilisée comme raccourci vers le chemin Carp pour accéder à l’autoroute et son état risque d’empirer considérablement. Il y a beaucoup de parcs dans cette région et beaucoup d’enfants sur la promenade Kittiwake qui se déplacent entre les parcs.

Ces chiffres sont largement sous-estimés si nous considérons que plus de 800 personnes vivront dans ce seul projet d’aménagement proposé. Le 6171, chemin Hazeldean ajoutera probablement plus de 900 résidents, et le 1174, chemin Carp en ajoutera plus de 500, et ils ont apparemment été pris en compte dans cette étude sur la circulation. Comment plus de 2 300 personnes peuvent-elles ne contribuer qu’à 175 déplacements aux heures de pointe?

L’étude sur la circulation a-t-elle été réalisée pendant la pandémie?

La circulation sur la voie Abaca a-t-elle été étudiée?

Je soupçonne qu’il y aura d’importants problèmes de circulation sur la rue Main pour la circulation en direction du sud depuis les chemins Hazeldean et Carp. La rue Main ne peut pas être élargie et présente actuellement un important arriéré de circulation vers la rue Abbott, le chemin Fernbank, le chemin Flewellyn et le chemin Fallowfield. Des aménagements mineurs près des rues Main et Abbott ont eu d’importantes et d’inquiétantes répercussions sur la circulation. Quelle est la proposition pour gérer la circulation nord/sud le long de la rue Main? Le chemin West Ridge ne semble pas être une alternative viable.

Est-ce qu’une étude sur la circulation pour la promenade Kittiwake et la voie Abaca devrait être ajoutée?

Les gens s’inquiètent de la circulation de transit sur la rue Hobin… qu’en est-il de la promenade Kittiwake? Il y a déjà des gens qui traversent le quartier en zigzaguant! Comment la Ville compte-t-elle faire de la promenade Kittiwake un chemin sécuritaire?

Réponses :

• Le requérant a soumis une Analyse des répercussions sur la circulation (« Rapport stratégique de l’Analyse des répercussions sur la circulation ») qui est en cours d’examen par le personnel de la Ville. Vous pouvez y accéder sur le site Web DevApps de la Ville : https://devapps.ottawa.ca/fr/applications/D02-02-22-0038/details
• Les compteurs de véhicules dans l’Analyse des répercussions sur la circulation ont été effectués à plusieurs jours différents en 2017, 2022 et 2023, en dehors des ordonnances de confinement émises pendant la pandémie de COVID-19 en 2020 et 2021.
• Nous fournirons au personnel de la Ville et au requérant un résumé des commentaires des résidents sur l’étude sur la circulation à prendre en compte dans leur évaluation, y compris l’évaluation des répercussions sur les rues secondaires telles que Kittiwake, West Ridge, Hobin, etc.
• Un examen et un affinement supplémentaires des questions liées à la circulation seront également effectués dans le cadre du processus du plan d’implantation et des étapes de conception détaillée du projet d’aménagement. Des mesures supplémentaires de modération de la circulation dans les rues résidentielles avoisinantes peuvent être déterminées.
• La construction sur le chemin Carp devrait commencer en 2025 et durer environ deux ans. Pour de plus amples renseignements, veuillez consulter : quand le chemin Carp sera-t-il rénové?
• Des renseignements supplémentaires sur les améliorations du chemin Hazeldean sont inclus ci-dessus dans la section « Désignation du couloir du chemin Hazeldean/de la rue principale ».
• L’entreprise Devmont prévoit mettre à la disposition des résidents quatre véhicules électriques en autopartage.

11. Transport en commun

Pourquoi un immeuble de 25 étages serait-il envisagé si loin d’une station de transport en commun proposée?

Si cette proposition est acceptée, est-il prévu d’agrandir le parc relais du chemin Carp, qui est déjà plein le matin, ou un autre parc à proximité avec accès au transport en commun?

Étant donné que le nombre d’usagers du réseau de train léger sur rail (TLR) de plusieurs milliards de dollars est déjà inférieur aux prévisions et que la phase 3, qui s’étendrait jusqu’à Stittsville, n’est pas financée, pourquoi le développement à haute densité ne se concentrerait-il pas sur les zones adjacentes aux corridors de TLR existants et planifiés afin de maximiser les énormes investissements d’Ottawa dans notre système de transport en commun?

Pensez-vous qu’il s’agit d’un carrefour de transport en commun et qu’il offrira des services de transport en commun adéquats aux résidents? Depuis plus de 20 ans, le transport en commun est insuffisant pour les résidents de Kanata et de Stittsville.

Des changements dans le transport en commun sont-ils possibles pour répondre à la circulation étant donné que l’élargissement du chemin Carp a été reporté à plusieurs reprises depuis 2016? L’échéance de 2025 est toujours menacée, car la Ville répondra à ses priorités – le développement de l’infrastructure à Stittsville est à la traîne depuis des années.

Verrons-nous un jour des améliorations notables dans le domaine du transport en commun, de sorte que les personnes vivant dans ce complexe n’auront pas besoin d’une voiture (puisqu’il y a si peu de places de stationnement) et que notre système de transport en commun est HORRIBLE. Aucune rue de Stittsville n’est bien desservie par le transport en commun.

Qu’entend-on par desservie par le transport en commun? Il y a une grande différence entre un ou deux circuits d’autobus et l’accès à une station de transport en commun, à plusieurs circuits de transport en commun et à un accès facile à toutes les commodités.

En quelle année le TLR devrait-il atteindre le chemin Carp?

Des améliorations seront-elles apportées aux circuits et à l’environnement du transport en commun avant le début de la construction de l’immeuble du 6310, chemin Hazeldean?

Comment pouvons-nous faire confiance à la Ville pour fournir des transports fiables pour les constructions futures alors qu’elle n’est pas en mesure de répondre aux besoins actuels?

Combien d’années devrons-nous encore attendre pour bénéficier d’une amélioration du transport en commun, et maintenant d’une capacité supplémentaire?

Comment peut-on considérer que l’ajout d’un nouvel autobus local de 163 places est suffisant pour un couloir de transport en commun hautement prioritaire? Un circuit d’autobus sinueux qui prend 40 minutes pour se rendre à Kanata n’est pas une solution. En tant qu’usager assidu du transport en commun pour me rendre au centre-ville, je dois actuellement marcher 15 minutes jusqu’à un arrêt du circuit de l’autobus 262, qui est la seule véritable liaison de transport en commun (ou conduire et me garer au parc relais du chemin Carp) et il ne fonctionne qu’aux heures de pointe le matin et le soir. Quand les besoins en transport de cette zone, l’incidence de cette proposition (si elle est approuvée) et les plus de 800 résidents seront-ils pris au sérieux?

Bien que le chemin Hazeldean soit considéré comme une artère principale, cette section spécifique du chemin Hazeldean se trouve à plus d’un kilomètre de l’endroit où se termine la section « couloir prioritaire de transport en commun » de ce chemin et elle est loin d’être proche d’une station de transport en commun rapide. Cette section du chemin Hazeldean se réduit également à deux voies (sans trottoirs) et ne présente donc plus les caractéristiques habituelles d’une artère principale. Cet emplacement est situé à 800 mètres de la limite urbaine, à la périphérie absolue de la banlieue – comment pouvez-vous justifier cet emplacement en tant que cible stratégique pour la densification?

Réponses :

• Ce printemps, OC Transpo lance une amélioration majeure du réseau d’autobus de Stittsville. Le service d’autobus sur cette partie du chemin Hazeldean passera de deux autobus par heure à au moins six autobus par heure dans les deux sens.
• Le chemin Hazeldean est désigné comme couloir de transport en commun prioritaire, ce qui signifie que nous verrons des améliorations continues du service (y compris un service plus fréquent) dans les années à venir.
• Pour de plus amples renseignements sur les améliorations apportées au service de transport en commun sur le chemin Hazeldean, veuillez consulter : OC Transpo offrira des services supplémentaires à Stittsville au printemps

12. Stationnement

Combien de places de stationnement pour les visiteurs sont prévues pour le projet?

Un stationnement de trois étages semble assez grand. Serait-il possible d’augmenter le service de voitures partagées et de réduire la taille du stationnement? De plus, le stationnement augmentera considérablement les coûts de construction, ce qui entraînera une hausse du prix par logement.

Y a-t-il un stationnement souterrain pour ne pas avoir une horreur en béton?

Vous demandez une exception pour le stationnement – qu’adviendra-t-il des voitures supplémentaires?

Le 0,9 place de stationnement par logement comprend-elle les places de stationnement pour les visiteurs?

Combien de niveaux de stationnement souterrain?

Les services de transport en commun étant limités à l’heure actuelle, une réduction du nombre de places de stationnement est-elle judicieuse? Quelles sont les conditions normales que la Ville recherche lorsqu’elle approuve une réduction du nombre de places de stationnement?

Par conséquent, si vous réduisez la hauteur de l’immeuble le plus haut de 5 à 10 étages, vous satisferez à la fois à cette exigence et à la nécessité de disposer de places de stationnement supplémentaires pour respecter le nombre de 1,2 place par logement?

Quel est le nombre réel de places de stationnement prévues – pas des orientations, mais ce qui sera réellement construit?

Quelle est la ligne directrice actuelle de la Ville en matière de ratio stationnement/logement?

La plupart des familles auront besoin d’un véhicule – le stationnement sera un problème. Pourquoi demander moins de places de stationnement?

Je m’inquiète également de l’utilisation du stationnement du centre commercial Farm Boy comme stationnement improvisé.

Où les 431 ménages vont-ils garer leurs véhicules? Votre proposition ne prévoit même pas une place de stationnement par logement. On peut s’attendre à un cauchemar en matière de stationnement dans les îlots environnants, sans même tenir compte du fait que de nombreux ménages auront deux véhicules.

Qu’en est-il du débordement du stationnement sur la voie Abaca, de l’autre côté de la rue?

Doit-on s’attendre à ce que les propriétaires du centre commercial Farm Boy fournissent le stationnement pour le débordement d’un projet qui n’a pas été tenu de fournir un stationnement adéquat non seulement pour les résidents, mais aussi pour les invités? Est-ce que le promoteur va les subventionner?

Réponses :

• Le requérant a justifié son choix en matière de besoins en stationnement dans sa justification de l’aménagement, disponible sur le site Web DevApps de la Ville : https://devapps.ottawa.ca/en/applications/D02-02-22-0038/details
• Le requérant prévoit 389 places de stationnement pour les résidents et 86 places de stationnement pour les visiteurs.
• La plupart des places de stationnement se trouveraient dans le garage, y compris un étage de stationnement souterrain.
• L’entreprise propose également 446 places pour les vélos.
• Les détails du projet d’aménagement ont été communiqués aux propriétaires du centre commercial situé de l’autre côté de la rue, sur le chemin Hazeldean, et ils peuvent faire part de leurs préoccupations concernant le stationnement en surnombre au personnel de la Ville.
• Pour de plus amples renseignements, veuillez consulter : Stationnement et marche

13. Dynamitage

Des inspections préalables au dynamitage seront-elles proposées, ainsi qu’une garantie pour les dommages subis?

Vivant à proximité du site, ma principale préoccupation, si ce projet se concrétise, est le dynamitage et les effets qu’il aura sur l’intégrité structurelle des maisons voisines. Des compensations seront-elles prévues si les structures sont compromises ou endommagées?

Compte tenu de la profondeur du stationnement, peut-on supposer qu’un dynamitage sera nécessaire pour la construction?

Y aura-t-il des explosions et des risques de dommages pour les habitations voisines?

Le promoteur prendra-t-il la responsabilité des coûts pour les réparations des dégâts causés par les explosions, ou l’assurance des propriétaires devra-t-elle s’en charger?

Réponses :

• Les besoins en excavation sont à déterminer. Le requérant indique que l’excavation sera limitée en raison de la faible profondeur du garage de stationnement (un niveau sous terre).
• La Ville dispose de spécifications en matière de dynamitage qui doivent être respectées tant pour les projets des promoteurs que ceux effectués par la Ville, en fonction des réglementations provinciales et fédérales. Si un dynamitage est nécessaire, des inspections préalables seront effectuées pour les bâtiments situés à proximité du site.
• Pour de plus amples renseignements sur les règles et les inspections en matière de dynamitage, veuillez consulter : Opérations de dynamitage dans la région de Stittsville

14. Services d’urgence

Quelles sont les exigences en cas d’incendie dans une grande tour? Des modifications sont-elles nécessaires pour le personnel des interventions d’urgence locales en cas d’incident?

Qu’en est-il de la police? Aurons-nous plus d’agents?

Réponses :

• La protection contre les incendies et la sécurité sont examinées à plusieurs étapes du processus de planification. Dans le cas d’une modification au Règlement de zonage, le personnel examinera la viabilisation pour s’assurer que les exigences en matière d’eau peuvent être respectées. Au stade de la réglementation du plan d’implantation, le service d’incendie de la Ville vérifiera que toutes les exigences sont respectées et que les véhicules des services d’urgence disposent d’un accès approprié. L’immeuble devra également respecter le Code du bâtiment de l’Ontario et le code de prévention des incendies.
• Pour tous les services d’urgence (police, pompiers, services paramédicaux, règlements municipaux, etc.), des budgets d’immobilisations et de fonctionnement supplémentaires sont approuvés chaque année par le Conseil municipal pour faire face à la nouvelle croissance.

15. Services publics/viabilisation

La Ville a-t-elle effectué l’analyse de l’égout?

Cette ville ne dispose pas de l’infrastructure routière nécessaire pour accueillir ce complexe. Que comptez-vous faire pour résoudre ce problème, qui est déjà très important?

Quelle est la proposition de services publics pour ce projet d’aménagement (p. ex. : eaux pluviales, eau/égouts, électricité)?

J’aimerais savoir quelle sera l’incidence sur l’approvisionnement en eau. Que se passe-t-il lorsque l’on ajoute un immeuble trois fois plus haut que le château d’eau? Quelles seront les répercussions sur la pression de l’eau?

Questions similaires sur les égouts qui, d’après ce que j’ai compris, fonctionnent par gravité et sans stations de pompage. Comment le système existant pourra-t-il gérer les besoins additionnels de 431 ménages?

Comment ce projet d’aménagement aura-t-il une incidence sur le retrait des eaux usées de Crossing Bridge, à Heritage Grove? Je ne voudrais pas que mes toilettes se remplissent à cause du volume d’effluents provenant du projet ou de la façon dont les canalisations sont raccordées.

Réponses :

• Le requérant doit démontrer qu’il existe un accès aux services publics tels que l’eau, les égouts, les services de traitement des eaux usées et l’électricité pour le projet d’aménagement proposé. Le promoteur a présenté une étude de viabilisation qui peut être consultée sur le site Web DevApps de la Ville : https://devapps.ottawa.ca/en/applications/D02-02-22-0038/details
• Bien qu’il ne soit pas spécifique à ce projet d’aménagement, le Plan directeur de l’infrastructure (PDI) de la Ville examine les besoins en infrastructures à long terme pour Stittsville et la ville dans son ensemble, sur la base des projections démographiques et de l’endroit où la croissance devrait se produire. Pour de plus amples renseignements, veuillez consulter : Plan directeur de l’infrastructure

16. Aménagement paysager

Qu’en est-il des propriétaires actuels dont les jardins sont adossés à l’« espace vert » situé au sud des immeubles?

Compte tenu de la quantité de végétation qui est proposée pour ce site d’aménagement, l’ombre prévue aura-t-elle une incidence négative sur la croissance saine de la végétation?

Pour certains éléments qui ne font pas partie de la structure, par exemple la végétation sur le mur orienté vers le sud. Existe-t-il une garantie que le constructeur le fera effectivement? Y aura-t-il une pénalité s’il décide de ne pas le faire? Je pense que ma question est évidente : bien sûr, il est agréable d’entendre des promesses, mais s’il n’y a pas d’obligation légale, il pourrait s’agir de promesses vides.

Quel serait l’espace entre la façade de l’immeuble et l’emprise (limite de propriété)? Comme mentionné précédemment, la zone tampon végétale de 10 mètres disparaîtra lorsque le chemin Hazeldean sera élargi à un chemin à quatre voies avec des installations de transport actif (pistes cyclables, larges trottoirs [Loi de 2005 sur l’accessibilité pour les personnes handicapées de l’Ontario], etc.).

Savez-vous combien de temps il faudra pour que les arbres atteignent leur maturité?

La zone tampon de verdure de 10 mètres – comment pouvez-vous pouvez garantir que des arbres de haute qualité pousseront et seront entretenus pour assurer la protection de la vie privée au fil du temps? Le fait de planter des arbres dans le béton et le substrat rocheux ressemble plus à un élément de conception fantaisiste destinée à vendre ce projet d’aménagement qu’à une belle considération à long bien réfléchie. Comment pouvons-nous avoir l’assurance que cette zone tampon se développera réellement et atteindra son plein potentiel pour faciliter la transition?

Y aura-t-il un plan d’arrosage pour la végétation proposée? Se fier uniquement aux précipitations naturelles n’est pas fiable en raison des effets négatifs du changement climatique.

Réponses :

• L’aménagement paysager sera examiné en détail au cours de la procédure de réglementation du Plan d’implantation. Le propriétaire devra respecter les plans d’aménagement paysager approuvés dans le cadre de cette procédure. La Ville détient des garanties financières jusqu’à ce que l’aménagement paysager soit conforme aux plans approuvés.

L’entreprise Devmont a fourni des renseignements supplémentaires sur les plans d’aménagement paysager :

• La marge de reculement de 10 mètres est située à l’arrière du site. L’espace entre l’immeuble et l’emprise du centre du chemin Hazeldean est de 7,4 mètres jusqu’à la face avant de l’immeuble 1 et de 6,3 mètres jusqu’à l’immeuble 2 au niveau du sol. L’équipe du requérant travaille avec la Ville pour s’assurer que la proposition s’harmonise avec la vision de la Ville pour le futur paysage de rue du chemin Hazeldean.
• La conception détaillée et la sélection des espèces ne sont pas encore terminées, mais l’intention pour la zone tampon de verdure située le long de la limite sud est d’utiliser une approche de reboisement. Un certain nombre d’arbres à feuilles caduques de gros calibre et de conifères dans des paniers grillagés seront plantés pour un effet visuel instantané. En fonction des espèces choisies, les arbres à feuilles caduques devraient avoir une hauteur comprise entre 2,5 et 3,6 mètres, et les conifères entre 1,8 et 2,5 mètres. Au sein de ces grands produits de pépinières, on trouvera des plants de feuillus plus petits (1 à 1,8 mètre de hauteur) et des plants de conifères (0,3 à 0,6 mètre de hauteur).
  Le concept consiste à planter de manière aléatoire et très dense (entre 1,5 et 3 mètres, selon les espèces) pour imiter les conditions d’une forêt naturelle, assurer une succession de maturité, fournir un tampon rapide à établir avec un intérêt saisonnier et créer des conditions où la végétation évolue pour trouver un équilibre naturel. Le sous-étage sera paillé pour contrôler la croissance des mauvaises herbes concurrentes, mais il n’y aura pas de gazon ni de tonte dans cette zone. Il est proposé de le conserver en tant que boisé géré.
  Les espèces à croissance lente sont celles qui ont une croissance verticale d’environ 30 centimètres par année (ce qui est typique de la plupart des conifères indigènes). Les espèces indigènes à croissance rapide, comme le peuplier, peuvent croître à un rythme de 60 centimètres par année. D’une manière générale, les arbres à croissance rapide ont une structure (tronc et branches) plus faible et ont tendance à devenir dangereux plus tôt. Le requérant utiliserait des espèces de peupliers à croissance rapide dans l’intention de les retirer de manière sélective lorsque les autres arbres, plus durables, arriveront à maturité et que la zone tampon sera plus épaisse. L’évaluation se fera vraisemblablement sur un horizon de 20 ans.
  Dans le cadre du processus de réglementation du plan d’implantation des sols de la Ville d’Ottawa, les requérants doivent désormais fournir une représentation visuelle du couvert végétal prévu après 40 ans, c’est-à-dire lorsque les espèces communes atteignent généralement leur maturité. Les espèces les plus hautes susceptibles d’être sélectionnées pour ce site pourraient atteindre une hauteur à maturité d’au moins 35 mètres.
• La sélection correcte des espèces est l’aspect le plus critique de toute stratégie de plantation. Les arbres indigènes seront privilégiés pour la zone tampon de reboisement proposée au niveau du sol. Cela garantira une plus grande résistance aux conditions de sécheresse. La maximisation de la diversité des espèces et des tailles du matériel de pépinière contribuera également à atténuer toute perte due à des conditions de sécheresse irrégulières et saisonnières ou à des maladies. La profondeur du substrat rocheux permet d’accueillir les espèces les plus enracinées (des chênes avec des racines primaires en pivot pouvant pousser jusqu’à une profondeur de 1,5 mètre).
  La plantation sur le toit de la structure de stationnement est un élément de conception destiné à répondre aux préoccupations en matière de protection de la vie privée et à compléter les plantations au niveau du sol. Les jardinières surélevées proposées ont pour but d’offrir un écran aux résidents du nouvel espace d’agrément ainsi qu’aux cours arrière adjacentes existantes et aux niveaux supérieurs des maisons. Le bord sud de cette jardinière continue n’est destiné à être accessible qu’occasionnellement par le personnel d’entretien.
  Toute la végétation sera soumise à une période de garantie pour assurer son implantation (condition de l’approbation municipale). Des robinets de puisage seront installés le long de la zone tampon pour faciliter l’irrigation d’appoint, mais ils ne devraient être nécessaires qu’en période de sécheresse extrême.
• Les jardins sur les toits sont sûrement équipés d’un système d’irrigation automatique en raison de leur situation élevée et de l’exposition accrue qui en résulte.

17. Processus de planification

Que dit le personnel de l’urbanisme et du service du contentieux de la Ville quant à la probabilité que le promoteur obtienne gain de cause en cas d’objection à la hauteur de l’immeuble? Je suppose que le Tribunal ontarien de l’aménagement du territoire serait saisi et qu’il rendrait une décision sans possibilité d’appel.

Quel est le calendrier proposé pour le nouveau projet d’aménagement?

À titre de nouvelle soumission, cette demande est-elle assujettie aux récents changements provinciaux concernant les délais d’approbation, les redevances d’aménagement, les terrains réservés à la création de parcs, etc.? Est-elle liée aux conditions qui étaient en vigueur au moment de la demande initiale?

Quelle est la date prévue pour le début de la construction?

Combien d’années faut-il pour réaliser ce projet?

Combien de modifications aux règlements municipaux sont nécessaires pour construire ce complexe?

Lorsque ce projet d’aménagement commencera à être construit, s’agira-t-il d’une approche progressive ou sera-t-il construit en une seule fois?

Est-ce que les résidents de Stittsville pourraient se prononcer par référendum sur un projet d’aménagement?

Une autre séance sera-t-elle organisée pour examiner ces questions?

Quel est le processus de résolution des problèmes? Aucune réponse systématique et transparente n’a été apportée aux questions soulevées par la communauté. Veuillez présenter un processus de résolution des problèmes clair et participatif.

Réponses :

• Cette demande est actuellement examinée par les urbanistes et le personnel technique de la Ville. Leur analyse sera incluse dans un rapport qui sera présenté au Comité de la planification et du logement dans les mois à venir – la date reste à déterminer.
• Cette demande n’est pas soumise aux délais d’examen de planification plus courts imposés par la province dans le cadre du projet de loi 109.
• Les redevances d’aménagement et de terrains réservés à la création de parcs sont généralement évaluées aux taux en vigueur au moment de la demande de permis de construire.
• Les délais d’approbation sont difficiles à prévoir. Cette modification au Règlement de zonage sera probablement soumise au Comité et au Conseil avant la fin de l’année 2024, mais tout dépendra de la rapidité avec laquelle le requérant répondra aux commentaires et aux réactions de la Ville. Le requérant devra également obtenir l’approbation d’un plan d’implantation et d’autres examens, ce qui peut prendre plusieurs mois.
• La construction prendrait au moins 18 à 24 mois et devrait se faire « en une seule fois » et non en plusieurs phases.
• Lorsque ce dossier sera soumis au Comité de la planification et du logement, tous les résidents auront la possibilité de s’inscrire pour s’exprimer en tant que délégation. Toutes les délégations disposent de cinq minutes pour s’exprimer lors de la séance du Comité.
• Il n’y a pas de processus de référendum pour les demandes d’aménagement.
• Pour de plus amples renseignements sur le processus de planification, veuillez consulter les sites suivants : Calendrier et processus de planification et Ce qui va suivre et ce que vous pouvez faire.
• Pendant la période de résolution des problèmes, le requérant communique directement avec le responsable du dossier de l’urbaniste et s’efforce de répondre aux commentaires et de résoudre les problèmes. Si des plans révisés sont soumis, le personnel de la Ville les téléchargera sur le site Web DevApps de la Ville ici : D02-02-22-0038

18. Autres demandes d’aménagement à proximité

Existe-t-il une demande d’aménagement pour un projet d’aménagement/construction similaire, voire plus haut, sur la parcelle voisine – présentement le Open Roads RV Centre?

Combien d’autres logements doivent être approuvés à proximité des commodités de Stittsville Main pour que nous puissions rendre cette hauteur plus appropriée par rapport au caractère de Stittsville?

Combien d’autres demandes d’aménagement sont actuellement à l’étude? J’aimerais connaître le nombre TOTAL de nouveaux logements qui seront construits à Stittsville? Il s’agit d’une demande de plus de 400 logements et il semble que ce projet d’aménagement surchargera à lui seul notre infrastructure. Combien de logements sont prévus dans cette zone?

Réponses :

• À l’heure actuelle, la proposition concernant le 6310, chemin Hazeldean est la seule demande d’aménagement en cours à l’ouest du chemin Carp.
• Je m’attends à ce qu’une demande d’aménagement soit bientôt déposée pour la propriété voisine du 1174, chemin Carp (l’ancien site d’Open Roads RV). Aucune demande d’aménagement n’a été déposée et aucune information supplémentaire n’est disponible à ce jour.
• Un projet d’aménagement a été approuvé pour le 1145, chemin Carp (à l’angle nord-est de Carp et Hazeldean) pour la construction d’un immeuble de 34 appartements. La construction n’a pas encore commencé.
• Une demande d’aménagement a été déposée pour le 6171, chemin Hazeldean (entre le château d’eau et la nouvelle succursale de Starbucks) pour un lotissement à utilisation polyvalente comprenant 529 unités d’habitation, dont des maisons individuelles, des maisons en rangée, des appartements de faible hauteur et un immeuble de neuf étages. Cette question sera probablement soumise à l’examen du Comité de la planification et du logement au printemps.
• Un nouveau lotissement résidentiel sera aménagé sur le côté nord du chemin Hazeldean, immédiatement à l’ouest de Timbermere. Le processus de planification pour ce terrain n’a pas encore commencé.
• D’ici 2046, la Ville d’Ottawa devrait passer d’un peu plus de 1 000 000 de personnes à au moins 1 400 000. Cette croissance sera répartie sur l’ensemble de la Ville, avec une croissance significative attendue à Kanata/Stittsville.
• La population actuelle de Stittsville est estimée à 52 540 personnes et 18 800 ménages. La communauté s’est agrandie d’environ 1 000 ménages par an au cours des dernières années.

19. Divers

Q : J’aime beaucoup le nombre de locations de trois chambres et j’apprécie le partage de voitures électriques. Mais, je crains que cela ne dilue les efforts déployés pour créer un noyau central à Stittsville, étant donné que cette ville est si éloignée. A-t-on réfléchi à la manière de faire en sorte que Stittsville Main reste le cœur de la ville?
R : Selon le Plan officiel de la Ville, au cours des 25 prochaines années, nous assisterons probablement à la plus forte croissance et aux changements les plus importants le long du couloir de la route Hazeldean et dans les régions situées près des carrefours de transport en commun : le Centre Canadian Tire, Maple Grove à l’est de Huntmar et Hazeldean à l’avenue Robert Grant. Le Plan de conception communautaire de la rue Stittsville Main reconnaît le caractère unique de notre rue principale et contribuera à faire en sorte qu’elle reste un point distinct et central de la communauté, même au fur et à mesure de sa croissance.

Q : Combien d’argent ce projet va-t-il générer pour le quartier grâce aux redevances d’aménagement, puis chaque année grâce aux impôts fonciers?
R : Nous estimons que le projet devrait générer au moins 10 millions de dollars de recettes au titre de la redevance d’aménagement, qui sont affectées à l’infrastructure de la ville pour soutenir la croissance. Les impôts fonciers ne sont pas connus à ce jour.

Q :Est-ce que les constructeurs d’Ottawa sont pris ou prises en compte? Pouvons-nous obliger le promoteur à faire appel à des promoteurs et des consultants d’Ottawa?
R : Les promoteurs sont libres de passer un contrat avec l’entreprise de leur choix.

Q : Je crois que le « centre-ville » de Stittsville a été limité à quatre étages pour préserver le caractère patrimonial du village. Comment ce projet s’inscrit-il dans cette vision, compte tenu de sa proximité avec le centre-ville?
R : Le plan d’aménagement de la rue Stittsville Main et le plan secondaire limitent la hauteur à quatre étages sur la rue. Le Plan officiel de la Ville prévoit une croissance démographique importante au cours des 25 prochaines années, 60 % de la nouvelle croissance se produisant dans les zones urbaines et les banlieues existantes, et 40 % de la nouvelle croissance se produisant dans les « nouvelles » zones adjacentes aux banlieues existantes. Les projets d’aménagement à haute densité se concentrent sur les couloirs de la rue principale comme les chemins Hazeldean, March, Eagleson, etc., avec beaucoup moins de croissance le long de la rue Stittsville Main, et presque aucun changement à l’environnement bâti dans les quartiers existants comme Crossing Bridge ou Timbermere.

Q : Si les promoteurs réussissent à faire approuver leur projet. Cela changera-t-il la préséance pour les développements ultérieurs?
R : Tous les nouveaux développements sur le chemin Hazeldean, y compris celui-ci, sont évalués selon leur mérite et en fonction du Plan officiel de la Ville et d’autres politiques municipales et provinciales applicables.

Q : Si la densité urbaine était vraiment l’objectif, pourquoi la Ville n’envisagerait-elle pas d’utiliser les immeubles du centre-ville qui sont vides et dont le taux d’inoccupation n’a jamais été aussi élevé. 
R : À Ottawa, au moins trois conversions de bureaux en logements ont été réalisées au cours des deux dernières années et plusieurs sont en cours. Ottawa a récemment introduit une procédure simplifiée et des frais réduits afin d’encourager des conversions plus rapides de bureaux en logements. Des rapports récents de Colliers et de l’Institut urbain du Canada ont révélé qu’entre 11 et 17 immeubles du centre-ville sont susceptibles d’être convertis, ce qui pourrait créer jusqu’à 4 200 nouveaux appartements. C’est un élément important de la stratégie du logement d’Ottawa, mais ce n’est pas suffisant pour répondre au besoin de la ville d’avoir plus d’appartements.

Q : Que devons-nous faire pour obtenir un plan secondaire pour Hazeldean?
R : Les plans secondaires établissent des politiques de développement local pour guider la croissance et le développement dans des zones définies d’une ville où l’on s’attend à des changements physiques importants. Nous avons demandé au personnel si le couloir du chemin Hazeldean pouvait faire l’objet d’un plan secondaire. De plus amples renseignements sur les plans secondaires sont disponibles sur le site Section 12 – Les plans locaux.

Q : Comment ferez-vous pour éviter que les oiseaux se heurtent à toutes les fenêtres? Y aura-t-il des mesures de protection pour les oiseaux?
R : L’immeuble devra être conforme aux Lignes de conduite sur la conception sécuritaire pour les oiseaux de la Ville. L’architecte du projet indique qu’il a satisfait à ces exigences.

Q : Devmont : quels autres endroits d’Ottawa ou de Kanata-Stittsville avez-vous envisagés pour ce type de projet d’aménagement?
R : L’entreprise Devmont indique qu’elle est toujours à la recherche de terrains à fort potentiel. Bien qu’il ait principalement construit dans la région métropolitaine de Montréal, il s’intéresse depuis quelques années à la région d’Ottawa/Gatineau. Quelques lots ont été envisagés au cours de cette période. Lorsque les propriétaires du 6310, chemin Hazeldean ont communiqué avec l’entreprise Devmont, celle-ci a conclu que ce terrain avait un grand potentiel.

Q : Combien d’emplois locaux seront créés?
R : L’entreprise Devmont indique que pendant la construction, tous les entrepreneurs seront probablement locaux, de même qu’à l’heure actuelle, tous les professionnels sont locaux. Pour les emplois à long terme, tous les services de nettoyage, le personnel d’entretien, l’équipe de location, le déneigement, l’aménagement paysager, etc. seront assurés par des entreprises locales de la région d’Ottawa. Les futurs résidents auront besoin de services de proximité, ce qui apportera de l’activité économique au quartier.

The post Questions et réponses de la séance d’information sur le projet d’aménagement du 6310, chemin Hazeldean appeared first on Glen Gower | Councillor / Conseiller | Stittsville.

Thanks to everyone who attended the development information meeting last week. Over 300 residents tuned in live, and more than double that number have viewed all or part of the YouTube archive.

We received approximately 185 written questions from residents during the meeting, and about 100 additional comments. There was a lot of overlap in the questions, so we’ve tried to summarize them here into general themes, along with answers where available. Some questions have been lightly edited for spelling, grammar, and clarity. For questions marked by an asterisk [*], we’re still waiting on responses from City staff and the applicant. We’ll update this post with additional information when we receive it.

This post will be shared with City planning staff, along with a summary of comments received from residents at the meeting.

For more information about next steps for this application, please see: What’s next and what you can do. We’ll continue to share updates on my web site at glengower.ca/development/ and through my email newsletter.

Thanks to residents for your continued engagement and interest!

–Councillor Glen

1. Accessibility

How are older adults going to make it down 25 flights should the elevators stop working or in the case of a fire or power outage?

How many units are accessible for those with mobility issues? I noticed that there are only 4 accessible parking spots which seems low considering the aging population of Stittsville.

Answers:

• A back-up power generator will be available to supply emergency power in the event of a power outage.
• A minimum of 15% of all units across the building and unit type will adhere to barrier-free as required. Barrier-free accessible parking spaces will be provided throughout to meet or exceed the local by-law requirements.

2. Affordable housing

At $16.55 per hour, the annual income is $21,515. Affordable housing is described as a maximum of 30% of gross income. How many units will be available at $537 per month?

The City of Ottawa’s 10-year housing plan aims to create up to 8,500 affordable housing options. What percentage of the units in this development are going to be designated as affordable?

What is the proposed rent for the 3-bedroom units?

Is there any affordable housing?

What are the personas of the people these units are intended for? $1,900 for a one-bedroom and $2,500 for a two-bedroom means that the minimum recommended household income would be $80K per year.  How much will this really help the housing crisis?

Can you review the rents of the units? How much will each unit be assessed and consistent with the current market area within Stittsville.

Can you speak to how this development supports the affordable housing initiative? You mentioned 2-bedroom units will be $2,500.00 with no mention of the 3-bedroom units. Neither of which would be considered affordable by any means.

How many of these units are offered as affordable housing? Are the prices that were mentioned at the beginning of the talk inclusive of utilities? A two-bedroom unit starting at $2,500/month plus utilities creates an unaffordable situation for low and/or single income families.

What is the proposed rent for the 3-bedroom units?

How is $2500 per month for a two-bedroom high rise apartment affordable?

How many units will be deemed affordable housing? How long will your commitment be to this?

You failed to tell us the price of a 3-bedroom (likely too high). What types of families are you hoping to attract? Certainly only the rich and elite.

How many units will be “affordable housing”?

What will the rent be for a 3-bedroom apartment?

Price on the 3-bedroom units please.

Answers:

• Devmont says they plan to attract a range of demographics as tenants of this building and are offering a range of apartment sizes.
• Rental rates are still to be determined and will depend on market conditions at the time the building opens. As an example, with current market conditions, Devmont said they are targeting rental rates of $1,900 for a one-bedroom and $2,500 for a two-bedroom.
• In the meeting, Devmont said they aim to have at least 10% of the apartments renting at below market rent for 16 years, to qualify for a CMHC affordability program.
• According to the latest data available from rentals.ca (February 2024), average rents in the City of Ottawa are: $2,040 for a 1-bedroom apartment and $2,480 for a 2-bedroom apartment.
• There is no law or policy permitted by the Province that allows the City of Ottawa to require a minimum number of affordable units, or to impose a maximum rent.
• Provincial policy and the City’s Official Plan encourages a variety of housing types, and a variety of price points, in order to increase overall rental supply. (Please see “Rental Market” for more information.)

3. Rental market

Transportation in the area is bad so not sure these buildings will attract people. There are currently rentals on Hazeldean that still have not been fully rented. How are you going to ensure they get rented?

Is there a market for so many rental units so close to the city boundary?

Do the developers realize that there are apartments within less than 1km of the proposed development that have not rented in over 6 months? Even after dropping the cost by $500 there are still a few un-rented?

Several recent newly built smaller apartment rental projects in Stittsville are not fully occupied and are now advertising “1st month free”…. what if the market dynamics change and you cannot fill the units? Also is $2000/month for a 1-bedroom affordable?

Answers:

• The developer believes there is a strong market demand for rentals in Stittsville.
• Ottawa’s population is expected to grow by at least 40% over the next 25 years and there is a current shortage of rental properties, especially in the west end.
• Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) data shows Ottawa’s vacancy rate was at 2.1 per cent in 2023, the same rate as in 2022 and down from 3.5 per cent in 2021. The vacancy rate in western Ottawa (including Kanata and Stittsville) eased slightly from 0.4% in 2022 to 1.4% in 2023. More than 3,500 new rental units were completed across Ottawa in 2023, but record migration to Ontario has added pressure to the rental market. (CTV Ottawa)
• A vacancy rate between 3% to 5% is the minimum necessary for a balanced rental market.
• For more information, please see: Why are there so many applications for apartments in Stittsville these days?

4. Neighbourhood amenities

How will this affect our schools?

Tall buildings on arterial roads make sense however how is the community going to support that many NEW residents?

There is no infrastructure to support this.

Current residents have issues finding spaces for children in kindergarten, schools are littered with portables and kids are being bused 40 minutes out as there’s no space in the community.

The roads are too narrow to support all the additional cars. It’s bad as it is.

Medical services, emergency services, etc. Who’s doing these studies?

There was mention earlier that the intention of this site is to provide many units for families. How would the current infrastructure accommodate the influx of these families?  Schools, medical, etc.

What are the plans for school when the population here increases? Are there any plans for a new school near to this apartment?

A lot of people are talking about tax dollars and new amenities but right now we are way behind on schooling, on hospitals, on all the regular amenities. Even if you stop all housing building, it would probably be 2 or 3 more years before we caught up. Adding all this new housing just means we are pushing the limits further and longer away.

Aside from infrastructure, how would the increased demand for schooling and healthcare be handled, which are already strained? It already takes years to find a family doctor.  And if we’re aiming for living more locally, travelling by foot or by bike, that simply increases the challenge.

How will this impact the schools in the area? It has taken us almost 15 years to get a public secondary school in the city of Stittsville. If every unit has a child, this will overflow the school system. We do not have bus service right now and this will seriously impact child safety and learning environment.

Are there plans for more recreational facilities in our end of the city? Adding more housing to an area where residents have to fight for swim lessons as it is among other services. We’re building housing, but will the city keep up with other services?

How are children living in this complex going to get to the nearest school?

It was mentioned that the unit sizes are designed to attract families, but with schools and daycares at capacity, and getting kids into different recreational activities being compared to winning “the hunger games”, what is being done to accommodate these families?

What is the plan to increase medical access in the west? There’s no urgent care out here for us without an increase of 400+ units.

Where are these additional children expected to go to school?

What studies have been done to evaluate the capacity of some of the most needed services and infrastructure: schools; emergency services; medical facilities; sports complex; traffic; water, hydro, storm water – significantly aging infrastructure.

What is the timeline for development and all the adjustments for roads, traffic, buses, schools etc. to support the development?

I support intensification, but with this ‘golden opportunity’, what are you going to contribute to the rest of the community, e.g. greenspace, walkability, bikeability.

 

Answers:

• If approved, the developer will pay a Development Charge to the City for each new apartment, likely at least $10-million towards City for capital costs for infrastructure such as roads, transit, libraries, emergency services and so on.
• They will also be required to pay a “Cash-in-Lieu of Parkland” fee to be used towards upgrades of local parks and recreation services, and a Community Benefits Charge to be used on local improvements, for example upgrades to Stittsville Main Street. These fees combined will amount to several hundred thousand dollars.
• The Province of Ontario manages services such as schools and health care, and there is definitely a need for more resources in our community to support rapid residential growth.
• Higher property taxes for this land will also increase City revenue year-over-year, which can be used to expand and improve services.
• For additional information please see other sections of this document under Utilities & services; Traffic; and Transit.
• For more information about planning and funding for amenities, please see: Schools, doctors, and other amenities to support growth in Stittsville

5. Height

Given the city plan requires lower rise building next to residential to “ease the view into the higher buildings”, why are we looking to change this guideline, from 9 storeys to 25 storeys, for a site directly adjacent to low height private homes?

I was under the impression that Stittsville is only zoned for 7 storeys, so how does a 25 storey even get this far?

What was the rationale of 3-7-25, rather than adding a few floors to the lowest and the mid, and reducing the 25 storey down?

I missed the first 10 mins due to work so this question may have already been answered but are they still planning on building 10 storeys, 6 or 3?

If I’m reading the 45 degree diagram properly, and you follow the direct 45 degree line into the 25 storey high rise – does this mean that if you reduce the building by 5-10 floors, would you meet that 45 degree limit?

What is the minimum height that the tower needs to be, for this project to be economically feasible for Devmont?

I feel like the biggest shock to this development is the huge 25 floor tower, coupled with the less than 1:1 parking. Why is a decrease of the largest tower not an option?

Why not keep everything the same, but make the 25-storey a 15- or 18-storey building? That would keep the community happy. Yes, it would be a slightest less number of units.

The Official Plan outlines a number of requirements that proposed buildings greater than 9 storeys in Mainstreet Corridors need to meet the City’s Official Plan- not only transition requirements. Please outline all of those requirements.

You mentioned that the 10 metre landscaping adheres to the “existing” zoning by-law, which is for up to 4 or 5 storeys. Would the distance not be more if the land is re-zoned for a higher development? 10m for a low structure seems reasonable, but is very close for those backing directly onto the site.

Policy 2 of Section 5.4.1 states that the Suburban Transect is generally characterized by low- to mid-density development. Development shall be Mid-rise along Mainstreet Corridors. High-rise is only permitted when there is suitable transition to abutting low-rise area (which there isn’t), the 45 degree angular plane is met (which it isn’t), and close to a transit hub (which this is not). Mid-rise is 9 storeys. So why not just lower the 25-storey tower to 9 storeys and approve it. Why after the huge backlash from the original 9 storey proposal from the community does the applicant have the gall to come back with a 25 storey proposal?

Who defines “suitable transition” and how do neigbours oppose this definition currently being used?

Could you please explain ’45 degree angular plane’?

Is it possible that Devmont could still turn a profit with the footprint in their proposal and a lower height tower?  What is the minimum height that would still break even for them?

I guess the key question is, does 25 storeys meet the required new Official Plan transition requirements, i.e. the 45 degree plane? The development proposal appears to say no.

As an abutting property owner that is most impacted by the 25 storey tower, going from 3 storeys immediately to 7 storeys and then to 25 storeys (within 50.5m of the property line) is much too abrupt. They also flagrantly violate the 45 degree angular plane. They also did the measurement completely wrong. It’s supposed to start on the setback line not the property line. If they did that, the maximum height is closer to 15 storeys. At that height, less parking would be required (less units) and shadows wouldn’t be an issue. Why won’t the city hold them to the policy?

What is the tallest building in Barrhaven? What is the tallest building in Kanata? Is it not reasonable for the city to increase the height of buildings in more well serviced areas where buildings already exist? I think we should not be starting with a 25 storey building.

City of Ottawa by-laws for high rises in “major corridors” such as Hazeldean Road, state that they must be within 200m of a transit hub. How does this proposed development fit that criteria in relation to the proposed O-train at Huntmar?

Could you please elaborate on what you mean by the existing zoning by-law being “outdated”? With respect to what is it to be considered out of date?

Please comment on how this proposal meets Subsection 5.4.3 Policy 3 (b)

Answers:

• The applicant has provided their justification for 25 storeys in their Planning Rationale, available on the City’s DevApps web site: https://devapps.ottawa.ca/en/applications/D02-02-22-0038/details
• City staff will be reviewing the proposal against applicable municipal and provincial policies, and will include this analysis in their report to Planning and Housing Committee.
• The current zoning dates from 2008 and is not consistent with the City’s Official Plan (OP) (2022). Policies and guidelines in the Official Plan take precedence, which is why the current zoning is considered outdated.
• In Kanata and Stittsville, general height limits in the OP are as follows: Hubs within 400 metres of a rapid transit station: 40 storeys; Hubs between 400-800 metres of a rapid transit station: 9 storeys; Main Street Corridors: 9 storeys; Main Street Corridors where “the lot fabric can provide a suitable transition to abutting low-rise areas”: 40 storeys.
• As part of the review process, staff often explore other options for massing and configuration with the developer to address technical issues.
• Subsection 5.4.3 Policy 3 (b) is part of the City’s Official Plan that provides direction for the corridors within the suburbs. It reads: “The wall heights directly adjacent to a street of such buildings, or the podiums of high-rise buildings shall be of a height proportionate to the width of the abutting right of way, and consistent with the objectives in the urban design section on mid-rise and high-rise built form in Subsection 4.6.6, Policies 7), 8) and 9).” City staff will be reviewing Devmont’s application to determine if it follows these policies, and their analysis will be included in the report to Planning & Housing Committee.
• For more information, please see: How can they go from 15 metres to 77 metres?! and What does “suitable transition” mean?

6. Hazeldean Road / Mainstreet Corridor Designation

This section of Hazeldean borders on rural land, and is the most western part of Hazeldean, as the road becomes single lane. How does it make sense to propose a 25 storey apartment building on that lot rather in the midst of a higher traffic / more developed part of Hazeldean or other truly arterial roads?

On the last review of the 9 storey plan, there was a lot of emphasis on Hazeldean being a main corridor and it was repeated over and over, but it was discussed at the end by the attendees that Hazeldean west of Carp is not the same as Hazeldean east of Carp. The residential is much closer, the street is much narrower and there is much less overall area for growth compared to east of Carp. How is it that you can treat all Hazeldean as having the same opportunities?

How far west of Carp Road does the designation of “major corridor” apply since it’s all rural highway configuration? Should this designation “stop” east of Carp Road once Carp Road is upgraded?

Is Hazeldean Road west of Carp Road where they are building not designated a minor corridor? Is it only designated a major corridor east of Carp Road?

Answers:

• Hazeldean Road is designated as a Mainstreet Corridor from Eagleson Road to the intersection of West Ridge / Kittiwake.
• In the Official Plan, major streets such as Hazeldean, Eagleson, and March Road are designated as Mainstreet Corridors because of their ability to support higher transportation volumes (vehicles and transit) now or in the future. These corridors typically have a large right-of-way width and either currently have, or can be upgraded, with transit priority lanes, utility servicing, etc.
• Hazeldean Road, between Carp and Kittiwake, has sidewalks on the north side of the street, but gravel shoulders and ditches on the south side. It is being evaluated for upgrades as part of the City’s Transportation Master Plan process. Given the expected growth in this area it will likely receive a high priority for upgrades.
• Devmont could be required to build part or all of the sidewalk as a condition of development approval.
• For more information, please see: How can they go from 15 metres to 77 metres?! and What does “suitable transition” mean?

7. Apartment features

Questions:

Are all the units intended to be rentals only, or owner-occupied as well?

How large is the recreation area behind the building? There is a pool, but are there tennis or pickleball courts?

Who is going to manage this building after it’s built?

What are the types of apartments (bachelor, 1-bedroom, 2-bedroom, 3-bedroom, etc.) and number of each being built? Is there a focus on families?

How many school age children do the developers estimate will be living in these buildings?

Why is the developer insisting on having a 2-storey above ground parking garage with residential amenity space on top of it? I understand the rationale of a gradual height increase, but I feel the amenity space as proposed is not easily accessible particularly from the visitor parking lots.

Are there existing by-laws that limit what can be placed on apartment balconies? Items like clothing, bikes, interior space furniture crowd a balcony space.

Will rental rates include utilities and parking?

Who will be eligible to use the community gardens, will it be open to the public?

Answers:

• The units are intended to be rentals only.
• Details about the recreation area are available in documentation on the City’s DevApps site: https://devapps.ottawa.ca/en/applications/D02-02-22-0038/details
• There are no tennis or pickleball courts planned.
• Devmont would continue to own and manage the building once it is built.
• Current mix of apartment sizes: 3 x studio; 211 x 1-bedroom; 165 x 2-bedroom; and 52 x 3-bedroom.
• There is no estimate for the number of school-aged children who may live at the building. Devmont says they plan to attract a range of demographics and are offering a range of apartment sizes.
• The placement of the amenity space on top of the parking garage is to make more efficient use of the land available. Access would be limited to building residents and is not provided from the surface level.
• We are not aware of any bylaw that limits items placed on balconies. The Property Standards By-law regulates general maintenance of properties.
• Utilities will be included in the rent. Parking rates separate for residents who require it.
• The community gardens won’t be public. They will be accessed by the residents of the complex as part of the buildings’ amenities.

8. Privacy

There was a comment about how this building will “respect the privacy of the neighbourhoods”. How is a 25 storey building going to respect the privacy of those in Westridge, Timbermere and Crossing Bridge? We had a member fly a drone to show the view at various heights and the impact on privacy is significant and concerning.

With the third floor common area above the tree line – how can you justify a small pool (for over 800 residents) and an outdoor movie theatre towering over the abutting neighbours and how can you limit the noise pollution this will create?

Will anything be done to mitigate the line of sight for bordering neighbors?

As with many residents, we are concerned with privacy, especially related to the 25-storey building overlooking our property on Wendell Ave. Do you have drawings that indicate the extent of the sightlines from the building and how they impact privacy for the surrounding homes?

Will the windows be darkened to limit light pollution?

Answers:

• Generally, zoning setbacks are the primary tool for regulating spatial separation between properties. The Noise Bylaw regulates noise.
• While the glass itself won’t be tinted, the applicant intends to supply blinds for every unit. The residents will be able to determine the level of privacy and light levels in their units.

9. Shadowing

Has a sun/shade study been done and presented to the surrounding neighbourhoods?

Walking at sunset recently, it is obvious that the existing housing will lose afternoon sunlight.

I have a house in the area, and I have shadows going south of my house about 60 feet from a 2 storey building in the late afternoon. A 25 storey building would have shadows going hundreds of feet, if not more. Can you provide results of the shadow studies during the fall, at maybe 5 p.m. for example?

Please provide the link to the city’s policy to shadow impacts.

Answers:

• The applicant has submitted a shadow study that is being reviewed by City staff. You can access it on the City’s DevApps site: https://devapps.ottawa.ca/en/applications/D02-02-22-0038/details
• The City’s Terms of Reference for Shadow Analyses sets out the requirements for Sun Shadow  For a development proposing this height at this location in the City, the study is required to model shadow impacts for both the as-of-right and proposed context at hourly increments on the following dates and times: Equinox: September 21st, 8am – 6pm; and Solstice: December 21st, 9am – 3pm and June 21st, 8am – 8pm.
• The shadow study submitted follows this criteria, and also includes the shadow impacts at sunrise and sunset on these days. Staff are still analyzing the study.

10. Traffic 

It seems like there is only one entrance into the building complex using the existing intersection? How does that work to handle people coming in and out of this single access point?  It seems like a major bottleneck especially at rush hour.

Can we increase the number of shared EVs? Maybe like 10 or so. That way we reduce the number of parking spaces and increase the number of car lite people.

I’m curious to know how we are expected to handle the traffic to the 417 when Carp Road is only one lane in both directions? Hazeldean is already quite heavy and this is only going to compound things.

Will Carp Road and Hazeldean Road be widened to four lanes? If so, when?

Are the four lanes and sidewalks confirmed as part of the proposal?

Is infrastructure change factoring in that there are TWO of three new development proposals for the stretch of Hazeldean between Stittsville Main and Westridge? Can this end of the city really accommodate almost 1000 new units?

Hazeldean Road is not currently equipped for increased traffic, it has no bike lanes past Carp Road, no bus service. What are the proposed timelines for improvement?

What is the anticipated completion date for the Carp Road expansion

The Carp Road construction needs to be completed by the time this building is constructed. Will the city be accelerating the Carp Road construction so that this happens?

How is the extension of Stittsville Main to Palladium anticipated to help with the flow of additional traffic and when is that extension to be constructed?

Our infrastructure is insufficient as it is. We have needed improvements for years. What infrastructure improvements will be completed before this goes in, if it is even approved?

When will the infrastructure expansion for Carp, Hazeldean and surrounding community be completed? Will this be completed before any development at 6310?

It is time for the city to get its development of infrastructure ahead of construction. It can assess the cost to the developments, paid when the buildings are developed. Why can’t city planners really plan ahead?

I have a large concern on how we are going to service this number of people transportation wise. The Carp and Hazeldean intersection is already a high accident hotspot and is the main access to 417.  Carp Road has been promised to enlarge from Hazeldean to 417 for at least 15 years with nothing being done. And we have always had an issue with a lack of OC Transpo service in Stittsville. So will these items be corrected prior to the build? I am for building and intensifying but this is an absolute extreme. I agree with the previous speaker “let’s build but let’s build reasonable”. 25 storeys will be a complete eyesore and overrun the existing services we have and will have in time.

How are all these people going to access main street?

Will the city delay the build to allow for the road widening and transportation requirements to be in place before completely strangling the way residents can move around.

What’s the proposed timeline of the Carp Road construction as it starts in 2025? If I have timelines correct, 1.5 years for this development will also be mid 2025. There’s a strong chance both construction projects occur at the same time.

How will increased traffic along Kittiwake Drive be addressed? There are no stop signs at all between Hazeldean and Carp.

What has your traffic studies told you about traffic north and south bound on Main Street toward Fallowfield.

Why was the traffic study data collected on only one day, during a pandemic when many people worked from home, and some data was collected during the summer, when schools were not open?

Will new traffic studies be conducted to assess current traffic and not pre-covid or end of covid traffic? Backing onto Hazeldean, we have witnessed the traffic slowly increase since 2023 as people resume more travel back to work. Even part-time in office has had a big impact on the volume. Also, are there studies on the volume of accidents that occur at the corner of Hazeldean and Carp?

The traffic assessment needs to look at the local schools and access to those places. Hobin Street is the address for the local public school which dismisses at 3:45 p.m. which is close to end of day. Will this issue be readdressed?

Why didn’t the traffic study consider the impact on Hobin caused by people taking the shortcut by turning onto Hobin just before the TD Canada Trust and then driving with no stop lights to the Hobin-Main St intersection thereby avoiding multiple lights and congestion… Too bad for the children crossing the road to get to ALC school.

Can we add Kittiwake to the traffic study, if not already included? It’s already being used as a shortcut to Carp Road to get to the highway and will likely get much, much worse. Lots of parks in this area and lots of kids on Kittiwake moving between the parks.

These numbers are grossly underestimated considering there will be 800+ residents living in this proposed development alone. 6171 Hazeldean will likely add another 900+ residents and 1174 Carp Road likely another 500+ residents and they were apparently accounted for in this traffic study. How can over 2300 people only contribute 175 trips at peak hour?

Was the traffic study performed during the pandemic?

Was Abaca Way traffic studied?

I suspect there will be major traffic flow issues affecting Main Street for southward traffic from Hazeldean Road and Carp Road. Main Street cannot be widened and currently has large volumes of traffic backlogged to Abbott Street, Fernbank Road, and to Flewellyn Road and Fallowfield Road.  Minor developments near Main Street and Abbott Street have had a very large and worrying impact on traffic.  What is the proposal to manage North/South traffic along Main Street – West Ridge Road does not seem to be a viable alternative.

Traffic study for Kittiwake, Abaca to be included?

People are concerned about the through traffic on Hobin…what about Kittiwake? We already have people zooming through the neighbourhood! How does the city plan on making Kittiwake a safe road?

Answers:

• The applicant has submitted a Traffic Impact Analysis (“TIA Strategy Report”) that is being reviewed by City staff. You can access it on the City’s DevApps site: https://devapps.ottawa.ca/en/applications/D02-02-22-0038/details
• Traffic counts in the TIA were undertaken on several different days in 2017, 2022 and 2023, which were outside the stay-home orders issued during the COVID-19 pandemic in 2020 and 2021.
• We will be providing City staff and the applicant with a summary of resident feedback about the traffic study to consider in their evaluation, including assessing the impact to secondary streets like Kittiwake, West Ridge, Hobin, etc.
• Additional review and refinement of traffic-related issues will also be conducted through the Site Plan process and detailed design stages of the development. Additional traffic calming on nearby residential streets may be identified.
• Construction on Carp Road is scheduled to begin in 2025, with construction taking approximately two years. For more information please see: When will Carp Road be upgraded?
• Additional information about Hazeldean Road upgrades are included above under the “Hazeldean Road / Mainstreet Corridor Designation” section.
• Devmont says they plan to have four electric car-share vehicles for residents.

11. Transit

Why would a 25-storey be considered so far away from a proposed transit station?

If this proposal goes through are there plans to expand the Carp Road Park & Ride lot which is already full in the mornings or another lot close by with transit access?

With ridership on the multi-billion dollar LRT system already less than anticipated and Phase 3 that would extend to Stittsville not funded, why would high-density development not be focused on areas adjacent to existing and planned LRT corridors in an attempt to maximize Ottawa’s huge investments in our transit system?

Do you believe this is a transit hub and will provide adequate transit to residents? Transit has been insufficient for residents in Kanata and Stittsville for over 20 years.

Are changes in public transport possible to accommodate the traffic given Carp Road widening has been deferred several times since 2016? 2025 still is in jeopardy as city will answer their priorities — infrastructure development in Stittsville has been lagging for years.

Will we ever see any noticeable improvements in transit such that people living in this complex will actually NOT need a car (since there’s so little parking) and our transit system is so HORRIBLE. No streets in Stittsville are well served by transit.

What does serviceable by transit mean? There’s a big difference between a bus route or two vs access to a transit station, multiple transit routes and easy access to all amenities.

What year is the LRT planned to reach Carp Road?

Will upgrades be made to the routes and transit environment prior to the 6310 Hazeldean development start?

How can we trust the city to provide reliable transport for future builds when they can’t meet present needs?

How many more years do we have to wait for improved transit, and now with additional capacity?

How is adding a new 163 local bus considered adequate for a high priority transit corridor? A meandering bus route that takes 40 minutes to get to Kanata is not a solution. As an avid transit user trying to get downtown, I currently have to walk 15 minutes to the 262 which is the only real transit connection (or to drive and park at the Carp Road park and ride) and it only runs at peak hours in the morning and evening. When will the transit needs of this area and the impact of this proposal (should it be approved) and the 800+ future residents be taken seriously?

Although Hazeldean is considered an Arterial Mainstreet this specific section of Hazeldean is over a kilometre away from where the ‘transit priority corridor’ section of this road ends and it is nowhere near a rapid transit station. This section of Hazeldean also narrows down to 2 lanes (without sidewalks) so this is no longer following any of the usual characteristics of an Arterial Mainstreet. This location is 800 metres from the urban boundary on the absolute fringe of suburban – how can you justify this location as a strategic target for intensification?

Answers:

• This spring, OC Transpo is launching a major upgrade to Stittsville’s bus network. Bus service on this part of Hazeldean will increase from 2 trips per hour to at least 6 trips per hour in both directions.
• Hazeldean Road is designated as a Transit Priority Corridor, which means we’ll see continued service improvements (including more frequent service) in the coming years.
• For additional information about transit service improvements on Hazeldean Road, please see: More OC Transpo service for Stittsville coming this spring

12. Parking

How many visitor parking spaces are planned for the development?

A 3 storey parking garage seems quite large. Would it be possible to scale up the shared car service and reduce the size? Also, parking will add significant costs to construction, increasing the price per unit.

Is there underground parking so not to have a concrete eyesore?

You are looking for an exception on parking – so what will happen to the extra cars?

Does the 0.9 parking spaces /unit include visitor parking?

How many levels of underground parking?

With limited transit service at this time, does a reduction in parking space ratio make sense? What are the normal conditions the City looks for when approving a reduction in the ratio of parking spaces?

So, if you reduce the tallest building by 5-10 floors, you would both meet that requirement, and reduce your need for additional parking spaces to meet the 1.2 spaces per unit?

What is the actual planned parking – not guidance, but what is actually going to be built?

What is the current city guideline for parking/unit?

Most families will have the need for a vehicle – parking is going to be an issue, why the request for less parking spots?

I also have concerns about the Farm Boy parking lot being used as overflow parking.

Where are the 431 households going to park their vehicles? Your proposal doesn’t even provide 1 parking spot per unit. We can expect a parking nightmare in the surrounding blocks without even considering that many households will have 2 vehicles.

What about spill over parking on Abaca Way across the street?

Is the expectation going to be that Farm Boy/the owners of that mall will be providing the overflow parking for a development that hasn’t been required to provide adequate parking for not only residents, but also guests? Will the developers be subsidizing them?

Answers:

• The applicant has provided their justification for parking requirements in their Planning Rationale, available on the City’s DevApps web site: https://devapps.ottawa.ca/en/applications/D02-02-22-0038/details
• The applicant is planning 389 parking spots for residents, and 86 parking spots for visitors.
• Most of the parking would be in the parking garage, including one storey of underground parking.
• They’re also proposing 446 bicycle spaces.
• The owners of the shopping plaza across the street on Hazeldean have received notification of the plan and can provide comments to City staff on any concerns they may have about overflow parking.
• For more information, please see: Parking and walking

13. Blasting

Will pre-blasting inspections be offered as well as coverage for damage incurred?

Living very close to the site my number one concern if this goes through is blasting and the effects it will have on structural integrity of nearby homes. Will there be compensation if structures are compromised / damaged?

Given the depths of the parking garage, can we assume blasting will be required for construction?

Will there be blasting and potential for damage to neighboring homes?

Would the developers pay for blasting damage repairs, or would this be deferred to homeowners insurance?

Answers:

• Excavation requirements are to be determined. The applicant says excavation will be limited due to the low depth of the parking garage (one level underground).
• The City has blasting specifications that developers must follow, based on Provincial and Federal regulations. If blasting is required, pre-inspections would be conducted for buildings near the site.
• For more information on blasting rules and inspections, please see: http://glengower.ca/information/blasting-operations-in-the-stittsville-area/

14. Emergency Services

What is required from a fire emergency on a large tower? Any changes required for local emergency responders?

What about police? Are we getting more officers?

Answers:

• Fire protection and safety is reviewed through multiple stages of the planning process. For a zoning by-law amendment, staff will review servicing to make sure water requirements can be met. At the Site Plan Control stage, the City’s Fire Services Department will review to ensure all requirements are met and appropriate access to emergency services vehicles are provided. The building will also have to adhere to the Ontario Building Code and Fire Code.
• For all Emergency Services (Police, Fire, Paramedic, By-Law, etc.) additional capital and operational budgets are approved each year by City Council to support new growth.

15. Utilities/servicing

Has the City performed the analysis of the sewer?

This town does not have the street infrastructure required to house this complex. What do you plan to do to fix this issue as it is already a big one?

What is the proposal for utilities to this development (e.g.: storm water, water/sewer, hydro)

I’d like to know what the impact will be on the water supply. What happens when you add a building three times higher than the water tower? What will that do to our water pressure?

Similar questions on sewers which I understand are gravity based with no pumping stations. How will the existing system handle the load of 431 households?

How will this development impact wastewater removal from Crossings Bridge, Heritage Grove, I would not want my toilet to backup because of the volume of effluent from the development or as a result of how the lines are connected.

Answers:

• The applicant needs to demonstrate that there is access to utilities such as water, sewer, wastewater services, and electricity for the proposed development. They’ve submitted a servicing study which is available for review on the City’s DevApps web site: https://devapps.ottawa.ca/en/applications/D02-02-22-0038/details
• Although not specific to this development, the City’s Infrastructure Master Plan (IMP) looks at long-term infrastructure needs for Stittsville and the City as a whole, based on population projections and where growth is expected to occur. You can learn more about the IMP here: https://engage.ottawa.ca/infrastructure-master-plan

16. Landscaping

What consideration has been given to current homeowners whose backyards but up against the “green space” south of the buildings?

With the amount of vegetation that is being proposed to be planted within this development site, will the anticipated shadow impact negatively affect the healthy growth of the vegetation?

For some things that are not part of the structure, for example, the vegetation on the wall facing south. Is there any guarantee that the builder will actually do that, or any penalty if they just decide not to do it? I guess my question is obvious bit of course it’s nice to hear about promises, but if there is no legal requirement then it could be empty promises.

What would be the space from the face of the building to the ROW (property line)? Asking as mentioned before 10m green buffer will disappear when Hazeldean will be widened to 4-lane road with Active Transportation facilities (bike lanes, wide AODA sidewalks etc.)

Any idea how long it will take for the trees to grow to maturity?

The 10M green buffer zone – how can you guarantee that high quality trees will grow and be nurtured to provide privacy over time? Popping up trees into the concrete/bedrock seems more like a fancy design feature to sell this development, than a well-considered long-term beautiful consideration. How can we know this buffer zone will actually grow to its full potential to help the transition?

Will there be a watering plan for the proposed vegetation? Relying solely on natural rainfall is unreliable due to the negative effects of climate change.

Answers:

• Landscaping will be reviewed in detail during the site plan control review process. The Owner will be required to adhere to Landscape plans approved through this process. The City holds financial securities until the landscaping aligns with any approved plans.

Devmont has provided additional information about landscaping plans:

• The 10m setback is located in the rear of the site. The space between the building and the ROW setback from the centre of Hazeldean Road is 7.4m to the front face of Building 1 and 6.3m to Building 2 at grade. The applicant’s team is working with the City to ensure the submission aligns with the City’s vision for Hazeldean’s future streetscape.
• The detail design and species selection has not been finalized however, the intent for the planted buffer along the south boundary is to employ a reforestation approach. A number of caliper-sized deciduous trees and wire-basketed coniferous trees will be planted for some instant visual impact. Depending on the species ultimately selected, the deciduous trees are likely to range in height from 2.5-3.6m and the coniferous trees would be between 1.8-2.5m in height. Mixed within these larger nursery stock would be smaller deciduous whip stock (1.0-1.8m ht.) and coniferous seedlings (0.3-0.6m ht.).
  The concept is to plant randomly and very densely (between 1.5-3.0m, depending on species) to mimic the conditions of a natural forest, provide a succession of maturity, provide a quick-to-establish buffer with seasonal interest and create conditions where the vegetation evolves to find a natural balance. The understory will be mulched to control competing weed growth, but no turfgrass or mowing in this area will be done. It is proposed to remain as a managed woodlot.
  Slow growing species are those that achieve vertical growth of approx. 30cm/year (this is typical of most locally native coniferous trees). Fast growing native species like poplar can grow at a rate of 60cm/year. Generally speaking, fast growing trees have a weaker structure (trunk and limbs) and tend to become hazardous sooner. The applicant would use fast-growing Poplar species with the intent of selectively removing them when the other, more longer lasting trees, mature and the buffer is thicker. This would likely be assessed within a 20 year horizon.
  A condition of the City of Ottawa’s Site Plan Control process now requires applicants to provide a visual representation of the expected canopy cover after 40 years, which is when common species typically reach maturity. The tallest species likely to be selected for this site could expect to reach a mature height of at least 35m.
• Proper species selection is the most critical aspect to any planting strategy. Native trees will be prioritized for the re-forestation buffer that is proposed at the ground level. This will ensure more resistance to drought conditions. Maximizing diversity in the species and sizes of nursery stock will also help to mitigate any loss due to irregular, seasonal drought conditions and/or disease. The depth of bedrock will accommodate even the most deep-rooted species (Oaks with tap roots can grow to 1.5m deep).
  The planting on the roof deck of the parking structure is a design feature intended to further address privacy concerns and is to augment what is being planted on the ground level. The proposed raised planters are intended to provide screening for the benefit of the residents of the new amenity space as well as the existing adjacent rear yards and upper levels of homes. The southern edge of that continuous planter is intended only to be accessed occasionally by maintenance personnel.
  All vegetation will be subject to a warranty period to ensure establishment (a condition of municipal approval). Hose bibs will be provided along the buffer to allow for ease of supplemental irrigation but should only be required during periods of extreme drought.
• The rooftop gardens are likely to have an automatic irrigation system due to the elevated condition and resultant increased exposure.

17. Planning process

What is the city planning staff and legal department saying about the probability that the proponent would be successful if there is an objection to the height of the building? I assume this would go to the Ontario Land Tribunal and they would render a non-appealable decision.

What’s the proposed timeline for the new development?

As a resubmission, is this application subject to the recent provincial changes regarding approval timelines, development charges, parkland dedication, etc? Or is it tied to the conditions that were in place at the time of the original submission?

What is the anticipated date to start building?

How many years to build this project?

How many by-law amendments are required to construct this complex?

When this development will start to be built, will it be a phased approach or constructed all at once?

Could there be a referendum of Stittsville residents on a development?

Will we have another meeting to vet these concerns?

What is the process for issue resolution? There has not been any responses to issues raised by the community in any kind of systematic and transparent way.  Please articulate a clear and participatory issues resolution process.

Answers:

• This application is currently being reviewed by City planners and technical staff. Their analysis will be included in a report to Planning & Housing Committee in the coming months – a date is still to be determined.
• This application is not subject to the shorter planning review deadlines imposed by the Province through Bill 109.
• Development charges and parkland dedication are usually assessed at the current rates in force at the time of building permit application.
• Approval timelines are hard to predict. This zoning by-law amendment will likely come to Committee and Council before the end of 2024, but it depends on how quickly the applicant responds to the City’s comments and feedback. The applicant would also need additional Site Plan approval and other reviews that can take several months to complete.
• Construction would take at least 18-24 months and is anticipated to be “all at once” and not broken into phases.
• When this file comes to Planning & Housing Committee, all residents have the opportunity to register to speak as a delegation. All delegations have five minutes to speak at the committee meeting.
• There is no referendum process for development applications.
• For more information about the planning process, please see: Timelines and the planning process and What’s next and what you can do.
• During the issue resolution period, the applicant is communicating directly with the Planner File Lead and working to address comments and resolve issues. If revised plans are submitted, City staff will upload them to the City’s DevApps Website here: D02-02-22-0038

18. Other nearby applications

Is there any application for similar, or even taller, development/building on the parcel next door – currently Open Roads RV Centre?

How many other units are already set to be approved within walking distance to Stittsville Main amenities so we can make this a more appropriate height in relation to the character in Stittsville?

How many other development proposals are on the books at the moment? I would like to understand the TOTAL number of new units coming to Stittsville? This is one application with over 400 units and it seems as though this development will overload our infrastructure on its own. How many units total are planned for this area?

Answers:

• At this time the proposal for 6310 Hazeldean Road is the only active development application west of Carp Road.
• I anticipate we’ll see a development application soon for the neighbouring property at 1174 Carp Road (the former Open Roads RV site). There has not been an application submitted or any additional information available at this time.
• There is an approved development for 1145 Carp Road (north-east corner of Carp and Hazeldean) for a 34-unit low-rise apartment. Construction has not yet started.
• There is a development application at 6171 Hazeldean Road (between the water tower and the new Starbucks) for a mixed used subdivision with 529 residential units, including singles, townhomes, low-rise apartments, and a nine-story building. This will likely come to Planning & Housing Committee for review this spring.
• There is future urban expansion land for a new residential subdivision on the north side of Hazeldean Road, immediately west of Timbermere. The planning process for that land has not yet started.
• The City of Ottawa is expected to grow from just over 1,000,000 people to at least 1,400,000 people by 2046. This growth will be distributed across the entire city with significant growth expected in Kanata/Stittsville.
• Stittsville’s current population is estimated at 52,540 people and 18,800 households. The community has been growing by about 1,000 households per year over the past few years.

19. Miscellaneous

Q: I really like the number of 3-bedroom rentals, and I love the electric car sharing. But I’m worried that this dilutes the efforts to make a Stittsville core, as it is so far away. Has there been any thought on how to ensure that Stittsville Main remains the core of the town?
A: Based on the City’s Official Plan, over the next 25 years we’ll likely see the biggest growth and change along the Hazeldean Road corridor, and in areas near transit hubs: Canadian Tire Centre; Maple Grove east of Huntmar; and Hazeldean at Robert Grant Avenue. The Stittsville Main Street Community Design Plan recognizes the uniqueness of our main street and will help ensure that it remains a distinct and focal point of the community, even as we grow.

Q: How much money will this project generate for the neighbourhood through development charges and then annually through property taxes?
A: We estimate that the development would generate at least $10-million in Development Charge revenue that goes towards city infrastructure to support growth. The property taxes are not known at this time.

Q: Are Ottawa builders considered? Can we force the developer to use Ottawa developers and Ottawa consultants?
A: The developers are free to contract with any business that they prefer.

Q: I believe that “downtown” Stittsville was limited to 4 storeys to preserve the heritage nature of the village. How does this development fit into that vision, due to its proximity to the downtown area.
A: The Stittsville Main Street Community Design Plan and Secondary Plan limits height to four storeys on the street. The City’s Official Plan anticipates significant population growth over the next 25 years, with 60% of new growth happening in existing urban and suburban areas, and 40% of new growth happening in “greenfield” areas adjacent to existing suburbs. Higher-density development is focused on Mainstreet Corridors such as Hazeldean Road, March Road, Eagleson Road, etc. with much less growth along Stittsville Main Street, and almost no change to the built environment in existing neighbourhoods like Crossing Bridge or Timbermere.

Q: If the developers succeed in getting their project approved. Will it change the precedence for building developments there after?
A: All new developments on Hazeldean Road, including this one, are assessed on their own merit, and against the City’s Official Plan and other applicable municipal and provincial policy.

Q: If urban density was truly the goal here, why wouldn’t the city consider using the buildings downtown that sit empty with the highest ever level of vacancy.
A: In Ottawa, at least three office-to-residential conversions have been completed in the past two years and several are underway. Ottawa recently introduced a streamlined process and reduced fees to encourage faster office-to-residential conversions. Recent reports from Colliers and the Canadian Urban Institute found that there are between 11-17 buildings downtown that are candidates for conversion, which could create as many as 4,200 new apartments. It’s an important piece of Ottawa’s housing strategy, but it’s not enough to satisfy the city-wide need for more apartments.

Q: What do we need to do to get a Secondary Plan for Hazeldean?
A: Secondary Plans establish local development policies to guide growth and development in defined areas of a city where major physical changes are expected. We’ve asked staff if the Hazeldean Road corridor qualifies for a Secondary Plan. More information about Secondary Plans can be found in Section 12 of the Official Plan.

Q: How will you mitigate birds flying into all the windows. Will there be bird strike measures?
A: The building will have to confirm with the City’s Bird-Safe Design Guidelines. The project architect says that they’ve met these requirements.

Q: Devmont: what other locations across Ottawa or within Kanata-Stittsville did you consider for this type of development?
A: Devmont says that they are always looking for lots with great potential. Although they have mainly built in the greater Montreal area, they have been looking in the Ottawa/Gatineau region for a few years now. There have been a few lots that were considered during that time frame. When Devmont were approached by the owners of 6310 Hazeldean, they concluded that this lot had great potential.

Q: How many local jobs will be created?
A: Devmont says that during construction, all contractors will likely be local, just as currently, all professionals are local. For long term jobs, all cleaning services, maintenance staff, rental team, snow removal, landscaping, etc. will be done by local companies in the Ottawa region. The future residents would require local services, which will bring economic activity to the neighbourhood.

The post Q&A from the Development Information Meeting for 6310 Hazeldean Road appeared first on Glen Gower | Councillor / Conseiller | Stittsville.

We’ve heard a wide range of feedback from residents about the proposal for 6310 Hazeldean Road. Most of the comments we’ve received have been opposed to it, and there is also some support in the community. I intend to ensure that concerns are clearly understood and addressed by City planners, and by my colleagues on Planning and Housing Committee and City Council.

Planning staff are still completing their review of the application and there is usually a lot of back-and-forth between staff and the developer that result in changes, prior to the file coming to committee.

In general, I don’t have an issue with apartments or even taller buildings, but that doesn’t mean apartment buildings are appropriate in every location, or that developers have “carte blanche” to build whatever they want.

I look at every application in its own context, and I’m doing the same for 6310 Hazeldean Road. Once we get the staff report and analysis, if there are still issues that we can resolve via motion, I’ll make every effort to do so at committee.

I don’t have the final say on whether or not this development goes ahead. City Council doesn’t either. The Ontario Land Tribunal has the final say.  If residents want to oppose this development – that opposition needs to be grounded in planning law. (For more information, please see: Timelines and the planning process.)

There are still some important steps that residents can take:

1. Contact the file lead Kimberley Baldwin* at Kimberley.Baldwin@ottawa.ca and ask to be added to the notification list for this file. You’ll receive updates about any re-submissions, as well as notification when the report on this application gets listed on an agenda for an upcoming Planning & Housing Committee meeting.
2. Once this application comes to Planning & Housing Committee, you can provide written comments or register to speak as a delegation. Each delegation has five minutes to present to the committee, either in-person at City Hall or via Zoom.
3. Write to Premier Ford, MPP Ghamari, and MP Pierre Poilievre, and Prime Minister Trudeau. Please ask them: “How will your government help support rapid population growth with the required infrastructure and community services in Ottawa and Stittsville?” (For more information, please see: Schools, doctors, and other amenities to support growth)
4. Participate in the City’s Comprehensive Zoning By-Law update. The first draft is expected this spring and your feedback can help shape the final city-wide zoning changes, including height along mainstreet corridors like Hazeldean Road. Details at https://engage.ottawa.ca/zoning
5. Participate in the City’s Transportation Master Plan update. We need Stittsville residents to share their feedback to let staff know about our transportation priorities – roads, transit, sidewalks, and cycling facilities. The draft Capital Infrastructure Plan for new transportation projects will be released this fall. Details at https://engage.ottawa.ca/transportation-master-plan

(*Note, the previous File Lead, Sarah Ezzio, has moved to another position in the City. Kimberley Baldwin is the new lead and will be managing this file going forward. If you’ve already contacted Sarah with questions or a request to be added to the notification list, you do not have to email Kimberley a second time.)

We’ll continue to post updates about this proposal and other planning and development files in Stittsville on my web site at glengower.ca/development/. You can also sign up to my email newsletter for weekly updates.

If you have any questions or comments, you can contact me.

6310, chemin Hazeldean : ce qui va suivre et ce que vous pouvez faire

Les résidents nous ont fait part d’un large éventail de commentaires sur la proposition concernant le 6310, chemin Hazeldean. La plupart des commentaires que nous avons reçus s’y opposent, mais il y a aussi d’autres résidents dans la collectivité qui y sont favorables. J’ai l’intention de veiller à ce que les préoccupations soient clairement comprises et prises en compte par les urbanistes de la Ville et par mes collègues du

Comité de la planification et du logement et du Conseil municipal.

Le personnel de l’urbanisme est en train d’achever l’examen de la demande et il y a généralement beaucoup d’échanges entre le personnel et le promoteur qui aboutissent à des modifications, avant que le dossier ne soit soumis au comité.

En général, je n’ai rien contre les appartements ou même les bâtiments plus hauts, mais cela ne veut pas dire que les immeubles d’appartements sont appropriés à chaque endroit, ou que les promoteurs ont « carte blanche » pour construire tout ce qu’ils veulent.

J’examine chaque demande dans son propre contexte, et je fais de même pour le 6310, chemin Hazeldean. Une fois que nous aurons reçu le rapport et l’analyse du personnel, s’il reste des questions que nous pouvons résoudre au moyen d’une motion, je ferai tout mon possible pour le faire en comité.

Je n’ai pas le dernier mot sur si ce développement ira de l’avant ou non. Le Conseil municipal non plus. Le Tribunal ontarien de l’aménagement a le dernier mot. Si les résidents veulent s’opposer à ce développement, cette opposition doit être fondée sur le droit de l’urbanisme. (Pour de plus amples renseignements, veuillez consulter la page Web : Timelines and the planning process [calendrier et processus de planification].)

Les résidents peuvent encore prendre certaines mesures importantes :

1. Communiquez avec le responsable du dossier, Kimberley Baldwin*, à l’adresseKimberley.Baldwin@ottawa.ca, et demandez à être ajouté à la liste de notification de ce dossier. Vous recevrez des mises à jour sur toute nouvelle demande, ainsi qu’une notification lorsque le rapport sur cette demande sera inscrit à l’ordre du jour d’une prochaine réunion du Comité de la planification et du logement.
2. Lorsque cette demande sera soumise au Comité de la planification et du logement, vous pourrez fournir des commentaires écrits ou vous inscrire pour prendre la parole en tant qu’intervenant. Chaque intervenant dispose de cinq minutes pour s’adresser à la commission, soit en personne à l’hôtel de ville, soit au moyen de Zoom.
3. Écrivez au premier ministre Ford, à la députée provinciale Ghamari, au député Pierre Poilievre et au premier ministre Trudeau. Posez-leur la question : « Comment votre gouvernement contribuera-t-il à soutenir la croissance démographique rapide en fournissant les infrastructures et les services communautaires nécessaires à Ottawa et à Stittsville? » (Pour de plus amples renseignements, veuillez consulter la page Web : Schools, doctors, and other amenities to support growth [écoles, médecins et autres installations pour soutenir la croissance])
4. Participez à la mise à jour du Règlement de zonage général de la Ville. La première ébauche est attendue pour le printemps et vos commentaires peuvent contribuer à façonner les modifications finales du zonage à l’échelle de la Ville, y compris la hauteur des bâtiments le long des corridors des rues principales, comme le chemin Hazeldean. Pour plus de détails, voir le site Webhttps://participons.ottawa.ca/zonage
5. Participez à la mise à jour du Plan directeur des transports de la Ville. Nous avons besoin que les résidents de Stittsville nous fassent part de leurs commentaires pour informer le personnel de nos priorités en matière de transport : routes, transports en commun, trottoirs et pistes cyclables. L’ébauche du plan d’infrastructure pour les nouveaux projets de transport sera publiée cet automne. Pour plus de détails, voir le site Web https://participons.ottawa.ca/plan-directeur-des-transports

(* Remarque : L’ancienne responsable du dossier, Sarah Ezzio, a changé de poste au sein de la Ville. Kimberley Baldwin est la nouvelle responsable et gérera ce dossier à partir de maintenant. Si vous avez déjà contacté Sarah pour lui poser des questions ou demander à être ajouté à la liste de notification, vous n’avez pas besoin d’envoyer un second courriel à Kimberley.)

Nous continuerons à publier des mises à jour sur cette proposition et sur d’autres dossiers de planification et de développement à Stittsville sur mon site Web à l’adresse suivante : glengower.ca/development/. Vous pouvez également vous inscrire à mon bulletin électronique pour recevoir des mises à jour hebdomadaires.

Si vous avez des questions ou des commentaires, n’hésitez pas à communiquer avec moi.

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